인천지방법원 2024타경48020. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 144호의 근린시설입니다. 감정평가상 144호와 145호는 모두 소매점 ‘힐링카페(리치빈스커피)’로 이용 중이고, 건물은 2018.10.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.31 오포농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,020,000,000원입니다. 같은 근저당은 더리버뷰 1층 145호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2024.08.27 임의경매개시결정과 그 이후 김포시 압류는 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 59,707,000원을 가정한 배당표도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 근린시설 경매에서는 등기만큼 중요한 것이 실제 점유와 영업관계입니다. 이 물건은 카페로 이용 중인 사실은 확인되지만 임대관계는 미상이라, 영업주가 소유자인지 임차인인지와 사업자등록·점유 개시 시점·보증금 등은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 144호 (운양동, 더리버뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 ‘힐링카페(리치빈스커피)’ 이용 중 |
| 소유자 | 조정일 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 59,707,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 888,475,498원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 근저당권 · 오포농업협동조합 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 별도 확인
핵심은 2023.08.31 근저당권입니다. 이후 2024.08.27 임의경매개시결정, 2024.11.29 김포시 압류, 2025.12.30 김포시 압류는 모두 말소기준 뒤 권리입니다. 2024.11.29 압류는 2025.02.26 이미 말소됐고, 2025.12.30 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 금전적으로 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
② 가격 — 감정가의 8.24%, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 59,707,000원으로 감정가 725,000,000원의 8.24%입니다. 이미 7회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 시나리오상 41,794,900원, 9회 유찰 시 29,256,430원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다.
그러나 이 사건에서는 감정가 대비 할인율과 시세 메리트를 같은 의미로 보면 안 됩니다. 1층 근린시설은 주거용처럼 동일 평형의 거래가격을 단순 비교하기 어렵고, 현재 확인 가능한 가격 판단 근거만으로는 59,707,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰시장의 간극, 점유·수익성·환금성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 함께 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,474,726원 |
| 1. 근저당 · 오포농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 58,232,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 현재 회차에서는 오포농업협동조합에 58,232,274원이 배당되고 미배당액은 961,767,726원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 근저당은 145호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근의 더리버뷰 1층으로, 택지개발지구 내 상업지대입니다. 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측·동측 중로를 통해 간선도로와 연결되고, 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 144호와 145호 모두 소매점 ‘힐링카페(리치빈스커피)’로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2018.10.18입니다. 공용 위생설비·엘리베이터·지하주차장이 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 토지이며 공시지가는 2,657,000원/㎡, 북측·동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역·고도지구 등에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 카페 운영 주체가 소유자인지 임차인인지, 144호와 145호를 어떤 계약관계로 사용 중인지 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 실제 임차인이 있다면 사업자등록·점유 개시일·보증금·확정일자 등 상가임대차 대항력 요건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 오포농업협동조합 근저당은 145호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 진행·배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 8.24%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 실제 임대수익·공실 위험·관리비·재매각 가능성을 따져야 합니다.
- 다회유찰 원인. 7회 유찰의 원인이 가격뿐인지, 점유·영업·상권·관리 상태 등 다른 사유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 상가 점유·사업자등록 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 중요한 것은 왜 7번 유찰됐는가
이 사건은 숫자가 매우 강하게 눈을 끕니다. 감정가 725,000,000원짜리 물건의 현재 최저가는 59,707,000원, 감정가의 8.24%입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 “싸다”가 아니라 “확인할 것이 많다”입니다. 1층 근린시설이 이미 7회 유찰됐고, 현장에서는 카페가 영업 중이지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 점유자의 권리, 영업·임대 구조, 수익성, 그리고 향후 환금성입니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만, 현장조사가 끝나기 전까지는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
