인천지방법원 2023타경45888. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 10층 비10-103호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 한명석은 2022.06.08 거래가액 133,300,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 그런데 같은 날 을구 1번으로 주식회사휴테크산업 명의의 전세금 100,000,000원 전세권이 설정됐습니다.
그 뒤 2023.09.18 주식회사휴테크산업이 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 문제는 전세권이 그보다 약 1년 3개월 앞선 2022.06.08 접수라는 점입니다. 데이터상 이 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경45888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 10층비10-103호 (구래동, 현대썬앤빌더킹) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 한명석 (2022.06.08 소유권이전 · 거래가액 133,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 20,504,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사휴테크산업 / 45,813,328원 |
| 선순위 전세권 | 주식회사휴테크산업 · 전세금 100,000,000원 · 2022.06.08 접수 · 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1억원 전세권
실제 임차인은 0명입니다. 다만 임차인 여부와 별개로, 등기부상 주식회사휴테크산업의 전세권이 존재합니다. 이 전세권은 2022.06.08 접수되어 2023.09.18 강제경매개시결정보다 선순위이고, 명세서상 매수인 인수권리입니다. 따라서 “임차인이 없으니 인수도 없다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
2023.12.18 동안산세무서장 압류, 2024.04.30 안산시 상록구청장 압류, 2024.12.05 김포세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 등기로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 등기 말소 여부와 배당순위가 별개입니다. 당해세에 해당하면 선차감될 수 있어 실제 전세권 배당액이 줄고, 그만큼 전세권 미배당 위험이 커질 수 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가 2,050만원이 실질 원가가 아니다
표면 최저매각가는 20,504,000원으로 감정가 122,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 권리 인수를 반영하면 계산이 전혀 달라집니다. 전세금 100,000,000원 중 현재 회차 예상배당 19,734,928원을 제외한 80,265,072원이 남으므로, 현 회차의 실질취득 추정액은 100,769,072원입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 122,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 20,504,000원 | 5회 유찰 · 감정가 16.81% |
| 전세권 예상배당 | 19,734,928원 | 현재 매각가 가정 |
| 전세권 미배당·인수 추정 | 80,265,072원 | 100,000,000원 - 예상배당 |
| 실질취득 추정 | 100,769,072원 | 최저가 + 예상 인수액 |
실질취득 추정액 100,769,072원은 감정가의 약 82.6%입니다. 따라서 “5회 유찰되어 2천만원대이니 감정가 대비 80% 넘게 싸다”는 식의 해석은 권리 인수를 누락한 계산입니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 133,300,000원이지만 이는 2022년 거래이므로 현재 시세와 동일하게 취급할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 최소한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 769,072원 |
| 2. 전세권 · 주식회사휴테크산업 | 100,000,000원 | 19,734,928원 |
| 3. 경매신청채권 · 주식회사휴테크산업 | 45,813,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전세권 미배당·인수 추정 | - | 80,265,072원 |
현재 회차에서 총 채권액 145,813,328원 중 채권자 배당은 19,734,928원, 전체 미배당은 126,078,400원입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 여부가 반영되면 배당구조는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 김포시 구래동 나래중학교 북서측 인근으로, 주위에는 아파트단지와 동류형 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 호실로, 승강기·소화전·위생·도시가스 설비와 지역난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가 2,206,000원/㎡, 업무용 토지로 조사됐습니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 1번 2022.06.08 전세권은 말소기준보다 선순위이며, 매각물건명세서상 인수권리입니다. 입찰가보다 이 권리의 처리 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 20,504,000원에 전세권 미배당 80,265,072원을 더한 100,769,072원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선차감될 수 있습니다. 이는 전세권 예상배당과 매수인 인수 부담에 영향을 줍니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 14,352,800원, 7회 유찰 시 10,046,960원으로 최저가는 낮아지지만 미배당 총액은 각각 132,118,878원, 136,347,213원으로 증가합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·사업자등록·대출 가능 범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금 배당관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,050만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 5회 유찰되어 감정가 122,000,000원짜리 물건의 최저가가 20,504,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 그보다 먼저 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권이 있고, 명세서상 매수인 인수권리입니다.
현재 회차 예상배당을 적용하면 전세권 미배당은 80,265,072원, 최저가와 합친 실질취득 추정액은 100,769,072원입니다. 여기에 국세·지방세가 실제 배당에서 선순위를 차지하면 전세권 배당액은 더 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 낮지만 권리 인수까지 반영하면 전혀 다른 가격”입니다. 5회 유찰 자체를 매력으로 볼 사건이 아니라, 선순위 전세권의 미배당과 세금 배당을 끝까지 확인한 뒤 실질취득액으로 판단해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
