광주지방법원 2024타경58951. 순천 조례동 금당대주아파트 104동 805호입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 128,000,000원에서 12회 유찰된 최저가 7,697,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 이희정은 임대차계약일 2020.06.19, 확정일자 2020.07.17, 점유개시 2020.08.12, 전입일 2020.08.13이며, 강제경매개시결정일 2024.09.04보다 앞섭니다. 임차보증금은 105,000,000원이고 배당요구도 2025.01.21 이루어졌습니다.
현재 최저가 7,697,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 538,546원을 먼저 제외한 뒤 이희정에게 7,158,454원이 배당되고, 남는 보증금 97,841,546원은 매수인이 인수합니다. 따라서 알려진 비용 기준으로는 7,697,000원 + 97,841,546원 = 105,538,546원이 실질취득액입니다. 낙찰가가 보증금보다 훨씬 낮아져도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커지는 구조라, 최저가 7,697,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경58951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 지봉로 485, 104동 8층805호 (조례동,순천금당대주아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.66㎡ · 제104동 8층 805호 · 지하1층 지상15층 |
| 소유자 | 양소영 · 2023.09.06 매매 · 거래가액 105,000,000원 · 2023.09.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 7,697,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재원 / 323,940,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
기존 을구의 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 2010.10.11 근저당권설정 등기가 해지·말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2024.09.04 강제경매개시결정입니다. 그런데 이희정의 전입·점유는 2020년으로 그보다 빠릅니다. 2025.01.21 등기된 을구 순위 6번 주택임차권은 매각으로 등기 자체가 소멸하더라도, 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 점유개시 2020.08.12 전입 2020.08.13 | 105,000,000원 | 2020.07.17 | 2025.01.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 97,841,546원 인수 |
| 김성열 | 전입 2021.03.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
금당대주 동일 면적 59.66㎡의 최근 12건 실거래 평균은 105,333,333원입니다. 최저매각가 7,697,000원만 놓고 보면 평균의 7.3%까지 내려와 매우 낮아 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 현재 회차의 알려진 실질취득액 105,538,546원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 100.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.66㎡ | 15 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 10 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 4 | 89,500,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 8 | 120,500,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 평균 | 59.66㎡ | 12건 | 105,333,333원 |
최근 거래 범위는 86,000,000원~135,000,000원, 최근 12개월 평균은 105,333,333원이며 최신 거래로 잡힌 금액은 87,000,000원입니다. 현재 알려진 실질취득액 105,538,546원은 최근 평균보다 205,213원 높고, 최신 거래보다도 18,538,546원 높습니다. 따라서 12회 유찰됐다는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 이희정 인수액 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 7,697,000원 | 97,841,546원 | 105,538,546원 |
| 13회 유찰 시 | 6,157,600원 | 99,353,237원 | 105,510,837원 |
| 14회 유찰 시 | 4,926,080원 | 100,562,589원 | 105,488,669원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 538,546원 |
| 1. 임차인 이희정 보증금 | 105,000,000원 | 7,158,454원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박재원 | 323,940,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 이희정 보증금 105,000,000원 중 7,158,454원만 배당되고 97,841,546원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 박재원의 청구액 323,940,821원은 예상배당 0원이며 미배당액도 323,940,821원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천신흥초등학교 북동근 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측으로 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 811,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물의 8층 805호이며 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 거래·경매 통계. 금당대주는 559세대, 1995.03.18 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.1회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 않기. 현재 알려진 실질취득은 105,538,546원입니다. 시세 비교도 반드시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 이희정 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당 보증금은 97,841,546원이며 매각물건명세서상 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 김성열 임대차 원본 확인. 전입은 2021.03.23으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 별도 계약과 인수범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 호재로 보지 않기. 13회·14회 유찰 시에도 알려진 실질취득액은 각각 105,510,837원·105,488,669원으로 큰 변화가 없습니다.
- 실거래 기준 재확인. 최근 12개월 평균은 105,333,333원이고 최신 거래는 87,000,000원입니다. 알려진 실질취득은 평균 이상입니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “769만원에 사는 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자를 한 줄로 정리하면 명확합니다. 최저가는 7,697,000원이지만, 이희정의 미배당 보증금 97,841,546원을 매수인이 인수하므로 알려진 실질취득액은 105,538,546원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 105,333,333원보다 약간 높고, 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다.
더구나 김성열은 2021.03.23 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 별도 인수액을 확정할 수 없습니다. 12회 유찰된 낮은 최저가는 이 물건의 본질적인 할인폭이 아니라 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 이전되는 구조에서 생긴 착시에 가깝습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 시세 이상이고 미상 임차인 위험까지 남아 있는 사건입니다.
