청주지방법원 2025타경51992. 진천읍 장관리 3-26, 진광로 97-12 소재 근린시설의 1층111호입니다. 등기상 소유자는 주식회사도경플래닝이고, 2022.04.27. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 원광중앙신용협동조합의 채권최고액 690,000,000원 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 고인돌 가압류 2건, 국 압류, 원광중앙신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
감정가는 443,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 310,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 영업상태·공실 가능성·임대수익·현장 접근성에 따라 가치 편차가 커, 현장과 임대조건 확인이 가격판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51992 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26 주로 1층111호 · 진광로 97-12 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사도경플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 310,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 574,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 푸른새마을금고·진천농업협동조합 및 주식회사두공건설산업·신기철 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.27. 원광중앙신용협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사 고인돌의 가압류 618,991,119원·27,480,212원, 해운대세무서장 관련 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 도은(주), 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도은(주) | 전체 | 2025.05.15. | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
현황조사상 점유자는 도은(주) 1명이며 전체를 점유합니다. 전입일은 2025.05.15.로 말소기준권리인 2022.04.27.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에 별도의 인수권리가 명시되지 않았고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 배당 구조 — 현재 가격에서도 근저당이 전액 회수되지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,141,400원 |
| 1. 근저당 · 원광중앙신용협동조합 | 690,000,000원 | 304,958,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 고인돌 | 618,991,119원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 고인돌 | 27,480,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 310,100,000원 가정. 집행비용 5,141,400원을 제외한 304,958,600원이 원광중앙신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 1,031,512,731원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 310,100,000원 | 304,958,600원 | 1,031,512,731원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 217,070,000원 | 213,231,020원 | 1,123,240,311원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 151,949,000원 | 149,021,714원 | 1,187,449,617원 | 0원 |
원광중앙신용협동조합의 경매 청구액은 574,000,000원입니다. 현재 회차에서도 배당 예상액은 304,958,600원으로 청구액 전부를 회수하지 못하며, 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자의 채권은 전액 만족되지 않습니다. 하지만 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진천소방서 북서측 인근으로 근린생활시설·공장·아파트 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 내 1층 구분건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 등고평탄한 사다리형 상업용 건부지이며 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역이며 공시지가는 253,600원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정평가에서는 일부 호실이 경계벽 없이 튼 상가로 이용되는 상태와 공실 상태가 함께 조사됐고, 구분건물 위치와 면적은 응찰 시 재확인을 권고하고 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 443,000,000원이나 현재 최저가 310,100,000원 자체를 시세로 받아들이면 안 됩니다.
- 점유현황 확인. 현황조사상 도은(주)가 전체를 점유합니다. 대항력은 없지만 실제 영업·점유 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·임대조건 확인. 점유자의 보증금과 임대조건은 확인되지 않았습니다. 매수인 인수권리는 없더라도 수익성 판단에는 직접 영향을 줍니다.
- 구분건물 위치 재확인. 감정평가서가 호실 위치와 면적 특정에 대해 현황도 등을 통한 재확인을 권고하고 있습니다.
- 실제 이용상태 확인. 평가 대상 일부가 경계벽 없는 튼 상가 및 공실 상태로 조사된 만큼, 111호의 현재 이용상태와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.27. 원광중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전체를 점유하는 도은(주)도 2025.05.15. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 권리상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%인 310,100,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 근린시설은 점유·임대수익·공실과 개별 호실의 이용상태가 가치에 큰 영향을 줍니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 보류. 현장 임대조건과 주변 상가 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
