대구지방법원 2025타경32118. 달성군 유가읍 봉리 파크뷰타워 4층 405호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에는 인접 상가의 사무실·휴게시설 이용 및 공실 상태가 함께 조사된 집합상가 계열 물건입니다. 현재 소유자는 권오현이며, 말소기준권리는 2021.01.04. 설정된 이곡새마을금고의 채권최고액 723,600,000원 근저당권입니다. 해당 근저당은 공동담보로 파크뷰타워 4층 403호가 함께 기재되어 있습니다.
이후 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 2025.11.25. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싸다고 판정할 근거는 없습니다. 특히 상가 계열 물건에서 3회 유찰 자체는 가격뿐 아니라 환금성·임대수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32118 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 4층405호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합상가 · 사무실 및 휴게시설 이용 / 공실 조사 |
| 소유자 | 권오현 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 103,929,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 634,452,730원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.04. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 723,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.04. 근저당
2018.08.13. 농협은행주식회사 명의의 근저당권들이 설정됐지만 2018.08.30. 해지로 등기말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.01.04. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 2025.03.07. 회사합병을 원인으로 성서새마을금고로, 2025.04.23. 확정채권양도를 원인으로 새마을금고중앙회로 이어졌습니다. 경매개시결정도 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 확인된 2명은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석민우 | 전부 | 2025.01.10 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송순례 | - | 2024.02.21 | 1,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 확인된 임차인은 2명입니다. 석민우의 전입일은 2025.01.10., 송순례의 전입일은 2024.02.21.로 모두 말소기준권리 2021.01.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 임차인은 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 303,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,929,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 72,750,300원, 5회 유찰 시 50,925,210원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,006원 |
| 2. 근저당 · 이곡새마을금고 | 723,600,000원 | 101,673,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,929,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 621,926,006원, 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 테크노폴리스 중앙공원 중앙부 북동측 인근으로, 근린생활시설이 밀집하고 일부 미개발나지·아파트단지·공원 등이 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 근처 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 인접상가의 사무실 및 휴게시설 이용과 공실 상태가 조사되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 집합상가로 조사됐고, 공동 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25~28m, 동측 약 20m, 북측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 정방형, 상업용 토지로 조사됐으며 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·연구개발특구·상업구역·일반산업단지·지구단위계획구역 등에 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 원본 확인. 상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상 임차인의 실제 점유·보증금·사업자등록·확정일자 관계를 확인해야 합니다.
- 확인 임차인 점유 확인. 석민우는 전부 점유로 조사됐습니다. 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 과정은 별도로 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 파크뷰타워 4층 403호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당과 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 상가의 매매가와 임대료를 별도로 확인해 103,929,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공실·임대수요. 감정평가에 공실 상태가 함께 조사되어 있으므로 실사용 수요와 임대수익 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차현황서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 사실만으로는 부족하다”
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 303,000,000원에서 현재 103,929,000원까지 내려온 34.3%입니다. 확인된 임차인 2명은 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 표면적인 권리구조는 단순합니다. 그러나 매각물건명세서가 별도의 임대차관계 미상 임차인을 명시하고 있고, 시장 실거래 자료도 없어 현재 가격의 실질적인 할인폭을 확인할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰과 상업용 물건 특유의 환금성 변수가 겹칩니다. 확인된 권리는 비교적 단순하지만, 미상 임대차와 가격검증은 아직 끝나지 않은 사건입니다.
