인천지방법원 2025타경1882. 김포 대곶면 대명항 북동측의 대명항수산물타운 비동 2층 2002호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자 정현수는 2021.05.28 매매를 원인으로 371,700,000원에 취득했고, 같은 날인 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당권이 채권최고액 900,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 김포시·국민건강보험공단·국의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기 순위상 모두 말소기준 이후입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금 압류 가운데 당해세가 있다면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 또 2025.12.22에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리자가 바뀌어도 기준일 자체는 2021.06.30으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 2층2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 감정평가 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상3층 · 사용승인일 2020.12.17 · 본건 2층 |
| 소유자 | 정현수 (2021.05.28 매매, 거래가액 371,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 85,716,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 774,531,157원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 임차인도 인수 0원
현황조사상 확인된 임차인은 빅브로디엔씨 주식회사와 주식회사 대명항수산 2명입니다. 신고일은 각각 2022.09.06, 2023.11.02로 말소기준일인 2021.06.30보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 분류돼 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빅브로디엔씨 주식회사 | 2022.09.06 | 80,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 대명항수산 | 2023.11.02 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 감정가 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 85,716,000원으로 감정가 357,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 이미 4회 유찰된 일반음식점 용도의 집합상가입니다. 반복 유찰은 낮은 가격 자체보다도 시장의 응찰 수요와 환금성을 함께 봐야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 85,716,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 60,001,199원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 42,000,839원 | 0원 |
최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준이 없어, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 2021년 소유권 이전 당시 거래가액 371,700,000원은 과거의 개별 거래가격일 뿐, 현재의 시장가를 대신하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 76% 이상 내려왔다”가 아니라 “최근 시장가 검증이 필요한 4회 유찰 상가”로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,942,888원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 900,000,000원 | 83,773,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 900,000,000원 중 83,773,112원이 배당되고 816,226,888원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감돼 근저당권자 배당액은 더 줄 수 있습니다. 두 임차인의 우선변제 여부도 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 대곶면 대명리 ‘대명항’ 북동측으로, 대명포구 주변 상업시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이나 감정평가 기준 현황은 공실입니다. 위생·급배수설비와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설·판매시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,870㎡, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 하수처리구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 도로·공부. 북측·남서측·남동측에 소로 및 세로의 포장도로가 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 대명항수산물타운 내 실제 매매·임대 사례와 현재 공실 상가의 수익성을 별도 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황조사상 임차인 2명과 감정평가상 공실 기록이 함께 존재하므로 실제 점유자·영업 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류. 빅브로디엔씨 주식회사는 보증금 80,000,000원·차임 2,000,000원이 확인되며, 주식회사 대명항수산의 보증금은 미상입니다. 확정일자·배당요구 여부도 매각물건명세서와 배당요구종기 서류로 대조하세요.
- 세금 압류. 김포시·국민건강보험공단·국 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당구조를 다시 계산하세요.
- 근저당 이전. 2025.12.22 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 최종 권리자를 확인하세요.
- 환금성. 일반음식점 용도·현황 공실·4회 유찰이라는 조합은 재매각과 임대 모두에서 유동성 확인이 우선입니다. 추가 유찰만을 근거로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 비교적 깨끗하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리분석은 의외로 단순합니다. 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매등기는 소멸 대상입니다. 현황조사상 임차인 2명도 모두 기준일 이후 신고라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득액은 85,716,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 357,000,000원 감정가가 4회 유찰돼 85,716,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 ‘헐값’이라고 결론내릴 수 없습니다. 일반음식점 용도·현황 공실이고, 최근 실거래와의 직접 비교도 되지 않으며 이미 시장에서 4번 응찰이 성립하지 않았습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤 그 수익성에 맞춰 응찰가를 정하는 것입니다.
