20,504,000원
+ 100,000,000원
인천지방법원 2023타경45888. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 10층 비10-107호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 한명석이며, 2022.06.08. 소유권이전등기가 접수됐고 원인은 2020.12.17. 매매, 거래가액은 133,300,000원입니다.
표면적으로는 감정가 122,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 20,504,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 하락폭 자체가 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 물건에는 2022.06.08. 접수된 주식회사휴테크산업의 전세권이 있고, 전세금은 100,000,000원입니다. 이 전세권은 2023.09.18. 강제경매개시결정보다 먼저 설정됐고, 권리분석 자료와 매각물건명세서에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경45888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 10층비10-107호 (구래동, 현대썬앤빌더킹) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 한명석 · 2022.06.08. 소유권이전 · 거래가액 133,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 20,504,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사휴테크산업 / 45,813,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 내 10층 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2023.09.18. 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤에 접수된 국가 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.06.08. 을구 1번 전세권은 말소기준보다 앞서 설정됐습니다. 전세금은 100,000,000원, 범위는 업무시설 전부, 존속기간은 2022.05.31.부터 2024.05.30.까지로 등기되어 있습니다.
② 임대·점유와 전세권 — 확인된 임차인과 등기 전세권을 구분
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 상세 임대내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 임차인 보증금이 아니라 등기된 전세권입니다. 주식회사휴테크산업은 전세권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등장하며, 전세금 100,000,000원의 전세권은 말소기준보다 선순위입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 20,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 769,072원 |
| 2. 전세권 · 주식회사휴테크산업 | 100,000,000원 | 19,734,928원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주식회사휴테크산업 | 45,813,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 145,813,328원 중 현재 회차 예상배당은 19,734,928원이며, 미배당은 126,078,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 769,072원으로 추정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 20,504,000원 | 19,734,928원 | 126,078,400원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 14,352,800원 | 13,694,450원 | 132,118,878원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 10,046,960원 | 9,466,115원 | 136,347,213원 |
최저가는 유찰이 진행될수록 20,504,000원에서 14,352,800원, 10,046,960원으로 내려가지만, 선순위 전세권의 존재 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 이 때문에 단순한 유찰률이나 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 나래중학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지, 동류형 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이고 승강기·소화전·위생·도시가스·지역난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 1번 전세권이 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으므로, 등기부와 매각물건명세서 원문에서 존속·인수 범위를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 20,504,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 전세금 100,000,000원의 선순위 전세권을 함께 보아야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 상세 임대내역은 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국가 압류가 2건 등기되어 있으므로 매각 전후 세금·체납 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 일반 주거용 아파트와 같은 환금성·대출 기준으로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 인수권리와 점유관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 “100,000,000원 인수권리”가 먼저다
이 사건은 감정가 122,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 20,504,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대 방향입니다. 말소기준보다 앞선 100,000,000원 전세권이 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다.
후순위 국가 압류는 소멸하지만 선순위 전세권은 별개입니다. 더구나 업무시설(오피스텔) 이용 물건이고 이미 5회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”를 장점으로 점수를 높일 사건이 아니라, 선순위 전세권 인수와 반복 유찰을 먼저 반영해야 하는 고위험형에 가깝습니다. 결론은 가격보다 권리가 먼저입니다.
