청주지방법원 2025타경3978. 청주시 청원구 율량동 2021의 집합건물로, 감정 이용상태상 제301호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이면서 현황은 사무실 등으로 사용 중입니다. 함께 조사된 제302호는 판매시설(일반게임제공업의 시설)이며 현황 게임장으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사심천으로, 2018.06.22. 거래가액 306,800,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름에서는 2017년과 2018년에 설정된 선행 근저당권에 각각 말소등기가 확인되고, 현재 경매의 말소기준은 2021.06.22. 설정된 청주농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 청주시 압류, 청주시청원구청 압류, 현대캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 예상배당 시뮬레이션에는 이미 말소등기가 기재된 미래새마을금고가 선순위 배당 대상으로 반영돼 있으므로, 등기부 원문과 배당순위 원문을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 2021 3층 301호 · 도로명 충청북도 청주시 청원구 율량로190번길 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제301호 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 사무실 등 · 제302호 판매시설, 현황 게임장 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 · 승강기설비·소화설비 |
| 소유자 | 주식회사심천 (2018.06.22. 소유권이전 · 거래가액 306,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 86,436,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주농업협동조합 / 918,563,252원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
을구 1번 미래새마을금고 근저당은 2018.06.22. 해지로 말소됐고, 을구 2번 김오성 근저당도 같은 날 일부포기에 따른 말소등기가 기재돼 있습니다. 을구 5번 신한은행 근저당은 2021.06.22. 해지로 말소됐으며, 같은 날 설정된 을구 7번 청주농업협동조합 근저당권이 현재 말소기준입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영식 | 1번, 2번 목록 전체 | 5,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이영식은 현황조사와 매각물건명세서에 1번·2번 목록 전체의 점유자로 기재돼 있지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 정확한 판정은 주민등록·사업자등록, 점유 개시일, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인한 뒤 내려야 합니다. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 점유관계가 해소됐다는 뜻은 아니므로 명도와 실제 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 86,436,000원으로 감정가 360,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 숫자상 낙폭은 크지만, 이 사건은 아파트가 아니라 근린생활시설·판매시설이고 현황도 사무실과 게임장입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비율만으로 저가 매수 또는 시세차익을 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 3,214,061,122원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 3,239,525,169원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 42,353,639원 | 41,191,273원 | 3,257,350,001원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,848원 |
| 2. 근저당 · 미래새마을금고 | 217,100,000원 | 84,480,152원 |
| 3. 근저당 · 김오성 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 912,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 청주농업협동조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 57,441,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,955,848원을 제외한 84,480,152원이 미래새마을금고에 배당되고, 청주농업협동조합의 예상배당액은 0원입니다. 채권 총액은 3,298,541,274원, 채권자 총배당은 84,480,152원, 미배당액은 3,214,061,122원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율량교사거리 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하며 주위 환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 951.1㎡, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,105,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 시설 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설과 판매시설은 사용 업종·공실·임대수익에 따라 매수층이 제한될 수 있어 주거용 물건보다 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당순위 원문 대조. 미래새마을금고 근저당의 말소등기와 예상배당 84,480,152원의 관계를 법원 배당자료와 공동담보 자료에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청주농업협동조합의 청구액은 918,563,252원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
- 점유자 확인. 이영식의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 개시일을 확인해 대항력과 명도 난도를 확정하세요.
- 목록 범위 확인. 점유 부분은 1번·2번 목록 전체로 기재돼 있으므로 제301호와 제302호의 일괄매각 여부와 각 목록의 권리관계를 원문으로 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 제301호는 공부상 일반음식점이지만 현황 사무실 등이며, 제302호는 판매시설이면서 현황 게임장입니다. 용도 적합성과 영업 관련 사항을 확인하세요.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 해지 말소가 있었으므로 공매 종결 여부를 교차 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비율 대신 현장 임대료, 공실, 관리비, 내부 상태와 인근 비주거 매매사례를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%는 할인율이지, 시세가 아니다”
이 사건은 명세서상 인수권리 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 점유자 이영식의 대항력은 전입신고일과 확정일자가 없어 가능·미상이고, 예상배당표에서는 이미 말소등기가 기재된 미래새마을금고에 84,480,152원이 배당되는 반면 신청채권자인 청주농업협동조합에는 0원이 배당되는 구조입니다.
또한 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 현황 사무실·게임장인 근린시설과 판매시설의 시세와 수익성은 감정가 대비율만으로 판단할 수 없습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 배당순위 원문, 점유자의 대항력, 실제 임대수익과 비주거 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
