인천지방법원 2024타경48020. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 144호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 내 소매점이며 144호와 145호가 함께 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 조정일이고, 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 오포농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당입니다. 해당 근저당은 145호도 공동담보로 잡고 있습니다.
현재 최저매각가는 85,296,000원으로 감정가의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체를 투자 메리트로 환산하는 것은 어렵습니다. 오히려 6회 유찰된 상업용 집합건물이라는 사실 자체가 시장 수요와 재매각 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 144호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 · 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)” 이용 |
| 소유자 | 조정일 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 85,296,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 888,475,498원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 오포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.31 오포농업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.27 임의경매개시결정과 2025.12.30 김포시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.11.29 김포시 압류는 2025.02.26 해제로 이미 말소됐습니다. 앞선 신탁등기 역시 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 88% 넘게 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가 725,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저가는 85,296,000원입니다. 최저가 비율은 감정가의 11.76%입니다. 이후 제시된 시나리오는 7회 유찰 시 59,707,199원, 8회 유찰 시 41,795,039원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 85,296,000원 | 83,360,672원 | 936,639,328원 |
| 7회 유찰 시 | 59,707,199원 | 58,232,469원 | 961,767,531원 |
| 8회 유찰 시 | 41,795,039원 | 40,642,728원 | 979,357,272원 |
유찰이 계속되면 채권자의 미배당액만 커지고 소유자 잔여는 계속 0원입니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 인수액이 아니라 선순위 근저당 채권의 배당 부족분이므로, 현재 분석상 낙찰자가 그 차액을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,935,328원 |
| 2. 근저당 · 오포농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 83,360,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,020,000,000원 중 83,360,672원이 배당되고 936,639,328원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근 더리버뷰 1층으로, 택지개발지구 내 상업지대에 위치합니다. 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측·동측 중로를 통해 간선도로에 연계되고, 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 144호와 145호가 모두 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중이었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 1층이며, 사용승인일은 2018.10.18입니다. 공용 위생설비·엘리베이터·지하주차장이 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 토지로 공시지가는 2,657,000원/㎡이며, 북측과 동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 상대보호구역 저촉이 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 영업·점유관계 확인. 감정평가 당시 카페로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 영업주체와 점유권원, 상가임대차관계를 직접 확인해야 합니다.
- 144호·145호 관계 확인. 두 호실이 함께 하나의 소매점으로 이용됐고, 근저당에는 145호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 물리적·영업적 분리 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 11.76%라도 실거래 시세 확인 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 근린시설은 공실·임대료·상권·가시성·관리비·전용동선과 같은 요인이 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 공동담보 배당 확인. 오포농업협동조합 근저당은 145호와 공동담보입니다. 실제 배당에서는 공동담보 관계와 다른 매각대금이 영향을 줄 수 있으므로 배당요구 및 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 상가 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정, 환금성은 반드시 확인”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2023.08.31 오포농업협동조합 근저당이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리의 단순함과 투자 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 725,000,000원짜리 근린시설이 6회 유찰되어 85,296,000원까지 내려왔고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 낙폭만 보고 저평가라고 단정할 수 없습니다.
특히 감정 당시 144호와 145호가 하나의 카페처럼 이용됐고, 145호는 근저당 공동담보에도 포함돼 있습니다. 결국 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’ 하나가 아니라 144호 단독으로 영업·임대·재매각이 가능한지, 그리고 반복 유찰을 만든 환금성 문제가 낙찰 후에도 이어질지 여부입니다. 권리분석은 통과, 가격평가는 보류, 현장·환금성 검증은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
