말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 점유자의 대항력 가능 여부와 보증금 확인이 필요해 보수적으로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 4층 전체가 병원으로 이용 중이고 점유자의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 임차관계 확인이 낙찰 전 필수인 근린시설입니다.
감정가
875,000,000원
근린시설
최저가
612,500,000원
1회 유찰 후
인수 위험
확인 필요
점유자 권리 미상
핵심지표
권리정리형
임차검증형
인천지방법원 2025타경3314. 김포시 풍무동 풍무퍼스트블루 403호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2020년 3월 11일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 권리는 말소기준권리로 작용하며 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경3314
소재지
경기도 김포시 풍무동 1004 풍무퍼스트블루 4층 403호
용도
근린시설 · 병원 이용
소유자
이정택
감정가 / 최저가
875,000,000원 / 612,500,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 국민은행 / 529,904,585원
① 권리 흐름 — 매각 소멸 구조
2020.03.04 소유권보존 · 신우알앤디건설주식회사
2020.03.04 신탁등기 · 교보자산신탁주식회사 (등기상 말소)
2020.03.11말소기준 근저당권 · 주식회사 국민은행 492,000,000원
2025.08.22 임의경매개시결정 · 주식회사 국민은행
2025.12.30 압류 · 김포시
임차관계 주의 연세하나병원이 점유 중으로 조사됐으나 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자 확인 전에는 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
② 예상배당표 (최저매각가 612,500,000원 기준)
항목
금액
집행비용
8,525,000원
근저당권 · 주식회사 국민은행
492,000,000원
소유자 교부
111,975,000원
매각대금 분배
가격 기준
실거래 데이터가 없어 감정가와 회차별 가격 흐름으로 분석합니다.
③ 입찰 판단
권리. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유. 병원 사용 중이므로 임대차계약, 보증금, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
가격. 최저가는 감정가 대비 70% 수준이지만 근린시설은 임대수익과 공실 위험을 함께 검토해야 합니다.
용도. 병원 이용 중인 근린시설로 운영 승계 가능성과 시설 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 점유는 확인”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 구조라 등기상 인수 위험은 낮습니다. 그러나 근린시설 경매에서 가장 중요한 변수는 실제 이용자와 임대차 관계입니다. 병원 이용 현황이 확인된 만큼 보증금·계약관계 확인 전에는 안전한 물건으로 단정하기 어렵습니다. 권리 분석은 긍정적, 현장 확인은 필수인 유형입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 풍무동 1004 풍무퍼스트블루 4층 403호
2025-09-02 13:43
현장에서 만난 임차인 연세하나병원의 경영지원실장(여, 50대)을 만나 면담한 후 안내문 교부함. 위 경영지원실장에 의하면, 연세하나병원에서 목록 부동산을 임차하여 병원 용도에 맞게 구획을 나누어 사용하고 있고, 보증금 및 차임은 권리신고서에 정확한 액수를 기재하여 추후 법원에 제출하겠다고 함.
경기도 김포시 월곶면 보구곶리 501
2025-09-09 16:22
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 별도의 확인이 필요함.
경기도 김포시 월곶면 보구곶리 502
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 별도의 확인이 필요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
