말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하고 인수권리 없음이나, 근린시설 저환금성·공매공고·대항력 판정 미상 점유 리스크를 반영해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 24%까지 떨어진 4회 유찰 근린시설입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수권리는 없습니다. 다만 근린시설 특성상 환금성과 점유 관계를 봐야 하며, 점유자 이영식의 전입일 미상으로 대항력 판정은 미상입니다.
감정가
943,000,000원
근린시설
최저매각가
226,414,000원
4회 유찰
매수인 인수
0원
매각물건명세서 인수권리 없음
핵심지표
대항력 미상
점유 확인 필요
청주지방법원 2025타경3978. 청주시 청원구 율량동 율량로190번길 71 소재 집합건물 제3층 제302호 근린시설입니다. 감정가는 9억4,300만원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저가는 2억2,641만원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 청주농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 사용 상태가 일반음식점·게임장 등으로 확인되어 업종 승계와 점유 관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경3978 (임의경매)
소재지
충청북도 청주시 청원구 율량동 2021 3층302호
물건종류
근린시설 · 집합건물
소유자
주식회사심천
감정가 / 최저가
943,000,000원 / 226,414,000원
신청채권자 / 청구
청주농업협동조합 / 918,563,252원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 7번 청주농업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 현대캐피탈 가압류, 청주시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 매수인 인수 부담은 없습니다.
② 점유·임차 리스크 — 대항력 판정은 미상
점유자
점유범위
보증금
대항력
우선변제
이영식
1번, 2번 목록 전체
5,000원
미상
확인 필요
⚠️ 점유 확인 필요 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 보증금 5,000원 기재만으로 임차권 인수 여부를 판단할 수 없으므로 현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 226,414,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,969,796원
근저당 · 청주농업협동조합
912,000,000원
222,444,204원
가압류 · 현대캐피탈
57,441,274원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
최저매각가 기준 배당에서는 청주농업협동조합 근저당권에 대부분 배분되고, 후순위 가압류는 미배당이 발생합니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다.
배당 분배
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 배당 부족액은 증가하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수 부담은 없습니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 주거용과 달리 업종·임차인·환금성이 중요합니다. 현황상 게임장 사용 및 공매공고 부기등기가 있어 사용관계와 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 율량교사거리 북동측 인근으로 근린생활시설과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 및 판매시설이며 현황 사무실·게임장으로 사용 중입니다.
환금성. 일반상업지역 내 근린시설로 수요층이 주거용보다 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 이영식 점유자의 전입일 및 대항력 여부를 원본 서류로 확인하세요.
공매 이슈. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 관련 진행 여부 확인이 필요합니다.
업종 확인. 현황 게임장 사용 상태와 영업 승계 가능성을 확인해야 합니다.
관리·세금. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 근린시설은 확인이 먼저”
이 물건은 4회 유찰로 감정가 대비 낮은 가격까지 내려왔고 권리상 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 근린시설은 낮은 낙찰가만으로 판단하기 어렵습니다. 점유자의 대항력 가능성, 공매공고, 현황 사용 업종을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 정리됐지만, 운영성과 점유 확인이 승부처입니다.
