광주지방법원 2026타경30448. 광주광역시 북구 용봉동 1277-6을 포함한 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각, 목록4는 단독주택 및 소매점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지는 대 167.2㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,012,000원/㎡입니다.
등기상 현재 소유자는 백은경입니다. 2017.09.04 백은경·정병훈이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했고, 2018.02.06 정병훈 지분 전부가 백은경에게 증여되어 단독소유가 됐습니다. 이후 2019.08.01 광주문화신용협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30448 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1277-6 · 호동로15번길 92 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 목록4 단독주택 및 소매점 이용 |
| 토지 | 대 167.2㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 백은경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 524,742,000원 / 524,742,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 253,441,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 있는 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.08.01 광주문화신용협동조합 근저당 이후 설정된 같은 조합의 2020.09.23 근저당, 2024.07.10 근저당, 2026.02.11 임의경매개시결정 및 2026.04.29 광주은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 524,742,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
가격 판단은 권리와 분리해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 연립·다세대와 토지가 함께 매각되고 목록4가 단독주택 및 소매점으로 이용 중인 복합 성격이 있으므로, 감정가 자체보다 실제 환금성과 개별 부동산 시세를 별도로 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 524,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,647,420원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 6,135,875원 | 6,135,875원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,958,705원 |
현재 회차에서는 채권 총액 318,135,875원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 198,958,705원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 524,742,000원 | 0원 | 198,958,705원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 419,793,600원 | 0원 | 95,059,789원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 335,834,880원 | 0원 | 12,197,317원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 419,793,600원, 2회 유찰 시 335,834,880원에서도 배당 계산상 채권자 미배당이 발생하지 않고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 이는 권리·배당 구조의 문제일 뿐, 어느 회차가 시장가격 대비 유리한지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북구 문흥동 문흥초등학교 남측 인근의 정비된 주택지대로, 단독 및 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 목록4는 단독주택 및 소매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 목록4는 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택·제1종근린생활시설이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 167.2㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지, 세로장방, 소로각지입니다.
- 공시지가. 1,012,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 기재상 임대관계는 미상이나, 경매상 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각대상 목록을 원문과 대조해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 목록4가 단독주택 및 소매점으로 이용 중이므로 실제 점유·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 경매자료상 임차인은 없지만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 토지·주택·근린생활시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.08.01 말소기준 근저당과 이후 권리의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.01 광주문화신용협동조합 근저당을 기준으로 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 채권 미배당이 발생하지 않습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 524,742,000원과 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 연립/다세대 + 토지 일괄매각에 단독주택·소매점 이용이라는 복합적인 물건 성격도 있습니다. 따라서 권리는 합격이지만 신건 가격은 검증이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 실제 현황과 시세를 확인해 감정가가 시장가치에 부합하는지 판단하는 데 있습니다.
