인천지방법원 2023타경45888. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 10층 비10-103호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 한명석이며, 2022년 6월 거래가액 133,300,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 주식회사휴테크산업이 강제경매를 신청했고, 현재 6회 유찰 끝에 최저매각가가 14,353,000원까지 하락했습니다.
이 사건에서 주목할 점은 경매 신청채권자와 선순위 전세권자가 모두 주식회사휴테크산업이라는 사실입니다. 전세권은 2022.06.08. 접수됐고 강제경매개시결정은 2023.09.18. 접수됐습니다. 즉 전세권이 경매개시결정보다 먼저 설정됐으며, 매각물건명세서도 이를 매수인이 인수할 권리로 특정하고 있습니다. 단순히 낙찰대금이 저렴하다는 이유로 접근할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경45888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 10층 비10-103호 (구래동, 현대썬앤빌더킹) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 제10층 제비10-103호 |
| 소유자 | 한명석 (2022.06.08. 소유권이전 · 거래가액 133,300,000원) |
| 감정가 | 122,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,353,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사휴테크산업 |
| 청구금액 | 45,813,328원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 선순위 전세권 | 주식회사휴테크산업 · 전세금 100,000,000원 · 매수인 인수 명시 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 놓치면 안 된다
갑구의 강제경매개시결정은 2023.09.18. 접수됐고, 이후 국세·지방세 관련 압류가 3건 접수됐습니다. 이들 경매개시결정 및 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 을구 1번 전세권은 별개입니다. 특히 2023.12.18. 동안산세무서장, 2024.04.30. 상록구청장, 2024.12.05. 김포세무서장의 압류가 있어 당해세의 배당 우선순위와 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.
별도로 신고된 임차인 내역은 없으나, 이것이 공실이나 점유자 부재를 의미하지는 않습니다. 감정평가상 상세 임대내역이 확인되지 않아 실제 점유자, 전세권자의 사용·수익관계, 인도 가능 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 최저가 1,435만원의 착시
감정가는 122,000,000원이지만 6회 유찰로 최저매각가는 14,353,000원까지 하락했습니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 전세권 인수 가능성을 제외한 수치입니다. 유찰이 반복돼 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 전세권에 따른 부담이 소멸한다는 보장은 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 122,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 14,353,000원 | 6회 유찰 · 감정가 약 11.8% |
| 선순위 전세금 | 100,000,000원 | 명세서상 인수권리 |
| 전세권 예상배당 | 13,694,646원 | 추정치 · 세금 배당 등에 따라 변동 |
| 전세권 미배당 추정 | 86,305,354원 | 인수·정산 범위 검증 필요 |
| 최저가 + 전세권 미배당 | 100,658,354원 | 미배당액 부담 가정 · 비용 제외 |
전세권 미배당액 전부를 매수인이 부담하는 경우를 가정하면 최저가 14,353,000원에 86,305,354원이 더해져 100,658,354원이 됩니다. 이는 세금·관리비·취득 관련 비용 등을 제외한 단순 합산액으로, 확정된 실질취득가가 아닙니다. 배당액이나 전세권 소멸 여부가 달라지면 이 계산 역시 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 658,354원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 주식회사휴테크산업 | 100,000,000원 | 13,694,646원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사휴테크산업 | 45,813,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 14,353,000원 |
위 표는 제공된 예상배당 계산을 그대로 표시한 추정치입니다. 전세권자의 배당요구 및 권리관계, 국세·지방세의 우선순위, 실제 집행비용에 따라 배당 순서와 금액이 변동될 수 있습니다. 특히 동일 채권자의 전세권과 경매 신청채권을 별도 항목으로 계산한 것이며, 두 채권 사이의 중복 여부나 정산관계가 확인된 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리는 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰 · 현재 | 14,353,000원 | 13,694,646원 | 132,118,682원 |
| 7회 유찰 가정 | 10,047,100원 | 9,466,252원 | 136,347,076원 |
| 8회 유찰 가정 | 7,032,970원 | 6,506,377원 | 139,306,951원 |
현재 회차에서 전체 채권액은 145,813,328원으로 계산돼 있지만, 예상 채권자 배당액은 13,694,646원에 그칩니다. 7회·8회 유찰 가정에서는 매각대금이 더 줄어들면서 전체 미배당액이 증가합니다. 다만 전체 채권 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 매수인이 부담할 수 있는 권리를 별도로 확인해야 하며, 이 사건에서는 명세서에 명시된 선순위 전세권이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 나래중학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 유사 형태의 오피스텔, 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 승강기·소화전·위생·도시가스 설비 및 지역난방시설이 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인이 필요합니다.
- 토지. 공부상 지목은 대, 업무용 토지이용상황이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로 주거형 아파트의 시세·수요를 그대로 적용할 수 없습니다. 실제 용도 및 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 주식회사휴테크산업의 전세금 100,000,000원 전세권이 매각 후 존속하는 범위와 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 배당요구·권리정산. 전세권자와 신청채권자가 동일하므로 배당요구, 전세권 소멸 여부, 청구금액 중복 여부 및 실제 정산관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 동안산세무서·상록구청·김포세무서 관련 압류 3건의 당해세 여부와 배당 우선순위를 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 별도로 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자와 전세권에 기한 점유 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설로 표시된 물건의 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
- 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 비용, 취득 관련 세금, 명도 및 원상회복 비용을 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,435만원짜리 물건”이라고 보면 위험하다
이 물건의 표면적인 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 122,000,000원이 6회 유찰돼 최저매각가 14,353,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 매수인 인수권리로 명시된 전세금 100,000,000원의 선순위 전세권이 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
예상배당을 기준으로 한 전세권 미배당액만 86,305,354원이며, 이를 매수인 부담으로 가정하면 최저가와의 합계는 100,658,354원입니다. 이 수치도 실제 인수액이나 시세를 확정한 것이 아닙니다. 전세권자의 법적 지위와 배당 정산이 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류, 권리관계 우선 검증입니다. 6회 유찰이라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없으며, 추가 유찰도 선순위 권리 문제를 해결하지 못합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수 전세권의 실제 부담 범위를 확정하고, 전체 취득비용을 시장가격과 비교한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
