서울남부지방법원 2024타경6103. 서울 강서구 방화동 신마곡벽산블루밍의 판매시설로, 감정평가서에는 공부상 판매시설이며 기준시점 현재 공실인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 239,914,000원으로 감정가의 약 16.8% 수준까지 내려왔고, 유찰 횟수는 8회입니다. 매각대금 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액 대부분이 국민은행 근저당권에 배당되며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아닙니다. 대상은 104.6797㎡로 제시된 판매시설인데, 단지 실거래 자료는 46.83~84.92㎡ 면적의 거래를 포함합니다. 대상과 거래 표본의 면적이 일치하지 않으므로 최근 거래 평균을 이 물건의 직접적인 시세로 볼 수 없습니다. 게다가 주소는 105동202호인 반면 감정평가서의 건물 구조 기재에는 105동201호 외 1개호가 나오고, 근저당권의 공동담보 기재에도 201호가 등장합니다. 입찰 전 매각 대상 호수와 공동담보 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로10길 38, 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 제2층 제105동202호 (방화동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(판매시설) · 대상면적 104.6797㎡ · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사 경기유통 (2023.09.25 소유권이전 접수, 거래가액 1,400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 239,914,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 1,762,632,121원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 주식회사 국민은행 · 2023.09.25 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임대차 / 점유 | 등재 임차인 없음 · 감정평가 기준시점 공실 · 임대관계 미상 |
| 대상 표시 확인 | 주소는 105동202호이나, 감정평가서 구조 기재와 공동담보 기재에 105동201호가 등장하므로 대상 호수 및 매각 범위 원본 대조 필요 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원 추정, 단 대상 표시 대조가 우선
말소기준권리는 2023년 9월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 설정된 국세 관련 압류, 농협은행·농업협동조합중앙회·신용보증기금의 가압류와 강서구 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
다만 권리 소멸 여부와 매각 대상의 특정은 별개의 확인 사항입니다. 대상 주소는 105동202호인데 근저당권의 공동담보 내용에는 105동201호가 기재돼 있고, 감정평가서 구조 설명에도 105동201호 외 1개호라는 표현이 있습니다. 이 문구만으로 권리 문제가 있다고 단정할 수는 없지만, 실제 매각 대상 호수와 공동담보 범위를 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서 원본에서 서로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가와 실제 가격 메리트는 다르다
단지 실거래 자료에는 최근 12개월 거래 12건, 평균 거래금액 731,416,666원, 최신 거래금액 1,040,000,000원이 기록돼 있습니다. 그러나 대상 면적은 104.6797㎡이고 실거래 표본은 46.83~84.92㎡입니다. 거래 표본과 대상의 면적이 일치하지 않으며 대상은 판매시설이므로, 이 거래 평균과 최신 거래를 대상 물건의 직접적인 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 72.93㎡ | 15 | 1,040,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 13 | 1,045,000,000원 |
| 2026.08 | 46.89㎡ | 6 | 362,000,000원 |
| 2026.08 | 46.83㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 2 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 72.86㎡ | 9 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 46.89㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 2 | 920,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 11 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 49.74㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 단지 최근 12개월 평균 | 12건 | — | 731,416,666원 |
실거래 표본의 금액 범위는 340,000,000~1,045,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월 1,040,000,000원입니다. 그러나 이 수치들은 대상 판매시설의 면적·용도와 일치하는 비교 거래로 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 239,914,000원이 이 표본보다 낮다는 이유로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 결론 내릴 수 없습니다.
회차별 최저가 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 16.78% | 239,914,000원 | 현재 최저가 |
| 9회 유찰 시 | 13.42% | 191,931,200원 | 시세 검증 필요 |
| 10회 유찰 시 | 10.74% | 153,544,960원 | 시세 검증 필요 |
회차별 금액은 제시된 시나리오 기준입니다. 최저가가 추가로 내려가더라도 실제 임대수익·환금성·유사 판매시설 거래가격이 확인되지 않으면 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,158,796원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 2,040,000,000원 | 235,755,204원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,019,763원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 81,177,868원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 467,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 가정하면 집행비용 추정액 4,158,796원을 제외한 235,755,204원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액은 2,597,397,631원이고, 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 2,361,642,427원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 배당 시뮬레이션 결과이며 실제 배당은 확정 채권액·조세 우선순위 등 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 개화산역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15m, 북측 및 동측으로 약 8m, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 임대 가능성·공실 기간·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 3층 건물로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 대상 호수와 공동담보 표기는 별도로 대조해야 합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 학교 상대·절대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 관련 지정이 기재돼 있습니다. 구체적인 행위 제한과 대상 필지 적용 여부는 해당 관청 및 원본 토지이용계획 자료로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 298세대이며 준공일은 2020.11.26으로 기록돼 있습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 6.6회와 매각률 0.0이 표시돼 있습니다. 대상은 판매시설이고 8회 유찰됐으므로, 일반적인 주거용 거래 통계만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 호수 대조. 주소의 105동202호, 감정평가서의 105동201호 외 1개호, 공동담보의 105동201호 기재가 각각 어떤 범위를 뜻하는지 등기사항전부증명서·감정평가서·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2023.09.25 국민은행 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 후순위 압류·가압류의 소멸 여부와 조세 관련 우선순위는 실제 등기 및 배당 관련 서류를 기준으로 확인하세요.
- 점유·임대차 재확인. 기준시점 공실은 현재 상태를 보장하지 않습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 차임, 관리비와 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 직접 비교 시세 확보. 단지 거래 평균 731,416,666원과 최신 거래 1,040,000,000원은 대상 판매시설과 면적이 일치하지 않습니다. 유사 판매시설의 거래 사례 및 임대료를 확보한 뒤 가격을 판단하세요.
- 회차별 입찰가 검토. 현재 최저가 239,914,000원, 9회 유찰 시 시나리오 191,931,200원, 10회 유찰 시 시나리오 153,544,960원입니다. 낮은 금액 자체보다 실제 임대수요·환금성·추가 비용을 반영해 상한을 정하세요.
- 조세·비용 확인. 예상배당에는 당해세 등 일부 우선 항목이 반영되지 않았을 수 있습니다. 조세 관련 서류, 체납 관리비, 공용부분 비용 및 취득 관련 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.10.27입니다. 입찰 전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가만으로는 충분하지 않다
서울남부지방법원 2024타경6103은 감정가 1,430,000,000원에서 최저가 239,914,000원까지 내려온, 8회 유찰된 판매시설입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 이것만으로 안전한 투자라고 단정할 수는 없습니다.
첫 번째 확인 과제는 105동202호와 105동201호의 표기 차이 및 공동담보 범위입니다. 두 번째는 기준시점 공실인 판매시설의 실제 임대수요와 환금성입니다. 세 번째는 대상과 면적·용도가 일치하는 실거래를 확보해 최저가의 경제성을 검증하는 것입니다.
권리상 인수액은 0원 추정, 가격 메리트와 환금성은 미확인. 8회 유찰과 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하기보다, 대상 특정·임대관계·유사 판매시설 시세를 먼저 검증하는 것이 핵심입니다.
