광주지방법원 2024타경58951. 순천시 연향동 호반리젠시빌 209동 1층 106호 아파트입니다. 현재 소유자는 양소영이고, 2023.09.18. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 2024.09.04. 박재원의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 겉으로 보면 등기 권리는 단순하지만, 이 사건의 실질적인 난도는 등기 밖 점유관계에 있습니다.
이희정은 2020.08.13., 김성열은 2021.03.23. 전입한 것으로 조사돼 모두 2024.09.04. 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 특히 최저가가 8,658,000원까지 내려온 상황에서는 실제 보증금이 최저가를 크게 웃돌 경우 낙찰가보다 임차인 인수 문제가 훨씬 더 중요해질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경58951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 도장길 50, 209동 1층106호 (연향동,호반리젠시빌) |
| 물건종류 | 아파트 · 제209동 제1층 제106호 · 지하1층 지상12층 |
| 현재 소유자 | 양소영 · 2023.09.18. 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 8,658,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재원 / 323,940,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
과거 국민은행·여수수산업협동조합·대광새마을금고 근저당권과 국세·건강보험공단 압류, 신정헌 가압류 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 사건에서는 2024.09.04. 갑구 12번 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 해당 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 2020.08.13 | 미상 | 2024.09.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성열 | 2021.03.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 이희정은 2024.09.13. 배당요구를 했고, 김성열은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이라 현재 최저가 8,658,000원만 놓고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 555,844원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 박재원 | 323,940,821원 | 8,102,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 미배당액이 315,838,665원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 계산상 0원으로 잡혀 있으나, 이 수치는 보증금 미상의 선행 전입자 2명에 대한 실제 인수 여부를 확정한 값으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 8,658,000원 | 8,102,156원 | 315,838,665원 |
| 13회 유찰 시 | 6,926,400원 | 6,401,725원 | 317,539,096원 |
| 14회 유찰 시 | 5,541,120원 | 5,041,380원 | 318,899,441원 |
현재 최저가는 감정가의 6.01%이고, 13회 유찰 시 6,926,400원, 14회 유찰 시 5,541,120원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 더 낮아지는 것만으로 투자 매력이 커진다고 볼 수 없습니다. 실질취득가의 상단이 열려 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제209동 제1층 제106호는 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 순천시 연향동 율산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 지하1층 지상12층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등 개별인테리어, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·중로2류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 공시지가. 601,200원/㎡.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이희정·김성열의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 두 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 김성열 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 원본 대조해야 합니다.
- 이희정 배당요구. 2024.09.13. 배당요구 사실이 있으나, 보증금이 미상이므로 배당 후 미회수액이 남는지 별도 계산이 필요합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 관련 등기 이력이 있으므로 현재 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 12회 유찰·최저 8,658,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 임차인 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “865만 원짜리 아파트”가 아니다
표면 숫자만 보면 감정가 144,000,000원에서 12회 유찰돼 8,658,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 이 사건을 판단하는 핵심 숫자는 최저가가 아닙니다. 2020.08.13. 전입한 이희정과 2021.03.23. 전입한 김성열, 두 사람의 보증금입니다. 모두 말소기준인 2024.09.04.보다 앞선 전입이고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 현재 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전하다고 결론내리기 어렵습니다. 실제 보증금이 확인돼야 비로소 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가가 정해집니다. 12회 유찰이라는 이력까지 겹친 만큼, 이 사건의 결론은 “가격은 매우 낮지만 권리 확인 전에는 입찰가치 판단을 보류해야 하는 고위험 물건”입니다.
