인천지방법원 2024타경48020. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 145호의 근린시설입니다. 감정평가 당시 144호와 145호 모두 소매점인 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 오포농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,020,000,000원입니다. 해당 근저당권은 144호와 공동담보로 등기돼 있습니다.
권리관계만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격 측면은 별도로 봐야 합니다. 감정가 725,000,000원에서 이미 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,296,000원까지 내려왔습니다. 반복 유찰된 근린시설인 만큼 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실 자체보다 실제 영업상태·임대관계·상가 수요와 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 145호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)” 이용 |
| 소유자 | 조정일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 85,296,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 오포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 청구금액 | 888,475,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 신탁과 신탁재산 귀속 과정을 거친 뒤 2023.08.31. 조정일에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 오포농업협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.27. 오포농업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
2024.11.29. 김포시 압류가 등기됐지만 2025.02.26. 말소됐습니다. 임차인 신고는 없으며 예상배당 계산상 매수인이 인수하는 권리도 0원입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 영업·점유관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 실거래 비교는 없다
감정가는 725,000,000원, 현재 최저매각가는 85,296,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 11.76% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 59,707,199원, 8회 유찰 시 41,795,039원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 85,296,000원 | 83,360,672원 | 936,639,328원 |
| 7회 유찰 시 | 59,707,199원 | 58,232,469원 | 961,767,531원 |
| 8회 유찰 시 | 41,795,039원 | 40,642,728원 | 979,357,272원 |
최저가가 크게 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 공실 가능성, 상권과 매수층의 깊이가 가격을 크게 좌우합니다. 이미 6회 유찰됐다는 사실은 가격 하락폭과 동시에 시장 소화가 쉽지 않았다는 결과이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,935,328원 |
| 2. 근저당권 · 오포농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 83,360,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,296,000원을 가정한 배당입니다. 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원 중 83,360,672원이 배당되고, 936,639,328원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 더리버뷰 1층 144호·145호는 감정평가 당시 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중이었습니다.
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근이며, 택지개발지구 내 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 북측·동측 중로를 통해 간선도로에 연결되고 인근에 버스정류장과 운양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 1층이며 사용승인일은 2018.10.18.입니다. 공용 위생설비·엘리베이터·지하주차장이 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 중로각지이며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 6회 유찰된 물건입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 반복 유찰의 원인과 실제 상권 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·영업 확인. 감정평가에는 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)” 이용으로 기재돼 있지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 영업상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 오포농업협동조합 근저당권에는 더리버뷰 1층 144호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 경매·배당관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 725,000,000원에서 최저가 85,296,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 반복 유찰의 원인이 중요한 물건입니다.
- 임대수익·공실 위험 확인. 근린시설은 실제 임대료·관리비·공실기간과 상권 수요가 수익성 및 환금성을 좌우합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 경매개시결정, 공동담보 및 점유관계는 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 6회 유찰의 이유
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.31. 오포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증에 있습니다.
감정가 725,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가가 85,296,000원까지 떨어졌지만, 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 실거래 근거는 없습니다. 근린시설이고 실제 임대관계도 확인이 필요한 만큼, 권리는 단순하지만 입찰 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 현재 가격보다 먼저 6회 연속 시장에서 소화되지 않은 이유를 확인하는 것이 우선입니다.
