79,919,000원
인천지방법원 2024타경54773. 부천시 오정구 여월동 파인빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택입니다. 외형만 보면 감정가 233,000,000원에서 최저가 79,919,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 중심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력입니다.
말소기준권리는 2022.10.11. 김옥향의 근저당권 60,000,000원입니다. 그런데 최성빈은 2020.02.24. 전입·점유, 2020.02.12. 확정일자를 갖고 있고, 신정례 역시 2020.02.21. 전입해 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 명시돼 있습니다. 따라서 을구 9번 임차권등기가 2024.06.05. 설정됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54773 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성곡로 24, 2층 203호 (여월동, 파인빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영철 · 2020.02.25. 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 말소기준권리 | 2022.10.11. 김옥향 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
등기상 말소기준인 김옥향 근저당 이후 설정된 고양시산림조합 근저당, 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인의 대항력은 별도입니다. 최성빈과 신정례의 전입일은 모두 2022.10.11.보다 앞서므로 낙찰자는 이들의 보증금 회수 여부를 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영애 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 2025.02.03 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| 신정례 | 2020.02.21 | 미상 | 미상 | 2025.01.08 | 있음 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 최성빈 | 2020.02.24 | 2020.02.12 | 238,000,000원 | 2024.11.22 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
김영애는 2023.10.23. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 이 사건은 실제 임차인 3명으로 보는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 1. 임차인 최성빈 보증금 | 238,000,000원 | 78,080,458원 |
| 2. 근저당권 · 김옥향 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 고양시산림조합 | 98,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성빈 | 238,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 최성빈에게 배당되고, 최성빈 보증금 부족분 159,919,542원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신정례의 보증금이 미상이므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 최성빈 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 159,919,542원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 183,463,679원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,160,310원 | 38,055,424원 | 199,944,576원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 79,919,000원에서 55,943,300원, 다시 39,160,310원으로 최저가가 내려가더라도 최성빈에게 돌아가는 배당이 줄어드는 만큼 매수인 인수액은 159,919,542원 → 183,463,679원 → 199,944,576원으로 증가합니다. 따라서 유찰 자체가 최성빈 보증금 부담을 없애주지 않습니다.
⑤ 가장임차인·관계인 확인 포인트
자료에는 임차인 최성빈이 경매개시결정의 채권자 최성빈과 동일인으로 나타나며, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 확인하라는 경고가 있습니다. 다만 이 사실만으로 임차권을 무효라고 단정할 수는 없습니다. 오히려 등기부에는 임차보증금 238,000,000원, 임대차계약일 2020.02.02., 확정일자 2020.02.12., 주민등록·점유개시 2020.02.24.가 기재되어 있고 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있으므로, 입찰 단계에서는 인수 위험이 존재한다는 전제로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호이며 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 상·하수도시설, 난방, 승강기, 위생설비가 되어 있습니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량출입이 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,408,000원/㎡, 토지면적 407.9㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 최성빈 보증금 238,000,000원이 낙찰가보다 크므로 최성빈 건의 실질부담은 보증금 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 신정례 보증금 확인. 2020.02.21. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 이 금액을 확인하지 않고 총 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 최성빈 임대차 원본 확인. 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 최성빈이 신청채권자이면서 임차권자로 나타나는 구조의 법률관계와 실제 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 신정례 보증금 및 조세관계가 확정되면 실제 배당과 최성빈 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인 착시 금지. 3회 유찰·79,919,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인수액을 합친 구조로 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,991만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 최저가가 감정가보다 크게 내려간 대신, 선순위 임차보증금 인수가 가격을 다시 끌어올리는 전형적인 대항력 인수형입니다. 최성빈 보증금은 238,000,000원이고 현재 배당가정에서 미배당 159,919,542원이 매수인 인수로 계산됩니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 55,943,300원, 39,160,310원으로 내려가지만 인수액은 오히려 183,463,679원, 199,944,576원으로 증가합니다.
더 중요한 문제는 신정례입니다. 신정례 역시 말소기준보다 앞선 2020.02.21. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 최성빈 보증금 238,000,000원만으로도 감정가 233,000,000원보다 높은 수준인데, 신정례의 보증금까지 확인되지 않은 상태에서 이 물건을 “3회 유찰된 저가 매물”로 평가하는 것은 위험합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 추가 인수액까지 열려 있는 사건입니다.
