인천지방법원 2025타경1882. 김포시 대곶면 대명항 북동측에 있는 대명항수산물타운 비동 2층 2002호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이지만 감정평가 기준 현황은 공실입니다. 소유자 정현수는 2021.06.30 거래가액 371,700,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 남동농업협동조합이 채권최고액 900,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김포시 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류가 차례로 붙었고 모두 말소기준권리 이후 권리입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 현재 가격 판단의 핵심은 공실 일반음식점의 환금성과 3회 유찰이라는 시장 반응입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 2층2002호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 정현수 · 2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 371,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 122,451,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청 / 청구 | 남동농업협동조합 / 774,531,157원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당권입니다. 김포시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.12.22에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 앞선 코리아신탁 명의의 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2곳, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빅브로디엔씨 주식회사 | 2022.09.06 | 80,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 대명항수산 | 2023.11.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 임차인 집계는 법인 2곳입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2022.09.06과 2023.11.02로 모두 말소기준권리인 2021.06.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 빅브로디엔씨 주식회사는 보증금 80,000,000원·월세 2,000,000원으로 조사됐고, 주식회사 대명항수산의 보증금은 미상입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰, 하지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 357,000,000원, 현재 최저매각가는 122,451,000원입니다. 3회 유찰돼 데이터상 현재 회차는 감정가의 34% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 122,451,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 122,451,000원 | 119,936,686원 | 780,063,314원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 85,715,700원 | 83,772,817원 | 816,227,183원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 60,000,989원 | 58,520,971원 | 841,479,029원 |
④ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,514,314원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 900,000,000원 | 119,936,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,451,000원을 가정하면 집행비용 2,514,314원 차감 후 근저당권에 119,936,686원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 900,000,000원 기준 미배당액은 780,063,314원입니다. 신청채권 청구액 774,531,157원도 현재 회차 배당만으로는 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 대명항 북동측. 대명포구 주변 상업시설과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이나 감정평가 기준 현황은 공실입니다. 사용승인일은 2020.12.17입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,870.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 하수처리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사에는 빅브로디엔씨 주식회사와 주식회사 대명항수산이 기재돼 있으나 감정평가상 공실입니다. 실제 열쇠·집기·영업 흔적과 인도 상태를 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 두 임차인 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 주식회사 대명항수산의 보증금과 두 임차인의 우선변제 관련 사항은 매각 관련 원본에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 김포시·국민건강보험공단·국 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.12.22 남동농업협동조합의 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 대명항수산물타운 내 실제 거래·임대·공실 상황을 응찰 전에 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 성장관리계획구역 등 규제의 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 환금성과 가격 검증”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2021.06.30 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 두 곳 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 분석상 인수액은 0원입니다.
다만 투자 매력은 권리와 별개입니다. 대장상 일반음식점, 현황 공실이고 이미 3회 유찰돼 최저가가 122,451,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자가 감정가의 34%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 공실 상태와 반복 유찰은 실제 수요와 환금성을 확인하라는 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 사건은 싼 가격표보다 다시 팔거나 임대할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
