| 💸 감정가 대비 | 4.2% | 10회 유찰 후 최저가 7,424,000원 |
| 🅿️ 이용상태 | 주차장 | 자동차관련시설(주차장) |
| 👥 임차인 | 0명 | 인수 보증금 0원 |
| ⚠️ 미배당 | 9,531,109,632원 | 현재 회차 배당표 기준 |
청주지방법원 2024타경56692. 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 ‘파워플러스’ 4층 402호입니다. 용도는 데이터상 “기타”로 잡혀 있지만, 감정평가 이용상태는 분명히 주차장입니다. 주변은 고층 상업·업무시설이 집중된 상업지대이고, 본건은 경초등학교 남동측 방향에 있는 구분건물(자동차관련시설·주차장)입니다. 권리관계만 보면 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수도 0원이므로, 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금 리스크는 보이지 않습니다.
하지만 이 사건의 위험은 임차인이 아니라 환금성입니다. 감정가 176,100,000원짜리 물건이 10회 유찰 끝에 최저가 7,424,000원까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 파격적이지만, 감정가의 4.2%까지 하락했다는 사실은 그 자체로 시장이 이 물건을 쉽게 소화하지 못했다는 신호입니다. 더구나 등기에는 공매공고가 있었고, 매각물건명세서 비고에는 재매각이 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경56692 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 서부로 1303, 4층 402호 (가경동,파워플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(자동차관련시설·주차장) · 주차장으로 이용중 |
| 소유자 | 합자회사정왕상사 |
| 감정가 / 최저가 | 176,100,000원 / 7,424,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 이력은 무겁다
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 대항력 임차인·보증기관 승계·확약 이슈도 없습니다. 말소기준권리는 2007.03.29 남청주신용협동조합 근저당권이며, 이후의 압류·경매개시결정·현대에너지솔루션 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 성격 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 인수추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 조사 내역 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
tenants 데이터가 비어 있으므로 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 4.2%가 ‘기회’인지 ‘경고’인지
현재 최저매각가는 7,424,000원입니다. 감정가 176,100,000원 대비 4.2%까지 내려왔고, 11회 유찰 시 5,196,800원, 12회 유찰 시 3,637,760원 시나리오가 제시되어 있습니다. 대항력 임차인이 없으므로 실질취득은 현재 회차 기준 7,424,000원입니다. 다만 이 물건에는 실거래가 금액 데이터가 없고, 감정 이용상태가 주차장이므로 아파트처럼 “시세 대비 싸다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 7.2% 추정) | - | 533,632원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 2,100,000,000원 | 6,890,368원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이민성520624- | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사전자랜드110111-0012669 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사전자랜드110111-0012669 | 1,950,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 910,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 오원근650130- | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서해완571104- | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 남청주신용협동조합 | 598,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 현대에너지솔루션주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경초등학교 남동측 방향에 소재하며, 주변은 고층 상업·업무시설이 집중 분포한 상업지대입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 용이하고, 남서측 방향 도보 1분 거리 내 버스정류장(홈플러스역)이 있어 교통편익성은 보통입니다.
- 용도. 이용상태는 주차장입니다. 토지는 사다리형 평지이고 주차장 등으로 이용중이며, 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(가경4택지개발지구)·노외주차장에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 파워플러스 총 21세대, 사용승인일 2007.03.15, 대상 면적 549.18㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 10.0회, 매각률 16.67%가 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주차장 실사용 확인. 실제로 어떤 주차 구획·면적·동선·출입 통제가 있는지 현장 확인이 필수입니다.
- 관리비 체납 확인. 구분건물 주차장은 관리비·공용부분 부담이 낙찰가보다 크게 느껴질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기상 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 상태가 어떻게 정리되었는지 확인해야 합니다.
- 재매각 사유 확인. 매각물건명세서 비고에 재매각이 있습니다. 전 낙찰자의 미납·포기 사유가 환금성 문제였는지 살펴야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 당해세가 있으면 배당순위와 실제 이해관계가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나, 팔 수 있나”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 0명, 인수 0원, 매수인이 떠안을 보증금도 없습니다. 그러나 10회 유찰로 감정가의 4.2%까지 떨어졌다는 점은 단순한 할인 신호가 아니라 환금성 경고입니다. 특히 감정 이용상태가 주차장인 자동차관련시설이고, 공매공고·재매각·다수 압류 이력이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 환금성은 매우 보수적으로 판단. 실제 사용처와 관리비, 처분 경로를 확인하지 못하면 최저가가 낮아도 접근하기 어려운 물건입니다.
