대전지방법원 2025타경502673. 세종시 도담동 해피라움7 8층 804호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나 등기부는 집합건물이고, 감정평가상 현황은 노인복지시설 및 사무소입니다. 권리관계만 보면 2015년 3월 11일 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 현황입니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 803호와 804호가 벽체 구분 없이 통합되어 이용 중이라고 적혀 있습니다. 낙찰 대상은 804호인데 실제 사용 공간은 인접한 별도 호실과 연결돼 있으므로, 804호만으로 독립 출입·사용이 가능한지와 벽체 복구 또는 공간 분리 필요성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 655 해피라움7 8층 804호 · 한누리대로 589 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 집합건물 · 노인복지시설 및 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 3층, 지상 8층 · 사용승인 2015.01.28 |
| 현황상 특이사항 | 803호와 804호를 벽체 구분 없이 통합하여 이용 중 |
| 소유자 | 세종우리협동조합 (2021.12.01. 소유권이전 · 거래가액 313,962,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 110,103,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 사건 청구금액 | 44,995,347원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2015.03.11. 설정된 전북은행 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 1,044,000,000원으로 설정됐고 801호·802호·803호 등과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후의 추가 근저당, 가압류 4건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 저축은행 3곳의 근저당, 2020년 에이스건설 근저당, 2021년 신범섭 근저당은 각각 경매 전 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차 관계 — 임차인 없음, 현황 확인은 필요
| 점유 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 803호와 공간이 통합돼 있으므로, 실제 사용 주체와 803호·804호 사이의 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 인수금액은 0원이지만 현장 점유와 명도 난도까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 해석 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가는 110,103,000원으로 감정가 321,000,000원의 34.3%이며, 3회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수금액이 없으므로 금액상 실질취득도 110,103,000원입니다. 하지만 노인복지시설·사무소로 이용되는 비주거 집합건물이고, 인접 호실과 통합 사용 중인 특수한 현황이므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 34.3% | 110,103,000원 | 0원 | 110,103,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 77,072,100원 | 0원 | 77,072,100원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 53,950,470원 | 0원 | 53,950,470원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,442원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 전북은행 | 1,044,000,000원 | 107,761,558원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 전북은행 | 1,044,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국투자저축은행 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 모아저축은행 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 안양저축은행 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 에이스건설 근저당 | 1,183,564,800원 | 0원 |
| 7. 신범섭 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 고중근 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최경현 | 16,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이상진 | 120,010,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 최수연 | 100,010,000원 | 0원 |
| 12. 경매 신청 청구금액 | 44,995,347원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액은 5,212,580,147원, 채권자 배당액은 107,761,558원, 미배당액은 5,104,818,589원입니다. 과거 말소된 근저당과 공동담보 채권최고액이 포함된 계산이므로 실제 채무잔액과 배당요구 현황은 원본 기록을 대조해야 합니다. 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근의 행정중심복합도시 상업지역으로, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 노인복지시설 및 사무소로 이용 중이며, 803호와 804호 사이에 벽체 구분이 없습니다.
- 건물. 지하 3층·지상 8층 철근콘크리트구조 건물로 2015.01.28. 사용승인됐고, 외벽은 자연석 돌붙임과 강화유리 등으로 마감됐습니다.
- 도로·토지. 상업용 건물부지로 이용되는 평지이며 광대로 등을 포함한 3면 도로에 접합니다. 대지 전체 면적은 1,722.7㎡, 공시지가는 3,960,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 광로3류, 중로1류, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거형보다 매수 수요가 제한될 수 있는 노인복지시설·사무소 이용 물건이고, 인접 호실과 통합된 현황이 재매각과 임대 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호와의 경계 확인. 804호의 전유부분 경계, 출입문, 전기·급배수·소방설비와 내부 인테리어가 803호와 어떻게 연결돼 있는지 현장에서 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 804호만 낙찰받은 뒤 노인복지시설 또는 사무소로 독립적으로 사용할 수 있는지, 벽체 복구나 설비 분리가 필요한지 확인하세요.
- 점유 주체 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자를 확인하고 803호와 804호의 점유 범위를 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당은 다른 호실과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 실제 채무잔액과 다른 담보물의 경매·변제 상황을 확인하세요.
- 유찰률 오판 금지. 최저가는 감정가의 34.3%지만 비주거 용도와 통합 사용 상태를 반영한 실제 시장가격 우위는 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.02.입니다. 입찰 또는 후속 절차 판단 전 매각 결과와 변경·연기 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 803호와의 경계가 중요하다”
이 사건은 등기상 권리분석만 보면 단순합니다. 전북은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인과 매수인 인수금액도 없습니다. 실질취득은 최저가와 동일한 110,103,000원입니다.
하지만 3회 유찰과 34.3%라는 숫자보다 중요한 사실은 804호가 803호와 벽체 없이 통합되어 이용 중이라는 점입니다. 낙찰자가 취득하는 법적 대상과 현재 사용되는 물리적 공간이 일치하는지, 단독 사용을 위해 어느 정도의 분리·복구가 필요한지가 확인되지 않으면 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 현황은 정밀 확인입니다.
