인천지방법원 2025타경1882. 김포 대명항 북동측 대명항수산물타운 비동 2층 2001호입니다. 등기상 소유자는 정현수이고, 2021.06.30 거래가액 838,980,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남동농업협동조합 명의로 채권최고액 900,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서도 인수 위험은 낮습니다. 빅브로디엔씨 주식회사는 2022.09.06 전입, 보증금 80,000,000원·월차임 2,000,000원으로 조사됐고, 주식회사 대명항수산은 2023.11.02 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 점유자 모두 2021.06.30 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건에서 실제 조사된 임차·점유자는 2곳이며, 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 2층2001호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 대곶면 대명항1로 98 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층, 지상3층 · 제2층 제2001호 |
| 사용승인일 | 2020.12.17 |
| 소유자 | 정현수 (2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 838,980,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 187,518,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 774,531,157원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며 공동담보로 같은 건물 제2층 제2002호가 기재돼 있습니다. 이후 김포시·국·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 2021.06.30 근저당을 기준으로 판단합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 2곳, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 빅브로디엔씨 주식회사 | 2022.09.06 | 80,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 대명항수산 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준 2021.06.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금이 확인된 빅브로디엔씨 주식회사의 80,000,000원도 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 주식회사 대명항수산은 보증금이 확인되지 않았지만 역시 말소기준 이후 전입으로 조사돼 대항력에 따른 승계 위험은 없습니다.
③ 가격 판단 — 큰 할인율보다 ‘4회 유찰’의 이유를 봐야 한다
감정가는 781,000,000원이지만 현재 최저매각가는 187,518,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 131,262,599원, 6회 유찰 시 91,883,819원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,252원 |
| 2. 말소기준 근저당 | 900,000,000원 | 184,092,748원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 187,518,000원 가정 시 근저당 채권 900,000,000원 중 184,092,748원이 배당되고 715,907,252원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있는 경우 선순위로 차감될 수 있으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 대명항 북동측. 대명포구 주변 상업시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하며 인근에 일반버스 정류장이 소재해 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나 기준시점 현황은 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상3층 건물의 제2층 제2001호이며 사용승인일은 2020.12.17입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·남서측·남동측으로 각각 소로 및 세로의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 1,870.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·제한보호구역 등이 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 현재 상권에서 일반음식점 용도의 실제 매매·임대 수요를 우선 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·상권·점포 활용성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 현황은 공실로 평가됐지만 현황조사에는 빅브로디엔씨 주식회사와 주식회사 대명항수산이 확인돼 있으므로 실제 인도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있고 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당은 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기상 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당에는 같은 대명항수산물타운 비동 제2층 제2002호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.30 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 2곳 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 781,000,000원짜리 물건이 네 번 유찰돼 187,518,000원까지 내려왔지만, 일반음식점 용도에 현황 공실이고 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 할인율만으로 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 반복 유찰의 원인을 정확히 확인하는 데 있습니다.
