서울남부지방법원 2024타경118082. 영등포동8가 메이준 제19층 제1904호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 130,000,000원인데 15회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,574,000원, 감정가의 3.52% 수준까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 전하윤의 점유·전입과 보증금의 실체입니다.
전하윤은 2022.02.28 전입했고, 등기상 최초 말소기준은 2023.04.04 영등포구 압류입니다. 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 전하윤은 등기부상 2024.05.09 강제경매개시결정의 채권자이기도 해, 제공된 조사내용처럼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영중로 120, 제19층 제1904호 (영등포동8가, 메이준) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 12.11㎡ · 제19층 제1904호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.07 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 4,574,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전하윤 / 135,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.04 갑구 5번 압류 · 영등포구(서울특별시) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기상 근저당권은 없고, 2023.04.04 영등포구 압류가 말소기준입니다. 뒤이어 2023.06.29 계양세무서장 처분의 압류와 2024.05.09 강제경매개시결정이 있으며, 이들 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 놓고 보면 단순하지만, 2022.02.28 전입한 전하윤이 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전하윤 | 1904호(전입세대확인서) | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 확인되는 임차인은 전하윤 1명입니다. 현재 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 이 사건의 신청채권자 이름도 전하윤으로 동일하므로, 임대차의 실체와 채권 발생 경위를 원본 서류에서 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락했다
영등포메이준2011 동일 면적 12.11㎡의 거래는 모두 12건 확인됩니다. 전체 평균은 127,358,333원이지만, 과거 135,000,000원대 거래가 반복돼 있어 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 타당합니다. 최근 12개월 평균은 115,825,000원, 최신 거래는 2025.08의 119,500,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -13.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
현재 최저매각가 4,574,000원은 최근 12개월 평균의 3.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 법원 최저매각가만 비교한 수치입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 확정되지 않았으므로 이 수치를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 게다가 최근 거래 추세 자체가 -13.0%로 내려오고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 482,332원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 전하윤 | 135,000,000원 | 4,091,668원 |
| 미배당 | - | 130,908,332원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 계산에서는 신청채권 135,000,000원 중 4,091,668원이 배당되고 130,908,332원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 전하윤의 임차보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 실질 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 핵심은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 4,574,000원 | 4,091,668원 | 130,908,332원 |
| 16회 유찰 시 | 3,659,200원 | 3,193,334원 | 131,806,666원 |
| 17회 유찰 시 | 2,927,360원 | 2,474,668원 | 132,525,332원 |
최저가가 3,659,200원, 2,927,360원으로 더 내려가더라도 보증금이 확인되지 않은 전입자 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 낙찰가 하락과 권리위험 해소는 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 이 사건 역시 보증금 확인 전에는 최저가만으로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 서울영동초등학교 서측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제19층 제1904호입니다. 사용승인일은 2012.12.31입니다.
- 도로. 대상 건물 서측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균 115,825,000원, 최신 거래 119,500,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 13.0% 낮습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 9.2회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 반복 유찰 자체가 중요한 경고 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 전하윤의 보증금·계약기간·임대인·실제 지급내역을 확인해 임차관계의 실체를 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 전하윤의 이중 지위 확인. 전입자와 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차채권과 집행채권의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 4,574,000원은 최근 12개월 평균의 3.9%지만, 실질취득가는 임차보증금 확인 전에는 확정되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.0% 낮아 전체 평균 127,358,333원보다 최근 12개월 평균 115,825,000원과 최신 거래 119,500,000원을 우선해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 15회 유찰, 단지 평균 9.2회 유찰이라는 이력을 가격 할인으로만 해석하지 말고 권리·점유·상품성 문제와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “457만원”보다 중요한 것은 미상의 보증금
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 15회 유찰 끝의 4,574,000원입니다. 감정가 130,000,000원과 최근 12개월 실거래 평균 115,825,000원에 비하면 극단적으로 낮습니다. 그러나 이 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
전하윤은 2022.02.28 전입해 2023.04.04 말소기준 압류보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계의 정확한 결론은 “대항력 가능·미상, 실질취득가 확정 불가”입니다. 여기에 전입자와 경매 신청채권자가 동일하다는 특이점, 15회 유찰, 단지 평균 9.2회 유찰, 최근 거래 추세 -13.0%까지 겹쳐 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 권리와 실질취득비용이 닫히지 않은 물건입니다. 보증금과 임대차 실체가 확인되기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
