청주지방법원 2025타경51992. 진천읍 장관리 3-26, 진광로 97-12 소재 집합건물 중 1층 107호로 표시된 근린시설입니다. 현 소유자는 주식회사도경플래닝이고, 2022.04.27. 같은 날 소유권이전과 함께 원광중앙신용협동조합의 채권최고액 690,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 등기된 주식회사 고인돌의 가압류 2건, 진천군 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자인 도은(주)의 전입일도 기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 반면 채권자 쪽에는 큰 미배당이 발생합니다. 이 둘은 반드시 구분해서 봐야 합니다. 채권자가 덜 받는 것과 낙찰자가 그 돈을 떠안는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26 주로 1층107호 · 도로명 진광로 97-12 |
| 용도 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사도경플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 301,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원광중앙신용협동조합 / 574,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 107호와 107-1호는 경계벽 없이 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인도 후순위
현재 말소기준은 2022.04.27. 원광중앙신용협동조합 근저당권입니다. 갑구 7번·8번 주식회사 고인돌 가압류와 갑구 9번 진천군 압류, 갑구 10번 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 등기됐던 2014년 가압류·신탁·근저당 등은 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 도은(주) 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도은(주) | 전체 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
도은(주)의 전입은 2025.05.15.로 말소기준권리 2022.04.27.보다 뒤입니다. 따라서 현황조사상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입 자체가 기준권리보다 후순위이므로 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
이 물건은 감정가 431,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 301,700,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
상가·근린시설은 실제 이용상태와 임대수익, 공실, 구획, 접근성 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 특히 이 사건은 일괄매각이고 107호와 107-1호가 경계벽 없이 이용중이라고 명시돼 있어, 단순히 “1회 유찰됐으니 싸다”는 접근보다 물리적 구획과 실제 이용상태 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,023,800원 |
| 1. 근저당 · 원광중앙신용협동조합 | 690,000,000원 | 296,676,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 고인돌 | 618,991,119원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 고인돌 | 27,480,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 1,336,471,331원 중 296,676,200원이 배당되고, 미배당은 1,039,795,131원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천소방서 북서측 인근이며 근린생활시설·공장·아파트가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일련번호 1은 일반음식점, 일련번호 2·3은 각 호 경계벽 없이 튼 상가로 이용되며 현황 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 내 1층 구분건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 사다리형 상업용 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 253,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 환금성과 적정 입찰가를 거래가격만으로 수치화하기 어렵습니다. 근린시설의 실제 임대·공실 상태와 구획을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없어 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 보류해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각 대상 호수와 현황을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 107호·107-1호 경계 확인. 두 호는 경계벽 없이 이용중입니다. 건축물현황도와 실제 현장을 통해 위치·면적·구획을 재확인해야 합니다.
- 도은(주) 점유 확인. 전입은 기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 현황조사상 전체 점유로 조사됐습니다. 실제 영업·퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 공실·임대상태 확인. 감정평가상 일련번호 2·3은 현황 공실이며 임대관계는 미상입니다. 수익형 부동산 판단에서는 실제 임대 가능성과 사용상태 확인이 중요합니다.
- 누수·시설 상태 점검. 현장조사 시 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 가격과 현장”
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.04.27. 원광중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 도은(주)의 전입도 2025.05.15.로 후순위라 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 좋은 경매물건이라고 바로 결론 내리기는 어렵습니다. 감정가 431,000,000원에서 1회 유찰돼 301,700,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 근린시설·일괄매각·경계벽 없는 107호와 107-1호·일부 공실이라는 물리적 조건이 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확하지만 가격 메리트는 검증 전까지 보류입니다. 이 사건의 실제 승부처는 등기상 인수금보다 현장 구획과 이용상태, 그리고 301,700,000원의 적정성입니다.
