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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수63 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경94 · 부천지원 · 건물
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
308,210,000원 3억 821만 감정가 629,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
07-02
부천지원 10:00
입찰 보증금
3,082만원
최저가의 10% · 30,821,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 6.29억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.170g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 0원·대항력 없는 임차인 3명 구조로 권리는 깨끗하지만 상업시설 공실·환금성을 확인해야 하는 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린생활시설)

권리는 깨끗하지만, 상업시설은 ‘가격 이후’를 봐야 한다 — 신중동역헤리움메트로타워 420호

인천지방법원 2025타경94 · 경기도 부천시 원미구 길주로 284, 4층420호 (중동,신중동역헤리움메트로타워)
감정가 629,000,000원 · 최저매각가 308,210,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.02 · 임의경매
63점
매력지수 B등급 · 인수 0원·권리 안전형이나 상업시설 환금성과 임대 리스크를 확인해야 하는 물건
말소기준 이후 임차인으로 인수 위험은 없고 2회 유찰로 가격 접근성은 개선됐지만, 근린생활시설이며 실질 임대·공실 확인 필요성이 있어 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 임차인 구조로 매수인 인수 0원입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 근린생활시설입니다. 신중동역 역세권이라는 장점은 있으나, 실제 투자 판단은 낙찰가보다 임대수요·공실·환금성에서 갈립니다.
감정가
629,000,000원
평가금액
최저가
308,210,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
308,210,000원
인수 0원
핵심지표
역세권 근린시설
임대성 확인 필요

인천지방법원 2025타경94. 경기도 부천시 원미구 중동 신중동역헤리움메트로타워 4층 420호 기타 물건입니다. 감정가는 629,000,000원, 현재 최저매각가는 308,210,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다.

권리 구조는 단순합니다. 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명이 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경94 (임의경매)
소재지경기도 부천시 원미구 길주로 284, 4층420호 (중동,신중동역헤리움메트로타워)
물건종류 / 이용상태기타 · 근린생활시설 이용
소유자오민정
감정가 / 최저가629,000,000원 / 308,210,000원
신청채권자 / 청구이엔지스틸 주식회사 / 87,922,502원
매각기일2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2018.12.07 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2022년 이엔지스틸 주식회사 근저당권, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유

임차인전입일보증금판정
박소연2024.09.1020,000,000원대항력 없음
(주)에스앤에스코퍼레이션2019.01.2530,000,000원대항력 없음
(주)에스앤에스스틸2019.01.2530,000,000원대항력 없음
✅ 임차인 결론 확인된 임차인 3명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 매수인 보증금 인수 위험이 없습니다. 다만 상가 물건 특성상 낙찰 후 실제 점유 이전·영업 상태 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 308,210,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-5,114,940원
1. 중소기업은행 근저당372,000,000원303,095,060원
2. 이엔지스틸주식회사 근저당700,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

총 채권최고액 기준 1,072,000,000원 대비 매각대금이 부족해 후순위 근저당은 미배당입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

매각대금 배분
회차별 가격·미배당
유찰이 이어질수록 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 확대됩니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 수도권지하철 7호선 신중동역 서남측 인근으로 롯데백화점 등 유통판매시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대입니다.
  • 교통. 신중동역 약 100m 거리이며 길주로 버스 정류장 접근성이 양호합니다.
  • 시설. 2018년 사용승인된 철골철근콘크리트 구조 건물 내 위치하며 위생·소화·승강기 등 설비가 있습니다.
  • 환금성. 역세권 장점은 있으나 근린생활시설은 업종 적합성과 임차수요에 따라 매각 속도가 달라질 수 있습니다.
⚠️ 가격 판단 최저가는 감정가 대비 낮지만, 주거처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 상업시설은 현재 임차 상태와 지속 가능한 임대료 수준이 핵심이며, 낙찰 전 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임대 확인. 출입문 표시 업체와 실제 영업 여부, 임대차 조건을 확인하세요.
  • 관리비 확인. 집합상가·업무시설은 공용관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
  • 권리 확인. 등기상 인수권리는 없지만 원본 서류 대조가 필요합니다.
  • 가격 기준. 낙찰가는 감정가 할인보다 향후 임대수익과 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 수익성은 별도 판단”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 임차인 구조이고, 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 근린생활시설 경매는 권리보다 운영 가능성이 중요합니다. 신중동역이라는 입지는 장점이지만, 최종 판단은 실제 임대수요와 공실 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 합격, 수익성 검토가 남은 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 확인을 권합니다. 투자 권유가 아니며 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 부천시 원미구 길주로 284, 4층420호 (중동,신중동역헤리움메트로타워)

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