인천지방법원 2025타경1882. 김포 대곶면 대명항 북동측, 대명항수산물타운 비동 2층 2001호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정 당시 현황은 공실입니다. 소유자 정현수는 2021.05.28 매매를 원인으로 2021.06.30 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 838,980,000원입니다. 같은 날 남동농업협동조합이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 김포시·국·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정이 뒤따랐지만 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 한편 2025.12.22에는 남동농업협동조합의 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다. 권리 자체의 순위는 기존 근저당권을 이어가는 구조입니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기 인수보다 상업용 공실의 가격·환금성을 어떻게 보느냐가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 2층2001호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 대곶면 대명항1로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층·지상3층 건물 내 제2층 제2001호 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 정현수 (2021.05.28 매매 · 2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 838,980,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 267,883,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 774,531,157원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 채무자는 정현수입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 집계할 임차인은 없습니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 2021.06.30 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 빅브로디엔씨 주식회사 | 2022.09.06 | 80,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 대명항수산 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
빅브로디엔씨 주식회사는 보증금 80,000,000원·차임 2,000,000원으로 조사됐고, 주식회사 대명항수산은 보증금과 차임이 확인되지 않았습니다. 다만 두 법인의 전입신고는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로, 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 두 임차인 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 781,000,000원, 현재 최저매각가는 267,883,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 4회 유찰 187,518,100원, 5회 유찰 131,262,669원입니다.
하지만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만 보고 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 대상은 대명포구 주변 상업시설·근린생활시설이 혼재한 곳의 일반음식점 용도 집합건물이고, 감정 당시 공실이므로 실제 매수수요·임대수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,550,362원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 900,000,000원 | 263,332,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권 900,000,000원 중 263,332,638원이 배당되고, 미배당은 636,667,362원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 대명항 북동측에 위치하며, 대명포구 주변 상업시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 원활하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2020.12.17입니다. 위생·급배수설비와 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 근린생활시설 및 판매시설 등의 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,870.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측·남서측·남동측으로 각각 소로 및 세로의 포장도로가 소재하며 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·하수처리구역 등이 확인되며, 중로3류와 접합니다.
- 토지가격. 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34%라는 비율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대명항수산물타운과 인근 상업시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실이므로 내부 상태, 영업시설 잔존 여부, 즉시 사용 가능성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 조사된 실제 임차인 2명은 대항력이 없지만, 주식회사 대명항수산의 보증금은 미상이고 두 임차인의 우선변제 여부도 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당이 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.12.22 남동농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기된 상태이므로 최신 등기부에서 권리자와 채권관계를 다시 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에도 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리계획구역 등 다수의 토지이용 제한이 있어 향후 용도변경이나 시설 활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 출구가 남는다
권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당이고, 조사된 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 대장상 일반음식점인 상업용 집합건물이 현황 공실이고, 이미 3회 유찰돼 최저매각가는 267,883,000원까지 내려왔습니다. 그렇다고 감정가의 34%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서는 현장 매매·임대 사례로 267,883,000원의 적정성을 검증하는 것이 먼저입니다. 이 사건은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류가 핵심 결론입니다.
