인천지방법원 2024타경48020. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 145호로, 감정평가상 소매점이며 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 725,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,707,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.08.31. 설정된 오포농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,020,000,000원입니다. 이 근저당은 1층 144호와 공동담보로 설정되어 있습니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 2024.11.29. 김포시 압류도 이후 2025.02.26. 말소되었습니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 근린시설의 실제 점유·영업 관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 145호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 힐링카페(리치빈스커피) 이용 중 |
| 소유자 | 조정일 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 59,707,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 888,475,498원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 근저당권 · 오포농업협동조합 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름의 핵심은 2023.08.31. 오포농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024.08.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.29. 김포시 압류는 2025.02.26. 해제로 말소되었습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 59,707,000원은 감정가 725,000,000원의 8.24% 수준입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점입니다. 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격에서 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 8.24% | 59,707,000원 | 961,767,726원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 41,794,900원 | 979,357,408원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 29,256,430원 | 991,670,186원 |
동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 7회 유찰된 근린시설은 권리 안전성과 가격·환금성을 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,726원 |
| 2. 근저당 · 오포농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 58,232,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 59,707,000원을 가정하면 오포농업협동조합 근저당 채권에는 58,232,274원이 배당되고, 961,767,726원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근의 더리버뷰 1층으로, 택지개발지구 내 상업지에 위치합니다.
- 교통. 북측·동측 중로를 통해 간선도로와 연계되며, 인근에 버스정류장과 운양역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 145호는 소매점으로 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층으로, 사용승인일은 2018.10.18.입니다.
- 설비. 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 상업용으로 이용되고 북측·동측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 2,657,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 소매점 영업 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 운영자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 1층 144호 공동담보가 기재되어 있으므로 두 호실의 권리 및 경매 진행 관계를 함께 확인하세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순히 가격이 내려왔다는 사실보다 반복 유찰의 원인을 상권·공실·수익성·점유 상태에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 인근 동일 건물·동종 근린시설의 실제 매매 및 임대 조건을 확보한 뒤 현재 최저가와 비교하세요.
- 관리비·영업시설. 상가 공용관리비 체납, 시설 철거 여부, 영업시설 소유관계를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 사건기록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “8.24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 현재 최저매각가가 감정가의 8.24%까지 떨어졌고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수금액만 보면 부담이 작습니다. 그러나 물건은 근린시설·소매점이고 이미 7회 유찰됐습니다. 실거래 시세 수치가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 점유·상권·실제 거래가·환금성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다. 권리 인수는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
