감정가 2.03억 · 최저매각가 1.421억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.02 · 임차권등기 인수 위험
45점
매력지수 C등급 · 권리분석상 임차보증금 인수 위험이 존재하며 실질취득 기준 가격 메리트가 부족
대항력 임차인 신정례 보증금 1억9천만원 중 50,689,400원 인수 가능성이 있고 최근 거래 대비 실질취득 부담이 커 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 핵심은 근저당이 아니라 대항력 임차인 신정례의 보증금 1억9천만원입니다. 최저가 1.421억원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 부족분 50,689,400원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득 부담은 약 1.927억원입니다.
감정가 / 최저가
203,000,000원
최저 142,100,000원
실질취득 예상
192,789,400원
낙찰가+인수 가능액
임차인 인수
50,689,400원
신정례 보증금 부족분
핵심지표
대항력 임차권
우선변제 행사 가능
인천지방법원 2024타경54773. 부천시 원미구 도당동 로즈파크뷰 에이동 401호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 3일 설정된 고양시산림조합 근저당권입니다. 그러나 그보다 앞선 임대차 관계를 가진 신정례 임차권등기가 존재해 매수인이 주의해야 하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경54773 (강제경매)
소재지
경기도 부천시 원미구 부천로354번길 61, 에이동 4층 401호 (도당동, 로즈파크뷰)
물건종류
다세대 · 로즈파크뷰(A,B) · 전용 74.055㎡
소유자
김영철
감정가 / 최저가
203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구
최성빈 / 238,000,000원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⚠️ 매수인 인수 가능 권리 매각물건명세서상 을구 15번 임차권등기(2025.12.08 제6434269호)가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
신정례
190,000,000원
有
有
가능성 있음
김영애
미상
없음
해당 없음
없음
신정례 임차인은 2020.01.13 확정일자, 2020.02.21 전입 및 점유개시로 말소기준권리 이전 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 최저가 142,100,000원 매각 기준 배당 후 부족액 50,689,400원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
로즈파크뷰(A,B) 동일 면적 최근 거래는 평균 175,500,000원이며 최근 12개월 거래는 135,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 임차보증금 인수 위험 때문에 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다.
⛔ 실질취득 기준 판단 최저가 142,100,000원 + 임차보증금 부족분 50,689,400원을 합산하면 실질취득 부담은 192,789,400원입니다. 최근 12개월 거래 135,000,000원 대비 높고, 최근 거래 흐름도 -26.5% 하락입니다.
거래월
면적
층
거래가
2025.12
74.06㎡
5
135,000,000원
2024.11
74.06㎡
2
197,000,000원
2024.07
74.06㎡
4
180,000,000원
-
6건
175,500,000원
배당 분배 (최저가 142,100,000원)
가격 비교
실질취득 기준으로 보면 최근 거래보다 높은 부담입니다.
④ 예상배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,789,400원
임차인 신정례 보증금
190,000,000원
139,310,600원
미배당 임차보증금
50,689,400원
0원
고양시산림조합 근저당
98,400,000원
0원
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 인수 확인. 최저가만 보고 입찰하면 안 되며 신정례 보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
시세 기준 재검토. 최근 12개월 거래 135,000,000원 대비 실질취득 부담이 높습니다.
임차권등기 확인. 매각물건명세서 기재 인수권리 여부를 반드시 원본 확인해야 합니다.
명도 검토. 임차권등기 임차인의 권리관계와 점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수금이 중요하다”
이 물건은 최저가 1.421억원이라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 1.927억원입니다. 최근 12개월 거래 1.35억원, 최근 추세 하락을 고려하면 가격 메리트는 제한적입니다. 권리상 핵심은 근저당이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 위험입니다.
