대구지방법원 2025타경31264. 대구 달성군 현풍읍 중리 489-3 엠타워 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 293,000,000원이지만 현재 최저매각가는 34,470,000원까지 떨어졌고, 총 6회 유찰 상태입니다. 가격만 보면 최초 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 회차입니다. 다만 권리분석에서는 가격과 별개로 임대관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2020.07.08. 설정된 을구 6번 근저당권 · 이곡새마을금고입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이동석은 2020.07.23. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 미상이고, 감정평가상 301호는 공실로 조사되어 현황과 실제 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31264 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 489-3 엠타워 3층 301호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 집합상가 |
| 소유자 | 송유지 |
| 소유권 이전 | 2020.07.08 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 34,470,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 557,908,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.07.08. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 등기부상 2016.12.26. 농협은행 근저당권 2건은 이미 말소되었고, 2020.06.23. 남대구새마을금고 근저당권도 이미 말소되었습니다. 현재 기준이 되는 이곡새마을금고 근저당권의 채권최고액은 612,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 2025.05.09. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이동석 | 2020.07.23 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
임차인 이동석은 현황조사에서 확인되며 월 차임은 100,000원입니다. 전입신고일이 2020.07.23.으로 말소기준권리일인 2020.07.08.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 감정평가의 이용상태는 301호가 공실로 조사되었고, 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 따라서 실제 점유자·임대차계약·보증금은 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,020,460원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 612,000,000원 | 33,449,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 가정 매각가 34,470,000원에서는 집행비용 1,020,460원을 제외한 33,449,540원이 이곡새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액 기준으로 578,550,460원이 미배당되며, 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남동측 인근이며, 대구현풍 테크노폴리스 내 대규모 아파트단지, 상업시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 왕복 6차선의 테크노상업로가 통과하고 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 집합건축물관리대장상 301호는 소매점이나 감정평가 조사상 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 301호로, 사용승인일은 2016.12.19.입니다. 인조석·복합 판넬 등 외벽, 대리석·콘크리트 노출·석고보드·타일 등 내벽으로 마감되었습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 대로2류, 중로2류, 보행자전용도로에 접하고, 토지면적은 1,457.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 실거래 자료가 확인되지 않는 상태에서 6회 유찰이 진행되었고, 현재 최저매각가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 낮은 가격만으로 환금성을 보장할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 확인. 6회 유찰 후 최저매각가는 34,470,000원입니다. 현재 회차의 매각가와 다음 회차 시나리오를 구분해 접근하세요.
- 임차인 확인. 이동석의 전입일은 2020.07.23.로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 301호는 공실로 조사되었습니다. 실제 점유·영업 여부와 현장 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 매각가 34,470,000원에서는 집행비용 1,020,460원을 제외하고 이곡새마을금고에 33,449,540원이 배당되는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 = 끝난 리스크”는 아니다
이 물건의 가장 눈에 띄는 부분은 6회 유찰로 최저매각가가 34,470,000원까지 내려왔다는 점입니다. 권리 측면에서는 이곡새마을금고 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금이 미상이고 감정평가상 공실이며 임대관계도 미상으로 조사되어, 가격 메리트와 별개로 실제 점유·임대상태를 반드시 확인해야 합니다. 가격은 낮아졌고, 권리는 정리되지만, 현장과 임대관계 확인이 승부처입니다.
