대구지방법원 2025타경31264. 현풍읍 테크노상업로 52 엠타워 3층 305호 근린시설입니다. 감정가 280,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,941,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.08. 설정된 이곡새마을금고 근저당권 612,000,000원입니다. 이 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이동석 1명이고, 전입일은 2020.07.23.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않았고 월차임은 100,000원입니다. 감정평가상 305호의 공부상 용도는 일반음식점이나 현재는 공실상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31264 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 489-3 엠타워 3층305호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층건 중 3층 · 사용승인일 2016.12.19 |
| 소유자 | 송유지 · 2020.07.08. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 32,941,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 557,908,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2016년 농협은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.06.23. 남대구새마을금고 근저당도 2020.07.08. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.07.08. 이곡새마을금고 근저당입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 2025.05.09. 경매개시결정 역시 그 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동석 | 2020.07.23 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이동석의 전입신고는 2020.07.23.으로 말소기준일인 2020.07.08.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 12%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 32,941,000원으로 감정가 280,000,000원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 23,058,700원, 8회 유찰 시 시나리오는 16,141,089원입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가상 공실입니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 부족합니다. 오히려 6회 유찰 자체가 시장 수요·환금성·임대수익성에 대한 추가 검증이 필요하다는 신호로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,938원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 612,000,000원 | 31,948,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정액에서 근저당권 채권의 미배당액은 580,051,938원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남동측 인근의 대구현풍 테크노폴리스 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·상업시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북서측으로 왕복 6차선 테크노상업로가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 이용상태. 305호의 집합건축물관리대장상 용도는 일반음식점이나 감정 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2016.12.19이며, 공동 위생·급배수·승강기 2대·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 30미터, 남동측 폭 약 15미터 포장도로와 접하고, 북동측으로 폭 약 10미터 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구이며, 공시지가는 2,867,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황조사에는 이동석이 확인되는 반면 감정평가상 공실로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이동석의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 명도 관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 공부상 일반음식점이고 현재 공실이므로 예상 임대료와 공실기간, 관리비를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 매매와 임대사례를 별도 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·호실 위치·임대수익·관리비 등 환금성 요인 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2020.07.08. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이동석의 전입은 2020.07.23.으로 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 가격입니다. 근린시설이면서 공실이고 이미 6회 유찰돼 최저가가 32,941,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 이 숫자를 곧바로 “싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 실제 상권·임대료·공실 지속 가능성과 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
