춘천지방법원 2024타경55022. 강릉시 강동면 산성우리 69에 있는 숙박시설 및 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 6층으로, 1~5층은 숙박시설, 6층은 주택 및 작업장·창고, 지층은 보일러실 및 창고로 이용됩니다. 숙박시설은 가격시점 현재 휴업 중입니다. 사건의 말소기준권리는 2016.10.19. 설정된 강릉농업협동조합 근저당권 741,000,000원이며, 이후 현재 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있고 임차인도 없습니다. 반면 가격은 이미 6차례 유찰을 거쳐 감정가 2,050,541,200원에서 241,245,000원까지 내려왔습니다. 문제는 별도의 실거래 시세가 없다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경55022 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 산성우리 69 · 도로명 강원특별자치도 강릉시 강동면 율곡로 1010-14 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 및 주택 |
| 이용상태 | 1~5층 숙박시설(휴업중) · 6층 주택 및 작업장, 창고 · 지층 보일러실 및 창고 |
| 소유자 | 임완정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,050,541,200원 / 241,245,000원 |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉농업협동조합 / 587,565,077원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
현재 권리분석의 기준점은 2016.10.19. 강릉농업협동조합 근저당권 741,000,000원입니다. 이 근저당권은 토지 산성우리 69와 69-1을 공동담보로 두고 있으며, 2016.11.09. 계약인수로 채무자가 임완정으로 변경됐습니다. 이후 2019.11.21. 강릉시 압류, 2024.11.11. 이 사건 임의경매개시결정, 2024.12.11. 강릉시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 과거 등기 이력 — 오래된 권리는 이미 정리됐다
등기부에는 과거 근저당·전세권·가압류·압류·경매개시결정 등이 다수 나타나지만, 상당수는 이미 해지·해제·취하 또는 2011.03.31. 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 특히 과거의 1999년·2000년 조흥은행 근저당, 2000년 전세권 600,000,000원, 2002년 이후 우리은행 계열 근저당, 권경술·이종철 근저당 등은 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
| 구분 | 설정·처리일 | 내용 | 현재 상태 |
|---|---|---|---|
| 과거 전세권 | 2000.09.22 / 2002.03.27 | 안영기 · 전세금 600,000,000원 | 이미 말소 |
| 과거 경매 | 2011.03.31 | 임의경매로 인한 매각 · 고혜숙 소유권 취득 | 기존 권리 정리 |
| 현 소유권 | 2016.11.16 | 임완정 · 2016.11.09. 증여 | 현 소유자 |
| 말소기준 | 2016.10.19 | 강릉농업협동조합 근저당 741,000,000원 | 매각으로 소멸 |
③ 가격 — 6회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 확인되지 않았다
감정가는 2,050,541,200원, 현재 최저매각가는 241,245,000원으로 감정가의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주거나 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 241,245,000원 | 237,067,570원 | 503,932,430원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 168,871,500원 | 165,707,299원 | 575,292,701원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 118,210,049원 | 115,755,108원 | 625,244,892원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 241,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,177,430원 |
| 2. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 741,000,000원 | 237,067,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 241,245,000원 가정 시 집행비용 4,177,430원을 제외한 237,067,570원이 강릉농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 503,932,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·건물 상태와 이용 리스크
- 숙박시설. 1~5층은 숙박시설로 이용됐으나 가격시점 현재 휴업 중입니다.
- 복합 이용. 6층은 주택 및 작업장·창고, 지층은 보일러실 및 창고로 이용됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물이며 위생설비·유류보일러시설·승강기설비가 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
- 지붕 차이. 공부상 콘크리트슬라브지붕이나 6층 중 일부는 투명플라스틱지붕입니다.
- 토지. 토지면적 1,847.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산성우마을 북동측 근거리에 위치하며 주위는 대부분 농경지대입니다.
- 교통. 근거리에 버스승강장이 있으나 대중교통은 다소 불편하고, 본 건까지 소형차량 접근은 용이합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 철도보호. 감정요항표상 일부 토지는 철도보호지구입니다.
- 공시지가. 160,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거상품이 아닌 숙박시설·주택·작업장·창고 복합물건이고 6회 유찰 상태이므로 재매각성과 실사용 목적을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 241,245,000원을 시장가보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 현장 상태, 숙박시설 영업성, 수리비, 이용계획, 매수수요를 직접 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 정확한 포함 범위를 매각목록·현황과 대조하세요.
- 6층 지붕 확인. 공부상 콘크리트슬라브지붕과 실제 일부 투명플라스틱지붕 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 강릉농업협동조합 근저당은 산성우리 69 및 69-1을 공동담보로 하고 있으므로 배당관계를 원본으로 재확인하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 조세채권과 체납 관련 서류를 입찰 직전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 매각기일 정보를 직접 대조하세요.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 6회 유찰의 이유”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다.
감정가 2,050,541,200원이 6회 유찰을 거쳐 241,245,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 1~5층 휴업 중 숙박시설, 6층 주택·작업장·창고, 지층 창고·보일러실이라는 혼합 이용과 일괄매각·제시외 건물까지 고려하면 “권리는 단순, 가격 판단은 보수적”이 이 물건의 핵심입니다.
