서울남부지방법원 2024타경1009. 구로구 개봉동 토브하우스 4층 401호, 전용 29.94㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면만 보면 감정가 230,000,000원에서 17회 유찰돼 최저가가 5,179,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 이향숙의 전입·점유가 2019.04.19이고 확정일자는 2019.04.08로, 말소기준권리인 2021.06.18 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 5,179,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 493,222원을 제외한 4,685,778원이 임차보증금에 배당되고, 남은 240,314,222원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 사실은 매수인의 총부담을 같은 폭으로 줄여주지 않습니다. 오히려 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서, 실질취득은 임차보증금 245,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경1009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로17아길 36, 제4층 제401호 (개봉동, 토브하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.94㎡ · 제6층 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 | 2018.09.05 |
| 소유자 | 장승진 · 2020.03.17 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 5,179,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이향숙 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 대항력
핵심은 임차인 이향숙의 전입·점유 시점입니다. 전입일과 점유개시일이 모두 2019.04.19이고 확정일자는 2019.04.08입니다. 말소기준권리로 제시된 갑구 9번 압류의 접수일 2021.06.18보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2023.05.09에 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이향숙 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2019.04.19 / 2019.04.08 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 517만원이 아니라 ‘2.45억 수준’을 비교해야 한다
토브하우스는 15세대, 2018.09.05 사용승인된 다세대입니다. 동일 면적대 최근 거래는 160,000,000원부터 190,000,000원까지 확인되고, 최근 12개월 평균은 180,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.10의 160,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.56㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 29.56㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 29.56㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 28.32㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 180,000,000원 |
감정가 230,000,000원도 최근 12개월 평균 180,000,000원보다 높지만, 실제 입찰에서 더 중요한 숫자는 대항력 보증금 245,000,000원입니다. 현재 최저가 5,179,000원만 시장가격과 비교하면 감정가 대비 2%대의 초저가처럼 보이지만, 대항력 인수분을 더한 실질 부담은 최근 평균 180,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 웃돕니다. 하락 추세까지 감안하면 가격 가점의 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 493,222원 |
| 1. 임차인 이향숙 보증금 | 245,000,000원 | 4,685,778원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이향숙 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 미회수액은 240,314,222원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선차감될 수 있어 실제 임차인 배당액이 줄고 매수인의 인수부담이 더 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 5,179,000원 | 4,685,778원 | 240,314,222원 |
| 18회 유찰 시 | 4,143,200원 | 3,668,622원 | 241,331,378원 |
| 19회 유찰 시 | 3,314,560원 | 2,854,898원 | 242,145,102원 |
표에서 보듯 낙찰가가 5,179,000원에서 4,143,200원, 3,314,560원으로 내려가도 인수액은 각각 240,314,222원, 241,331,378원, 242,145,102원으로 증가합니다. 유찰이 추가될수록 싸지는 것이 아니라, 낙찰대금이 인수보증금으로 옮겨가는 구조입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 제6층 내 제4층 제401호이며 사용승인일은 2018.09.05입니다.
- 입지. 오류동역 남동측에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 위반면적 10.47㎡, 용도 주거의 위반건축물 표기가 있고 구조는 시멘트벽돌조에서 경량철골조로 일부 시정된 내용이 기재돼 있습니다. 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,181,000원/㎡, 토지면적 129.1㎡이며 소로한면 접면입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,179,000원이 아니라 보증금 인수까지 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 인수 재확인. 매각물건명세서에 대항 가능한 임차인과 미배당 잔액 인수가 명시돼 있으므로 입찰 직전 최신 명세서·임차권등기·배당요구 상태를 원본 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세가 선차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 관계인 쟁점. 임차인 이향숙이 경매채권자로도 나타나는 점은 확인 대상이지만, 확약이나 대항력 포기 근거 없이 이를 이유로 인수액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 위반건축물. 10.47㎡ 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함 사항을 관할 구청·건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 17회 유찰, 단지 평균 15.4회 유찰, 매각률 0.0% 신호를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단 하나입니다. 최저가와 실질취득가가 완전히 다른 물건이라는 점입니다. 최저가는 5,179,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 245,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액만 240,314,222원입니다. 추가 유찰이 발생해 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 증가하므로, 가격 판단의 기준은 계속 약 245,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 180,000,000원이고 최신 거래는 160,000,000원, 추세도 -5.3%입니다. 여기에 17회 유찰, 평균 15.4회 유찰, 위반건축물 표기까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 2%에 사는 초저가 경매”가 아니라, 시세보다 높은 실질부담을 안고 들어가는 대항력 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 아니라 인수액을 보십시오.
