서울남부지방법원 2024타경118082. 영등포동8가 메이준 제19층 제1904호, 전용 12.11㎡의 도시형생활주택입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 영등포구와 국의 압류 2건 및 전하윤의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 말소기준은 2023.04.04. 영등포구 압류이며, 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부에 표시된 압류가 아닙니다. 전하윤은 2022.02.28. 전입한 점유자로 조사됐고, 동시에 강제경매 신청채권자와 동일인으로 기재돼 있습니다. 전입일은 말소기준 2023.04.04.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 현재 자료만으로 대항력이 확정됐다고 단정하거나 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영중로 120, 제19층 제1904호 (영등포동8가, 메이준) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 12.11㎡ · 19층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.07. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 5,717,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전하윤 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 사용승인일 | 2012.12.31 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선행 점유는 별도
말소기준권리는 2023.04.04. 영등포구 압류입니다. 2023.06.29. 국 압류와 2024.05.09. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부상 근저당권은 없으므로 등기 권리만 보면 단순하지만, 전하윤의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 전입은 선순위, 금액은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전하윤 | 1904호 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 전하윤의 전입일 2022.02.28.은 박일성의 소유권이전일 2022.03.07.과 말소기준일 2023.04.04.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 4.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
영등포메이준2011의 동일면적 12.11㎡ 거래는 12건이며, 전체 평균은 127,358,333원입니다. 하지만 최근 가격 판단은 과거 135,000,000원대 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 115,825,000원, 최신 거래는 2025.08. 119,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
표면 최저가 5,717,000원은 최근 12개월 평균의 4.9%이고 전체 평균의 4.5%입니다. 그러나 이 비율에는 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 포함되지 않았습니다. 보증금이 확인되기 전에는 “최근 시세의 4.9%에 취득한다”거나 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,906원 |
| 1. 경매개시결정 · 전하윤 | 135,000,000원 | 5,214,094원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 129,785,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 8.8%로 추정됐습니다. 신청채권자 청구금액 135,000,000원 중 5,214,094원만 배당되고 129,785,906원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 임차보증금 인수 여부는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 5,717,000원 | 5,214,094원 | 129,785,906원 |
| 15회 유찰 시 | 4,573,600원 | 4,091,275원 | 130,908,725원 |
| 16회 유찰 시 | 3,658,880원 | 3,193,020원 | 131,806,980원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대 등기 물건으로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 12.11㎡입니다.
- 입지. 서울영동초등학교 서측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 19층이며, 사용승인일은 2012.12.31입니다. 승강기·주차시설·난방시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역이며, 4필 일단의 부정형 평지입니다. 공시지가는 8,674,000원/㎡입니다.
- 규모. 영등포메이준2011은 80세대이며, 동일면적 거래가격은 107,800,000원부터 145,000,000원까지 확인됩니다.
- 환금성. 최근 가격 추세가 -13.0%이고 단지 경매 통계상 평균 9.4회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시돼, 낮은 최저가와 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 전하윤의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만으로 확정하지 말고 주택 인도 시점과 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 미배당 보증금 규모를 산정하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 신청채권 원인 확인. 점유자와 신청채권자가 동일인이므로 청구금액 135,000,000원의 발생 원인과 임대차보증금과의 관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 12개월 평균 115,825,000원 및 최신 거래 119,500,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 -13.0% 낮으므로 전체 평균 127,358,333원만 기준으로 삼지 마세요.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자와 인도 협의 가능성, 인도명령 적용 여부를 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 원본을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “571만원짜리 물건”이 아니라 “인수액 미상 물건”
14회 유찰과 5,717,000원이라는 최저가만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 실제로 표면 최저가는 최근 12개월 평균의 4.9%에 불과합니다. 그러나 전하윤의 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 미배당으로 남는다면 그 금액은 매수인에게 승계될 수 있으므로, 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸지는 구조라고 볼 수 없습니다.
등기상 압류는 매각으로 소멸하지만, 선행 점유자의 임차보증금 위험은 등기부만으로 사라지지 않습니다. 점유자와 신청채권자가 동일인이라는 특이점까지 있어 채권 원인과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다. 최근 거래가격도 -13.0% 하락 추세입니다. 결론은 명확합니다. 원본 확인 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 전하윤의 보증금과 배당 후 미회수액입니다.
