광주지방법원 2026타경30448. 광주광역시 동구 산수동 401-33의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 사건은 일괄매각이며, 토지는 대 76.0㎡, 제2종일반주거지역입니다. 등기상 소유자는 정다영이고, 2024.07.10. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 채권최고액 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 광주신용보증재단·서민금융진흥원 가압류는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있어 권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건에서 더 중요한 쟁점은 물리적 상태입니다. 감정요항상 목록2 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층 주택으로 일부 붕괴 상태이고, 평가외로 처리되었습니다. 매각물건명세서 비고에도 일부 붕괴 상태로 경제적 가치가 없고 현 공실이라고 기재되어 있습니다. 따라서 감정가 139,080,000원을 일반적인 정상 건물의 가격처럼 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30448 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 401-33 · 산수길3번길 12 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 76.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 건물 상태 | 목조 시멘트기와지붕 단층 주택 · 일부 붕괴 · 평가외 · 현 공실 |
| 소유자 | 정다영 · 2016.07.11. 소유권이전 (2016.07.08. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 139,080,000원 / 139,080,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 253,441,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2024.07.10. 광주문화신용협동조합의 근저당권입니다. 2026.02.11. 임의경매개시결정, 2026.02.24. 광주신용보증재단 가압류 19,051,238원, 2026.03.26. 서민금융진흥원 가압류 13,977,171원은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세보다 ‘건물 상태’가 먼저다
이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 139,080,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 단정할 근거가 없습니다. 전체 감정가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.
| 구분 | 현재 회차 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 139,080,000원 | 111,264,000원 | 89,011,200원 |
| 채권자 총 미배당 | 0원 | 20,122,105원 | 42,019,411원 |
| 소유자 잔여 | 7,304,471원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당은 줄지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰 = 곧바로 가격 메리트라고 볼 수는 없습니다. 목록2 건물이 일부 붕괴 상태이고 경제적 가치가 없다고 명시돼 있으므로, 낙찰가의 적정성은 정상 건물 거래가가 아니라 토지의 위치·면적·도로조건과 철거·정비 부담까지 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,747,120원 |
| 1. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,051,238원 | 19,051,238원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,977,171원 | 13,977,171원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,304,471원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 129,028,409원이 전액 배당되고, 소유자에게 7,304,471원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 물리상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물. 목록2는 목조 시멘트기와지붕 단층 주택이며 일부 붕괴 상태로 평가외 처리됐고, 현 공실입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 76.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 입지. 산수초등학교 남서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·공원 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·전통상업보존구역이며 공시지가는 522,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 붕괴 건물 현장 확인. 목록2는 일부 붕괴·경제적 가치 없음으로 기재되어 있으므로 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지가치 중심 검토. 토지 76.0㎡의 위치·형상·도로접면과 공시지가 522,200원/㎡를 기준으로 감정가 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 시세 가정 금지. 최근 실거래 비교자료가 없어 139,080,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 임대관계 재확인. 현 공실이지만 감정요항상 임대관계 미상으로 되어 있으므로 명세서·현황조사를 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 배당구조. 1회 유찰 시 채권 미배당 20,122,105원, 2회 유찰 시 42,019,411원이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 봐야 한다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 명확합니다. 하지만 안전한 권리가 곧 좋은 물건을 뜻하지는 않습니다. 목록2 건물은 일부 붕괴 상태·경제적 가치 없음·현 공실로 확인되고, 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 139,080,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다.
권리는 통과, 가격은 검증 필요, 물리상태는 경계. 이 물건의 승부처는 등기부보다 현장에 있습니다. 건물의 잔존 상태와 토지 76.0㎡의 실제 활용성, 도로조건을 확인한 뒤 감정가를 받아들일 수 있는지가 핵심입니다.
