대전지방법원 2024타경6533. 분석 대상은 세종특별자치시 보람동 금강노을주건축물제1동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(음식점)입니다. 소유자는 주식회사고운이고, 말소기준권리는 2017.09.28 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 권리 가운데 현재 남아 있는 한솔테크닉스주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 판단하기 어렵습니다. 102호와 103호는 벽체 구분 없이 음식점으로 이용됐고 현장조사 당시 영업을 중단한 것으로 조사됐습니다. 집합건축물대장 현황도상 호별 위치 확인은 가능하고 신축 당시에는 경계벽이 설치돼 구조상 독립성을 갖췄던 것으로 탐문됐지만, 실제 입찰에서는 현 상태의 점유·원상복구·호별 독립성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6533 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 1층102호 (보람동,금강노을주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 102호 · 근린생활시설(음식점) |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,369,000,000원 / 469,567,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.28 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준은 2017.09.28 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 2023.07.05 주식회사영웅날다 근저당은 2024.04.30 이미 말소됐고, 2023.09.05 주식회사학림의 소유권이전청구권 가등기 역시 2023.09.14 말소됐습니다. 2023.09.26 세종특별자치시 압류도 2024.04.23 해제됐습니다. 현재 후순위인 2024.05.01 한솔테크닉스주식회사 근저당과 2024.07.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지형 | 102호, 103호 | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 이슈는 없습니다. 김지형의 전입일 2023.06.07은 말소기준권리 2017.09.28보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 채권 규모는 미상입니다. 현장조사 당시 영업이 중단된 점도 확인됐으므로 입찰 전 현재 점유 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득·유찰 이력’을 본다
현 최저매각가는 469,567,000원이고, 권리 인수액은 0원이므로 권리 인수를 반영한 실질취득 기준금액도 469,567,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 34.3%입니다. 다만 실거래 비교 근거 없이 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 469,567,000원 | 462,471,330원 | 1,317,528,670원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 375,653,600원 | 369,594,450원 | 1,410,405,550원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 300,522,880원 | 295,515,560원 | 1,484,484,440원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 5회 유찰 현재 1,317,528,670원에서 6회 유찰 시 1,410,405,550원, 7회 유찰 시 1,484,484,440원으로 커집니다. 현재 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 1,000,000,000원에 대한 배당은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 469,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,095,670원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 780,000,000원 | 462,471,330원 |
| 2. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,780,000,000원 중 예상배당 462,471,330원, 미배당 1,317,528,670원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종세무서 북서측 인근으로 시청·교육청 등 관공서와 수변상가가 혼재하는 수변경관지구 내 상업지대이며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측으로 간선도로가 지나며 근거리에 세종BRT가 있어 교통이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 102호와 103호는 근린생활시설 음식점 ‘평창옥’으로 이용 중이었으나 현장조사 당시 영업을 중단한 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 남동측 왕복4차선 대로변에 접하고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·대로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2017.08.29입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 주차. 금강노을주건축물제1동은 보람동 704번지 해오름빌딩과 지하주차장을 경계벽 없이 공동 사용하며 주차장 입구와 출구가 서로 다른 건물에 위치합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 김지형의 점유부분은 102호·103호로 조사됐고 영업은 중단된 상태였습니다. 현재 실제 점유·인도 가능 상태를 확인하세요.
- 호별 독립성 확인. 102호·103호 사이 현재 벽체가 없으므로 건축물현황도와 현 상태를 대조하고 분리 사용·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 임차관계 확인. 김지형은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각 관련 원문서에서 임대차 조건과 배당요구 여부를 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 1,369,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가 469,567,000원까지 내려왔지만, 이 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 상가 환금성. 영업 중단된 1층 음식점이라는 이용상태와 5회 유찰 이력을 함께 보고 재임대·재매각 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 배당 구조. 현 회차에서는 세종중앙농업협동조합에 462,471,330원이 배당되고 한솔테크닉스주식회사에는 0원이 배당되는 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2017.09.28 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되며 김지형의 전입일도 기준권리보다 늦습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 102호·103호가 벽체 없이 음식점으로 사용되다 영업을 중단한 상태로 조사됐습니다. 따라서 최저가 469,567,000원만 보고 ‘싸다’고 결론내리기보다, 호별 독립성·현재 점유·원상복구·재임대 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 맞습니다. 권리 인수는 낮지만 환금성과 현장확인 난도는 높은 유형입니다.
