광주지방법원 2025타경1007. 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-26, 도로명 남촌길 21-53 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 기호(2-가~10-마)가 단독주택으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 현재 소유자는 서소경이며, 등기상 최초 소유권보존은 2022.06.24입니다.
권리의 중심은 2022.08.10 설정된 금남새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고 공동담보목록 제2022-187호가 기재되어 있습니다. 이후 금하산업주식회사 120,000,000원, 제이에스건축주식회사 740,000,000원의 근저당권이 이어집니다. 현재 매각가정액 618,374,000원으로는 선순위 채권부터도 전액 변제가 되지 않아 채권 총 미배당액이 3,778,209,740원에 이릅니다. 그러나 이 미배당은 배당 부족액이지 곧바로 매수인이 승계하는 금액은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-26 남산메종드아트 · 남촌길 21-53 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2-가~10-마) 단독주택 |
| 소유자 | 서소경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 618,374,000원 / 618,374,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,246,746,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 토지 자료 | 지목 대 · 면적 329.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구(남존) · 공시지가 153,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.08.10 을구 1번 금남새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 금하산업주식회사·제이에스건축주식회사 근저당권과 2025.02.17 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.06.24 신한자산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2022.08.10 신탁재산 귀속으로 말소되어 현재 살아 있는 선순위 신탁 문제로 남아 있지 않습니다.
을구 1번 근저당권은 2026.01.09 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 기록이 있습니다. 이는 말소기준 근저당권에 붙은 권리이전으로 보아야 하며, 매각 후 매수인이 별도로 떠안는 후순위 권리를 뜻하지 않습니다. 제공된 예상배당표에는 해당 선순위 배당항목이 금남새마을금고 명칭으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트는 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 618,374,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 근거는 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 신건 100%라는 사실과, 유찰 시 최저매각가가 494,699,200원, 395,759,360원으로 낮아지는 시나리오뿐입니다. 유찰 가격이 내려가더라도 실제 시세보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 배당액 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 618,374,000원 | 609,790,260원 | 3,778,209,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 494,699,200원 | 487,352,208원 | 3,900,647,792원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 395,759,360원 | 389,418,729원 | 3,998,581,271원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 618,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,583,740원 |
| 을구 1번 근저당권 · 금남새마을금고 | 3,528,000,000원 | 609,790,260원 |
| 을구 2번 근저당권 · 금하산업주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제이에스건축주식회사 | 740,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 8,583,740원을 제외한 609,790,260원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재 “남산마을” 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(2-가~10-마)는 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 기호(2-가~10-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로, 외벽 인조석붙임 등·내벽 벽지와 타일 마감 등·새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구(남존)이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각 대상 토지·건물의 전체 기호와 각 등기·현황을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 맞춰 확인해야 합니다.
- 임대차·점유. 별도 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·점유자와 전입관계, 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 을구 1번은 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기 상태와 채권자 표시를 대조해야 합니다.
- 공동담보. 금남새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2022-187호가 기재되어 있습니다. 이 물건 단독의 채권규모로 오해하지 않도록 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 618,374,000원의 적정성을 주변 단독주택·토지 및 유사 일괄매각 사례와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 없다”는 다르다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.10 금남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순한 한 세대 아파트가 아닙니다. 사건상 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 여러 기호의 단독주택, 그리고 일괄매각 조건이 결합되어 있습니다. 여기에 임대관계도 미상이라 실제 점유와 임대차를 별도로 검증해야 합니다. 실거래 자료도 없어 신건 가격의 우열은 아직 판단하기 어렵습니다. 결론적으로 등기 인수는 낮지만, 현황·점유·가격 검증은 필요한 물건입니다.
