청주지방법원 2025타경51948. 청주시 상당구 탑동 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 103호입니다. 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,518,000원입니다. 등기부상 소유자는 탑동2구역주택재개발정비사업조합이고, 담보권이나 압류가 따로 등재된 구조가 아니라 2025.11.11. 김은경의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 임차인도 조사되지 않았고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 대신 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 최근 거래 표본도 해당 근린시설과 직접 대응하지 않아 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층103호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 탑동2구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은경 / 215,677,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 등기상 별도의 근저당권·압류도 없고, 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정 외에 후순위 인수권리도 확인되지 않습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다. 따라서 권리분석의 핵심은 복잡한 선순위 권리보다 물건 가격과 근린시설 환금성 쪽에 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 직접 시세비교는 곤란
센트럴힐데스하임의 최근 거래 12건 평균은 433,541,666원, 최신 거래는 2026.09월 417,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 전용 65.97㎡·84.85㎡·111.96㎡·129.83㎡ 공동주택 거래이고, 대상 근린시설의 검색 기준 면적은 32.0㎡입니다. 면적도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.85㎡ | 8 | 417,000,000원 |
| 2026.09 | 84.85㎡ | 13 | 419,500,000원 |
| 2026.08 | 111.96㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 65.97㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 17 | 429,000,000원 |
| 2026.08 | 129.83㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 65.97㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 22 | 434,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 26 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 21 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 433,541,666원 |
오히려 경매 자체의 신호를 볼 필요가 있습니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰됐고, 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 최저가 할인 폭이 매우 커졌다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 적정가를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 1. 경매개시결정 · 김은경 | 215,677,056원 | 75,722,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,518,000원 가정 시 신청채권자에게 75,722,676원이 배당되고, 139,954,380원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 139,954,380원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 162,791,183원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 178,776,945원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 센트럴힐데스하임은 1,368세대 규모이며 준공일은 2022.11.29입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 61,836.6㎡, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 도로·시설. 중로1류·중로2류·중로3류·소로1류, 노외주차장, 공원·소공원 등에 접합니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 공시지가. 591,100원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 공동주택과 매수층·수익평가 방식이 다르며, 현재까지 3회 유찰됐다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동종 시세 확인. 아파트 거래가가 아니라 센트럴힐데스하임 내 또는 인근 1층 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린시설은 매매가뿐 아니라 임대료·공실·관리비가 적정가에 직접 영향을 줍니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 고평가인지, 상가 위치·공실·업종수요 등 물건 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2025.11.11. 강제경매개시결정이며 임차인은 확인되지 않았지만, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당계산에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장검증이 필요
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리구조가 단순합니다. 그러나 226,000,000원 감정가가 세 차례 유찰돼 77,518,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 ‘싼 물건’이라고 단정해서는 안 됩니다. 확보된 최근 거래 12건은 대상 근린시설과 면적·용도가 맞지 않아 직접 시세 근거가 되지 못합니다.
권리는 합격, 가격 판단은 보류. 현재 회차에서의 실질취득액은 77,518,000원이고 인수액은 0원이지만, 적정 입찰가는 반드시 동종 근린시설의 매매·임대 사례와 현장 공실·상권을 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다.