춘천지방법원 2025타경235. 강릉시 연곡면 동덕리 616-12 일원의 기타·토지 물건으로, 등기부에는 북강릉주유소 제가동호가 표시돼 있습니다. 감정평가 이용상태상 건물은 위험물 저장 및 처리시설의 사무실 등으로 이용되고, 토지는 지목 주유소용지·토지이용상황 상업용입니다. 현재 최저매각가는 257,641,000원으로 감정가 525,797,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
가격 하락폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 곽기송·김순희·이상규가 확인됩니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 하지만 전입신고일이 모두 확인되지 않았고, 곽기송·김순희는 보증금까지 미상입니다. 따라서 이들을 단순히 후순위 임차인 또는 인수 없음으로 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경235 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 616-12 · 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동해대로 4073 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 상업용 · 위험물 저장 및 처리시설 |
| 토지 | 990.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 곽정훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 525,797,000원 / 257,641,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉농업협동조합 / 499,324,383원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2021.04.15. 설정된 강릉농업협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 이후 강원신용보증재단, 주식회사한국스탠다드차타드은행, 서울보증보험주식회사, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 강릉농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.07.08. 주식회사한국스탠다드차타드은행 가압류 44,213,973원은 2024.09.04. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽기송 | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순희 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상규 | 본건 전부 | 10,000,000원 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
곽기송과 김순희는 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 가능 금액을 산정할 수 없습니다. 이상규는 보증금 10,000,000원·월세 300,000원이 확인되지만, 역시 전입신고일이 미상입니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,974원 |
| 2. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 576,000,000원 | 253,234,026원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 68,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 29,089,604원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,985,159원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 71,797,283원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 842,872,046원, 현재 회차 예상 배당액은 253,234,026원이며 미배당은 589,638,020원입니다. 강릉농업협동조합의 신청채권 499,324,383원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 채권자 총 미배당은 589,638,020원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 180,348,700원, 미배당은 665,848,228원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 126,244,089원, 미배당은 719,195,374원이 됩니다. 낮아지는 최저가만으로 매수인에게 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다.
④ 매각 대상과 현황 — 주유소 관련 시설·토지의 일괄매각
- 일괄매각. 제시외건물 창고와 기계기구목록 제2021-32호 유류저장탱크 3식이 포함됩니다.
- 평가 제외 시설. 토지 지상의 주유기·요소수 주입기·이동식계산대는 매각대상이 아닌 제시외 기계기구로 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 제한. 목록 토지 일부는 접도구역 부분의 제한을 감안해 평가됐습니다.
- 이용상태. 위험물 저장 및 처리시설의 사무실 등과 캐노피가 확인됩니다.
- 토지 현황. 990.0㎡ 주유소용지, 상업용, 평지·사다리형이며 광대로한면에 접합니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연곡교 남측 인근으로, 국도변 상업시설과 후면 농가주택·전원주택·농경지·임야가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 도로·규제. 중로1류에 접하고, 접도구역 저촉·도로구역 접함·가축사육제한구역 포함·성장관리계획구역 저촉 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 270,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 전입일 확인. 말소기준 2021.04.15. 전후가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 곽기송·김순희 보증금 확인. 보증금이 미상이라 잠재 인수액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 이상규 권리 확인. 보증금 10,000,000원·월세 300,000원이지만 전입일과 우선변제 여부가 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고와 유류저장탱크 3식은 포함되고, 주유기·요소수 주입기·이동식계산대는 평가 제외입니다.
- 접도구역 제한 확인. 토지 일부가 접도구역에 저촉돼 이용 및 가치 판단 시 제한사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차관계를 반영한 최종 확정값이 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 임차관계”
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부 구조만 보면 강릉농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 현황조사에는 곽기송·김순희·이상규, 실제 임차인 3명이 있고 전입일이 모두 확인되지 않았습니다. 특히 곽기송·김순희는 보증금도 미상입니다.
따라서 현재 배당표상 인수액 0원만 보고 안전형 물건으로 평가하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상 임차인의 선순위 여부와 보증금 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 여기에 주유소용지·위험물 저장 및 처리시설이라는 용도, 일괄매각 시설과 평가 제외 시설의 구분, 접도구역 제한까지 함께 점검해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완성 — 입찰 전 보완 확인 필수”입니다.
