청주지방법원 2025타경51948. 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 106호입니다. 감정가는 226,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 215,677,056원으로, 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 제공된 배당계산상 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 신청채권자에게 배당되더라도 139,954,380원의 미배당이 발생합니다.
권리구조에서 눈에 띄는 부분은 일반적인 근저당이나 압류가 아니라 2025.11.11. 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리로 선언되어 있다는 점입니다. 또 현재 소유자 김숙자의 소유권이전 등기는 경매개시결정 뒤인 2025.11.18. 접수됐지만, 그 원인은 2020.03.26. 매매입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 이 등기 순서는 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층106호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 현재 소유자 | 김숙자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은경 / 215,677,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 순서는 확인 필요
임차인 확인 내역은 없습니다. 제공된 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 근저당·압류·가압류 건수도 확인되지 않습니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.11. 강제경매개시결정이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 77,518,000원이 곧 ‘시세 17.9%’는 아니다
센트럴힐데스하임 최근 12건 실거래 평균은 433,541,666원, 최신 거래는 2026.09. 417,000,000원입니다. 숫자만 나누면 현재 최저가 77,518,000원은 최근 12건 평균의 17.9%입니다.
하지만 이 실거래들은 전용 65.97㎡, 84.85㎡, 111.96㎡, 129.83㎡의 거래이고, 비교 기준 면적 32.0㎡와도 일치하지 않습니다. 무엇보다 경매 대상은 근린시설인 반면 실거래 표본은 센트럴힐데스하임의 주거 면적 거래입니다. 따라서 이 평균을 대상 점포의 직접 시세로 간주해 “시세보다 82.1% 싸다”고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.85㎡ | 8 | 417,000,000원 |
| 2026.09 | 84.85㎡ | 13 | 419,500,000원 |
| 2026.08 | 111.96㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 65.97㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 17 | 429,000,000원 |
| 2026.08 | 129.83㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 65.97㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 22 | 434,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 26 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 21 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 433,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 1. 경매개시결정 · 김은경 | 215,677,056원 | 75,722,676원 |
| 미배당 | - | 139,954,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,795,324원을 제외한 75,722,676원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 139,954,380원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 139,954,380원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 162,791,183원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 178,776,945원 |
단지 내 경매물건의 평균 유찰횟수도 3.1회입니다. 현재 물건의 3회 유찰은 이 평균과 거의 같은 수준입니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트와 달리 낙찰가율만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 임대 가능성과 공실 위험이 가격에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 용도. 경매 대상은 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 106호의 근린시설입니다.
- 단지. 센트럴힐데스하임은 1,368세대이며 준공일은 2022.11.29.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 공시지가. 591,100원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 저촉 또는 포함 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린시설 실거래 별도 확인. 아파트 거래 12건 평균 433,541,666원은 대상 점포의 직접 비교 시세가 아닙니다.
- 임대·공실 확인. 근린시설은 실제 임대료·보증금·공실기간이 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 등기 순서 확인. 2025.11.11. 경매개시결정과 2025.11.18. 소유권이전 접수의 관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가격 기준 신청채권자 미배당이 139,954,380원이나 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 77,518,000원까지 내려왔습니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 3회 유찰, 그리고 직접 비교 가능한 근린시설 실거래가 부재가 동시에 존재합니다. 센트럴힐데스하임 아파트 실거래 평균의 17.9%라는 숫자는 대상 점포의 가치와 직접 연결할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 임대수익과 근린시설의 현장가치입니다.