서울남부지방법원 2024타경6103. 서울 강서구 방화동 신마곡벽산블루밍의 제판매시설2동 제2층 제105동201호입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매시설이며, 감정평가 기준시점의 이용상태는 공실입니다. 일반 아파트 주거공간으로 평가할 물건이 아닙니다.

경매는 국민은행의 임의경매로 진행됐습니다. 소유자인 주식회사경기유통이 2023년 9월 이 부동산을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세금 관련 압류와 다수의 가압류가 등기됐으며, 2024년 12월 임의경매개시결정이 내려졌습니다.

권리관계만 보면 말소기준권리를 특정할 수 있고, 후순위 등기권리의 처리도 비교적 명확합니다. 하지만 감정가의 약 16.8%까지 가격이 내려왔다는 사실 자체가 투자 매력을 보증하지는 않습니다. 특히 확인된 주거용 실거래를 본건 판매시설에 그대로 대입하면 가격 판단에 심각한 오류가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

등기부상 최초 소유권보존 이후 신탁과 소유권이전이 이어졌고, 현재 소유자는 주식회사경기유통입니다. 현존 근저당권의 말소기준일은 2023.09.25입니다.

다만 말소기준 이후 등기된 국세·지방세 압류가 존재합니다. 등기상 압류가 매각으로 말소되는 것과 실제 세금채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 국세·지방세 관련 교부청구 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

국민은행 근저당의 채권최고액은 2,040,000,000원이고, 별도 제105동202호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 실제 채무잔액과 다른 담보물의 처분·배당 상황은 최종 배당을 판단할 때 별도로 확인할 사항입니다.

② 점유·임차인 — 공실로 평가됐지만 현황 재확인 필요

매각물건명세서에는 집합건축물대장상 판매시설이나 기준시점 현재 공실이라는 취지의 설명이 있습니다. 확인된 임차인은 없으며, 현재 산정된 인수보증금도 없습니다.

다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있습니다. 공실이라는 과거 조사 결과만으로 매각기일 현재의 점유상태를 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 8회 유찰의 의미

감정가는 1,180,000,000원이지만, 현재 최저매각가는 197,971,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 16.78%이고, 이미 8회 유찰됐습니다.

이는 감정가에서 매우 큰 폭으로 가격이 내려왔다는 의미입니다. 그러나 상업시설은 주거용 아파트와 달리 실제 임대수익, 공실 지속 가능성, 업종별 수요, 전유부분의 위치 및 사용조건에 따라 가치 차이가 크게 나타날 수 있습니다.

④ 실거래 비교 — 주거용 거래와 판매시설은 구분해야 한다

신마곡벽산블루밍의 확인된 실거래는 전용 84.92㎡ 주거용 거래입니다. 본건은 제판매시설2동의 2층 판매시설이므로 이 거래를 직접적인 가격 비교사례로 적용하기 어렵습니다.

주거용 거래의 전체 11건 평균은 912,581,818원이고, 최근 12개월 4건 평균은 978,750,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 1,045,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 +11.9%로 나타납니다.

이 추세는 주거용 거래의 가격 흐름을 설명할 뿐, 본건 판매시설의 가격 상승을 입증하지 않습니다.

최저매각가가 주거용 최근 12개월 평균의 20.2%에 해당한다는 수치 역시 서로 다른 용도의 부동산을 단순 비교한 결과입니다. 이를 근거로 판매시설이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 197,971,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,571,594원을 제외한 194,399,406원이 국민은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다.

후순위 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 없고 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 합산한 채권액은 2,597,397,631원이며, 산정상 미배당액은 2,402,998,225원입니다.

근저당 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 본 예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액 기준 계산이며, 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 공동담보 관계 등에 따라 최종 배당액이 변동될 수 있습니다.

⑥ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재는 8회 유찰 상태이며, 추가 유찰을 가정한 최저매각가와 예상배당액은 다음과 같습니다.

추가 유찰 시 매각가격은 내려가고, 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다. 그러나 이 시나리오에서 미배당액이 커진다고 해서 매수인 인수액이 증가하는 것은 아닙니다.

중요한 것은 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 본건 판매시설의 적정 매매가치가 검증되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없다는 점입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 분포하며 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 개화산역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 내 2층 판매시설입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 서측 약 15m, 북측과 동측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 다만 도로 접면 조건과 개별 점포의 가시성·진입 편의성은 구분해서 판단해야 합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 정비구역인 개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역에 포함됩니다.
• 공항 관련 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 교육환경 규제. 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있으며, 업종 및 시설 이용에 영향을 줄 수 있으므로 강서교육지원청 등 관계기관 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가 관련. 허가구역 지정 내용이 있으나 기재된 지정 범위는 지목 도로 한정입니다. 본건에 실제 적용되는지 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 5,330,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로 판매시설 전유부분의 직접적인 매매시세가 아닙니다.
• 환금성. 본건은 공실로 평가된 판매시설입니다. 주거용 거래가 확인되는 단지라도 판매시설의 매매수요와 임차수요는 별도로 검증해야 합니다. 반복 유찰 이력은 환금성 평가에서 불리한 요인입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 판매시설의 실제 매매가 확인. 주거용 아파트 실거래 평균을 제외하고, 비교 가능한 상업시설 거래 및 현재 시장 매물을 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 예상 임대료를 임의로 가정하지 말고, 실제 임대 가능한 업종과 임차수요, 공실기간 및 운영비용을 조사해야 합니다.
• 현장 확인. 2층 판매시설의 외부 노출, 보행 동선, 출입구, 승강기 접근성, 내부 구조 및 개별 점포 사용조건을 점검해야 합니다.
• 점유·상가임대차 확인. 감정평가 기준시점의 공실 여부와 매각기일 현재 실제 점유는 다를 수 있습니다. 현황조사와 사업자등록 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동202호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 처분 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 평택세무서장 및 서울특별시 강서구 관련 압류가 존재합니다. 국세·지방세 교부청구, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공실 상태에서도 미납 관리비가 발생할 수 있습니다. 관리주체에 체납액과 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 영업·용도 제한 확인. 판매시설의 실제 사용 가능 업종과 교육환경보호·공항 관련 규제, 건축물대장상 용도 및 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 취득 부대비용 확인. 취득세, 등기비용, 명도 및 시설 정비비용, 상업시설 거래에 따른 부가가치세 관련 사항을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각 원본서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리보다 가격 검증과 환금성이 문제

맺으며 — “감정가의 16.78% ≠ 시세의 16.78%”

이 물건의 가장 강렬한 숫자는 8회 유찰과 197,971,000원이라는 현재 최저매각가입니다. 감정가 1,180,000,000원과 비교하면 매우 낮은 금액입니다.

하지만 낙찰자가 실제로 취득하는 것은 고가에 거래된 주거용 아파트가 아니라 신마곡벽산블루밍의 2층 판매시설입니다. 주거용 실거래 평균 978,750,000원이나 최신 거래 1,045,000,000원을 본건의 시세로 대입할 근거는 없습니다.

권리 측면에서는 말소기준이 분명하고 현재 계산상 인수금액이 0원이라는 장점이 있습니다. 반면 상업시설의 실질가치, 임대 가능성, 공실 위험과 매도 시 환금성은 아직 별도의 검증이 필요합니다.

종합 결론은 ‘권리구조는 비교적 명확, 가격 메리트는 검증되지 않음’입니다. 반복 유찰과 판매시설의 환금성 위험을 감안하면 보수적인 판단이 적절합니다. 실제 상업시설 매매·임대사례와 물건의 사용조건이 확인되기 전까지 최저가만을 근거로 한 적극적인 입찰 판단은 유보하는 편이 합리적입니다.