인천지방법원 2025타경5297. 부천시 소사구 심곡본동 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 112호입니다. 용도는 근린시설, 대상면적은 30.45㎡이고 감정평가 당시 이용상태는 현황 “공실”로 조사됐습니다. 현재 소유자는 명노성으로, 2024.10.10. 매매를 원인으로 2024.10.16. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 452,971,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 497,280,000원입니다.
이 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 우리금융캐피탈·경기신용보증재단·계동준· 서울보증보험의 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 점유자 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5297 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 112호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 30.45㎡ · 1층 |
| 이용상태 | 현황 공실 |
| 소유자 | 명노성 · 2024.10.16. 소유권이전 · 거래가액 452,971,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 115,934,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 426,343,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 중심은 2024.10.16. 설정된 신한은행 근저당권 497,280,000원입니다. 이후 가압류 4건과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 확인돼 등기·명세서상 승계위험은 낮습니다.
② 점유자·임차 관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재한 | 2025.03.06 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 트러스트앤코 | 2025.04.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유·임차관계로 확인되는 당사자는 2명입니다. 박재한은 2025.03.06., 주식회사 트러스트앤코는 2025.04.07. 전입했고, 둘 다 2024.10.16. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 당사자 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 박재한은 2026.02.27. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래표본이 맞지 않는다
현재 최저매각가는 115,934,000원으로 감정가 338,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다만 제시된 단지 실거래는 53.99㎡~59.69㎡ 거래가 중심이고, 본건의 대상면적은 30.45㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 거래 | 59.69㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.12 거래 | 59.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2025.12 거래 | 55.41㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 403,333,333원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 409,467,500원 |
최근 12개월 평균은 403,333,333원이고 최신 거래는 2026.07의 400,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군 대비 -2.0%로 하락했습니다. 그러나 이 수치는 본건과 면적이 맞지 않아 본건 근린시설의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 최저가가 이 거래 평균의 28.7%라는 수치만으로 “시세 대비 70% 이상 싸다”는 식의 결론을 내리는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,423,076원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 497,280,000원 | 113,510,924원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계동준 | 61,025,753원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 845,824,259원 중 예상 배당액은 113,510,924원이고, 미배당액은 732,313,335원입니다. 신한은행조차 채권최고액 전액을 배당받지 못하는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 115,934,000원 | 113,510,924원 | 732,313,335원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 81,153,800원 | 79,293,032원 | 766,531,227원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56,807,660원 | 55,385,122원 | 790,439,137원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 채권자 미배당은 732,313,335원에서 766,531,227원, 790,439,137원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액 426,343,035원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인전철 부천역 남서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 노선상가지대입니다. 상권 및 배후지 상태는 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 감정 당시 1층 112호의 이용상태는 공실입니다. 공실 근린시설은 실제 임대수익과 공실기간 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
- 도로. 부지 북측 약 6m, 남측 약 8m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 2,742,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 건물. 2022.08.31. 사용승인된 한울에이치밸리움디그니어스이며 전체 66세대입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 별도 확인. 제시된 거래자료는 53.99㎡~59.69㎡이고 본건은 30.45㎡입니다. 면적과 용도가 맞는 1층 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현황 공실이므로 예상 보증금·월세와 공실기간을 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 점유상태 재확인. 현황조사에는 박재한과 주식회사 트러스트앤코가 확인되지만 감정평가 당시 공실로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 배당순서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·상가비용. 공용관리비 체납 여부와 상가 관리규약, 전용·공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 주거용과 달리 근린시설은 매수층이 좁을 수 있어 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박재한과 주식회사 트러스트앤코도 전입이 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 115,934,000원은 감정가 338,000,000원의 34.3%지만, 본건은 근린시설이고 감정 당시 공실입니다. 제시된 단지 거래자료는 본건의 30.45㎡와 면적이 맞지 않으며 최근 거래 흐름도 -2.0%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전성은 양호, 가격과 환금성은 추가 검증 필요”로 보는 것이 적절합니다. 낮아진 최저가보다 실제 임대수익과 동일 용도 상가의 환금성이 최종 입찰 여부를 좌우합니다.
