대구지방법원 2025타경32118. 대구 달성군 유가읍 봉리 파크뷰타워 4층 405호입니다. 등기상 현재 소유자는 권오현이고, 말소기준권리는 2021.01.04. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 723,600,000원이며, 공동담보로 같은 파크뷰타워 4층 403호가 기재되어 있습니다. 이후 이 근저당권은 2025.06.17. 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025.11.25. 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 큰 틀은 단순합니다. 2018년에 설정됐던 농협은행 근저당권들은 2018.08.30. 해지로 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 것은 2021.01.04. 근저당권입니다. 확인된 두 임차인의 전입일은 각각 2024.02.21.과 2025.01.10.으로 모두 그보다 늦습니다. 따라서 두 사람의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 별도의 임대차관계 미상 임차인이 기록돼 있어 점유·임대차 현황 자체는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 4층405호 · 도로명 대구광역시 달성군 유가읍 테크노공원로 69 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합상가 / 감정평가상 사무실·휴게시설 이용 및 공실 기재 |
| 소유자 | 권오현 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 50,925,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 634,452,730원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.04. 근저당권 · 이곡새마을금고 · 채권최고액 723,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 지목 대 · 건물부지 1,395.4㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 2,313,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 확인 임차인은 비대항, 다만 미상 임차관계는 남는다
말소기준은 2021.01.04. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 근저당권 자체는 이후 성서새마을금고, 새마을금고중앙회로 이전됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석민우 | 전부 | 2025.01.10 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송순례 | 미상 | 2024.02.21 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 석민우의 전입일 2025.01.10., 송순례의 전입일 2024.02.21. 모두 말소기준일 2021.01.04.보다 늦어 두 사람은 대항력 없음으로 정리됩니다. 두 보증금을 합쳐 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격·유찰 구조 — 16.81%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 50,925,000원으로 감정가 303,000,000원의 16.81% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오에서는 35,647,500원, 그다음은 24,953,250원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 50,925,000원 | 49,608,350원 | 673,991,650원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 35,647,500원 | 34,605,845원 | 688,994,155원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 24,953,250원 | 24,104,092원 | 699,495,908원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 숫자라는 것입니다. 이 물건에서는 실질취득액이 현재 기준 50,925,000원으로 계산되지만, 이를 곧바로 ‘시세의 16.81%’라고 읽으면 안 됩니다. 실제 매매가격과의 비교 없이 확인되는 것은 오직 감정가에서 얼마나 유찰됐는지뿐입니다. 5회 연속 유찰됐다는 사실 자체도 환금성 판단에서 가볍게 볼 신호는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,316,650원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 723,600,000원 | 49,608,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,316,650원을 제외한 49,608,350원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 673,991,650원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 테크노폴리스 중앙공원 중앙부에서 북동측 인근. 주변은 근린생활시설이 밀집돼 있고 일부 미개발나지, 아파트단지, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 파크뷰타워 4층 403호 및 405호와 관련해 사무실·휴게시설 이용 및 공실 상태가 함께 기재돼 있습니다. 405호의 실제 현황은 현장에서 호별 대조가 필요합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근처에 시내버스승강장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 25~28m, 동측 약 20m, 북측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지 조건. 지목 대, 상업용, 평지·정방형, 광대소각 조건이며 건물동 부지는 1,395.4㎡입니다.
- 환금성. 현재 사건은 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 대비 낮은 최저가보다 실제 상가 수요, 점유상태와 공실 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. 확인된 두 임차인 외에 상가건물임대차현황서상 임대차관계 미상의 임차인이 존재합니다. 점유자·보증금·사업자등록 또는 전입 관련 현황을 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 405호 실제 이용상태 확인. 감정평가에는 사무실·휴게시설과 공실이 함께 기재돼 있으므로 본건 405호가 어느 상태에 해당하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 경계. 50,925,000원이 감정가의 16.81%라는 사실은 ‘시세 대비 16.81%’라는 뜻이 아닙니다. 5회 유찰을 감안해 실제 매매·임대 수요와 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당권에는 파크뷰타워 4층 403호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 배당관계를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 집행비용과 근저당권을 기준으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차현황서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인 석민우·송순례는 모두 말소기준인 2021.01.04.보다 늦게 전입했고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 기존 근저당 채무를 떠안는 구조도 아닙니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 상가건물임대차현황서에는 임대차관계 미상의 임차인이 따로 있고, 감정 이용상태에는 사무실·휴게시설 및 공실이 함께 나타납니다. 무엇보다 이미 5회 유찰되어 최저가가 50,925,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 이 숫자가 강한 가격 메리트를 뜻한다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 상가 환금성이 승부처인 사건입니다.
