광주지방법원 2025타경1007. 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-28 소재 부동산으로, 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가서의 이용상태는 기호(2-가~10-마) 단독주택입니다. 토지는 369.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.08.10 설정된 금남새마을금고 근저당권 채권최고액 3,528,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 666,113,600원입니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 657,052,464원이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권최고액 대비 3,730,947,536원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당액은 예상 매수인 인수액으로 잡혀 있지 않아, 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1007 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-28 · 남산메종드아트 · 도로명 남촌길 21-49 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2-가~10-마) 단독주택 |
| 토지 | 369.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 서소경 · 2022.06.24 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 666,113,600원 / 666,113,600원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,246,746,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 일괄매각 | 건축물대장 등재 제시외 저수조 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24.7㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.10
2022.06.24 신한자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만, 2022.08.10 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 이어 같은 날 금남새마을금고가 채권최고액 3,528,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 금하산업주식회사 근저당 120,000,000원, 제이에스건축주식회사 근저당 740,000,000원 및 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
2022.10.11 손정혜 가압류 59,025,780원과 2022.10.12 김하진 가압류 317,510,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.07.19 금하산업주식회사의 임의경매개시결정 역시 2023.09.12 취하 후 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.02.17 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 동일한 666,113,600원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차는 신건이고, 가격 적정성은 별도의 현장 시세 확인 전까지 판단 유보가 맞습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 666,113,600원 | 3,730,947,536원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 532,890,880원 | 3,862,838,029원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 426,312,704원 | 3,968,350,423원 |
유찰될수록 예상 매각대금이 줄기 때문에 채권자 미배당은 3,730,947,536원 → 3,862,838,029원 → 3,968,350,423원으로 커집니다. 반면 각 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 666,113,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,061,136원 |
| 1. 근저당 · 금남새마을금고 | 3,528,000,000원 | 657,052,464원 |
| 2. 근저당 · 금하산업주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 제이에스건축주식회사 | 740,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,388,000,000원 중 예상배당은 657,052,464원이며, 미배당은 3,730,947,536원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 체크
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 특히 건축물대장에 등재된 저수조 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24.7㎡가 등기사항증명서에는 미등재돼 있으나, 매각에는 포함됩니다. 따라서 등기부만 보고 매각 대상 범위를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재 “남산마을” 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(2-가~10-마)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 369.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 146,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역이 포함됩니다. 일부 기호에는 준보전산지가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 확인해 대항력 가능성을 입찰 전에 정리해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 등기사항증명서에 미등재된 24.7㎡ 제시외 저수조도 매각에 포함됩니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 666,113,600원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다. 별도의 현장 매매가 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,730,947,536원이 크지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 권리이전 확인. 2026.01.09 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기된 내역을 최종 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확, 가격과 점유는 확인 필요”
이 사건은 등기상 말소기준이 2022.08.10 금남새마을금고 근저당권으로 명확하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리관계가 정리된다고 해서 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 등기사항증명서에는 없는 24.7㎡ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 또한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 신건 최저가 666,113,600원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·매각범위·시세 확인이 입찰의 핵심입니다.
