대전지방법원 2024타경6533. 세종시 보람동 시청대로 115, 금강노을주건축물제1동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 102호와 103호는 벽체 구분 없이 음식점으로 이용됐으나 현장조사 시 영업은 중단된 것으로 조사됐습니다. 집합건축물대장 건축물현황도에서는 호별 위치 확인이 가능하고, 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 구조상 독립성을 갖추었던 것으로 탐문됐습니다.
가격은 감정가 1,929,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 661,647,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차율은 34.3%입니다. 다만 반복 유찰과 상업용 이용이라는 사실 자체가 시장의 보수적인 평가를 보여주는 신호이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6533 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 시청대로 115, 1층103호 (보람동, 금강노을주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(음식점 이용) |
| 소유자 | 주식회사고운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,929,000,000원 / 661,647,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2020.09.28. 을구 3번 논산계룡농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 2017년 동세종농업협동조합 근저당은 2020.09.28. 이미 말소됐고, 2023년 주식회사영웅날다 근저당과 주식회사학림 가등기도 각각 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2024.05.01. 한솔테크닉스주식회사 근저당 및 2024.07.15. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지형 | 102호, 103호 | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김지형의 전입일은 2023.06.07.로 말소기준인 2020.09.28.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이나, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 661,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,016,470원 |
| 2. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 652,630,530원 |
| 3. 근저당 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 2,200,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 652,630,530원입니다. 미배당은 1,547,369,470원에 달합니다. 선순위 논산계룡농업협동조합 근저당이 가용 배당액을 전부 가져가면서 후순위 한솔테크닉스주식회사는 현재 가정에서 배당액이 0원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
집행비용은 9,016,470원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 661,647,000원 | 652,630,530원 | 1,547,369,470원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 529,317,600원 | 521,624,424원 | 1,678,375,576원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 423,454,080원 | 416,819,539원 | 1,783,180,461원 | 0원 |
권리 구조상 회차가 더 내려가도 매수인의 권리 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 다만 현재도 이미 5회 유찰된 상태이므로 단순히 감정가 대비 할인 폭만 보고 접근하기보다는, 반복 유찰의 원인이 상가 수요·점유·호별 경계·현장 상태 중 어디에 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 음식점으로 이용된 물건이며 현장조사 시 영업은 중단된 것으로 조사됐습니다.
- 호별 경계. 102호와 103호는 벽체 구분 없이 이용됐으나 건축물현황도상 호별 위치 확인이 가능하고 신축 당시 경계벽이 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 세종세무서 북서측 인근으로 시청·교육청 등 관공서와 수변상가가 혼재하는 수변경관지구 내 상업지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측으로 간선도로가 통과하며 근거리에 세종BRT가 소재합니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 대로변에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,255.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·광대로한면이며 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상4층 건물의 1층이며 사용승인일은 2017.08.29입니다.
- 주차장. 인근 보람동 704번지 해오름빌딩과 지하주차장을 경계벽 없이 공동 사용하며 주차장 입구와 출구가 각각 다른 건물에 위치합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102·103호 경계 확인. 현재 실제 벽체·출입문·내부 동선이 건축물현황도상 103호와 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 김지형은 대항력이 없지만 102호·103호를 함께 점유한 조사내역이 있으므로 현재 점유와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본과 배당요구 현황을 재확인하는 것이 안전합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 상가 수요와 공실·영업중단 상태를 우선 점검해야 합니다.
- 공동 주차장 구조 확인. 다른 건물과 지하주차장을 공동 이용하고 입구·출구가 서로 다른 건물에 위치하므로 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 입찰 전 배당요구종기·채권계산서·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 상가의 실제 상태”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.28. 논산계룡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 한솔테크닉스 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김지형도 2023.06.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리 금액은 0원입니다.
그러나 이미 5회 유찰됐고 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 상업용 물건입니다. 특히 102호와 103호를 벽체 없이 함께 음식점으로 이용한 이력, 영업 중단 상태, 다른 건물과 공동 사용하는 지하주차장 구조는 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 반복 유찰과 현장 구조 확인 부담까지 0이 되는 것은 아닙니다. 이 사건은 가격 숫자보다 실제 상가의 독립성·점유·재사용 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
