매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 다세대 환금성과 점유 확인이 필요한 5회 유찰 물건
말소기준권리 이후 임차인으로 인수 부담은 없으나 보증금 미상 점유자가 존재하고 소형 다세대 환금성이 낮아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 전입한 임차인들이라 매수인 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 다세대 원룸형이고 소형 세대 밀집 구조라 권리보다 환금성과 점유 정리가 핵심입니다. 5회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 보증금 미상 점유자가 있어 낙찰 전 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
52,000,000원 / 17,836,000원
5회 유찰
실질취득
17,836,000원
인수액 0원
말소기준
2013.10.10
푸른새마을금고 근저당
핵심지표
점유 확인
보증금 미상 포함
청주지방법원 2024타경6178. 청주시 청원구 율량동 888 소재 다세대주택 5층 503호입니다. 감정가는 5,200만원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,783만원까지 낮아졌습니다. 권리 구조는 푸른새마을금고의 2013년 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 다수 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 일부는 보증금이 확인되지 않아 명도 과정에서 실제 점유 관계와 관리 상태 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2024타경6178 (임의경매)
소재지
충청북도 청주시 청원구 공항로138번길 58, 5층 503호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 다세대주택(원룸형) 이용 중
소유자
박현주
감정가 / 최저가
52,000,000원 / 17,836,000원
신청채권자 / 청구
푸른새마을금고 / 493,845,240원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2013.10.10 설정된 푸른새마을금고 근저당권입니다. 2014년 설정된 남은정 근저당은 이미 등기상 말소되었고, 이후 강제·임의경매 및 압류는 매각으로 소멸 대상입니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 일부 보증금 미상
임차인
전입
보증금
판정
신준희
2023.05.08
5,000,000원
대항력 없음
김지해
미상
4,500,000원
대항력 판정 불가
김슬기
2024.07.19
미상
대항력 없음 · 보증금 확인 필요
김현
2021.12.31
5,000,000원
대항력 없음
민마로
2023.01.12
5,200,000원
대항력 없음
문종배
2022.01.11
5,000,000원
대항력 없음
⚠️ 점유 확인 포인트 전입신고가 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 전입으로 인수 대상은 아닙니다. 다만 보증금 미상 점유자가 존재하므로 실제 점유 현황과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,836,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
721,048원
근저당권 · 푸른새마을금고
162,500,000원
17,114,952원
소유자 교부
-
0원
채권최고액 162,500,000원 대비 매각대금이 부족해 근저당권에 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 부족분은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
매각대금 배분 (현재 회차)
회차별 최저매각가 변화
5회 유찰 후 17,836,000원까지 하락했으며 6회·7회 유찰 시 추가 하락 시나리오가 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 임차 관계로 매수인 인수 부담은 없습니다. 근저당·압류·경매개시 관련 권리는 매각 후 정리됩니다.
⛔ 투자 관점 다세대 원룸형 소형 물건은 아파트보다 매수층이 제한적일 수 있습니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 실제 수익성과 환금성은 임대 상태·점유 정리·관리 상태 확인 후 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 청주여자고등학교 북서측 인근으로 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
용도. 제2종일반주거지역이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 총 20세대 규모 다세대 물건으로 대단지 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 임대차 관계를 확인하세요.
명도 준비. 인수 권리는 없지만 점유자와의 인도 협의는 별도입니다.
가격 판단. 5회 유찰로 감정가 대비 34.3% 수준까지 하락했으나 환금성까지 함께 고려해야 합니다.
관리 상태. 원룸형 다세대는 공실·관리비·수선 상태 확인이 중요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 다세대는 출구가 중요하다”
이 물건은 권리 구조만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 임차인으로 매수인이 부담할 인수금은 없습니다. 다만 5회 유찰이라는 가격 이면에는 다세대 원룸형이라는 환금성 요소가 있습니다. 낮아진 최저가는 장점이지만, 낙찰 후 임대 유지와 점유 정리 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 출구 전략은 필수입니다.
