인천지방법원 2025타경5297. 부천시 소사구 심곡본동의 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 112호입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린시설로, 명노성 씨가 2024.10.16 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 452,971,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 497,280,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 가압류와 국세·지방세 압류가 연이어 등기됐고, 2025.12.15 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다.

말소기준권리는 2024.10.16 신한은행 근저당권입니다. 현재 등기된 가압류 4건과 압류 5건은 모두 이보다 늦습니다. 일반적인 매각 소멸 구조이며, 명세서에도 인수권리가 기재되어 있지 않습니다. 그러나 후순위 권리가 소멸한다는 것과 물건의 수익성·환금성이 좋다는 것은 별개입니다. 특히 이 물건의 실거래 비교에는 중요한 함정이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

등기 흐름의 기준점은 2024.10.16 신한은행 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 군포신용협동조합 근저당과 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 종전 공유지분에 관한 경정등기와 신탁재산 귀속을 거쳐 명노성 명의로 소유권이 이전됐습니다.

이후 우리금융캐피탈, 경기신용보증재단, 계동준, 서울보증보험의 가압류가 등기됐고, 국세·지방세 관련 압류도 5건 발생했습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 대항력은 없음

조사된 임차인은 박재한과 주식회사 트러스트앤코입니다. 모두 기재된 신고일이 말소기준권리인 2024.10.16보다 늦으며, 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금은 각각 10,000,000원, 월차임은 각각 1,000,000원입니다.

우선변제 여부는 확정일자·적법한 공시방법·배당요구 등 요건 확인이 필요합니다. 후순위로 분류된 사실만으로 우선변제권의 세부 순위까지 확정되는 것은 아닙니다. 법인 임차인의 사업자등록·실제 영업장 점유 여부도 별도로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자가 싸 보이는 착시

한울에이치밸리움디그니어스의 실거래 통계는 전체 12건 평균 409,467,500원, 최근 12개월 3건 평균 403,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 400,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -2.0%로 하락 방향입니다.

하지만 중요한 차이가 있습니다. 본건은 1층 근린시설이고 대상면적은 30.45㎡인 반면, 아래 실거래의 면적은 53.99~59.69㎡이며 거래층도 다릅니다. 동일 면적·동일 용도의 근린시설 거래로 확인된 비교사례가 아니므로, 이 평균을 본건의 직접적인 시장가격으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,154,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 81,154,000원에서 집행비용 추정액 1,860,772원을 차감하면, 신한은행에 79,293,228원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 예상 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

배당 대상 채권 총액은 845,824,259원, 예상 배당액은 79,293,228원, 예상 미배당 채권액은 766,531,031원입니다. 다만 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신한은행 배당액은 채권최고액 기준 추정이며 실제 확정 채권액과 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 미배당

현재 최저가에서 다시 유찰되면 가정상 매각가격은 56,807,800원, 추가 유찰 시 39,765,460원으로 낮아집니다. 매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당 규모는 증가하지만, 현재 판정상 매수인에게 승계되는 권리금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

그러나 유찰이 거듭된다고 적정가격이 자동으로 만들어지는 것은 아닙니다. 본건은 근린시설이므로 실제 점포 매매사례, 임대수익, 공실 기간, 관리비, 점포 사용 가능 상태에 근거한 별도의 가격 검증이 우선입니다. 위 추가 유찰 회차는 가정이며 매각기일이 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경인전철 부천역 남서측 인근. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재한 노선상가지대가 형성되어 있으며 상권 및 배후지 상태는 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 외장 석재마감 등이며 위생·급배수·소방설비가 설치되어 있습니다. 감정 당시 이용상태는 공실입니다.
• 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 8미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가 관련 기재는 대상 부동산의 종류와 적용 기간을 구분해 검토해야 합니다.
• 기초 지표. 토지면적 2,425.8㎡, 공시지가 2,742,000원/㎡, 토지이용상황은 주상용입니다. 이 수치는 본건 호실만의 토지면적이나 매각가격을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설은 점포 위치, 가시성, 실제 사용면적, 임차 수요, 공실 위험에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 주거용 실거래 평균으로 환금성을 대체 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근린시설 실거래 재확인. 주거용 거래 평균 403,333,333원을 본건 1층 점포 시세로 사용하지 마세요. 동일 용도·유사 면적·층의 거래로 가격을 재검증해야 합니다.
• 112호와 113호의 범위 확인. 감정요항표에는 112호와 113호가 함께 언급되고, 신한은행 근저당에는 113호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 입찰 대상은 112호이므로 경계·출입구·설비·실제 사용 범위와 공동담보 관계를 원본으로 대조하세요.
• 임차인 2명 현장 확인. 박재한과 주식회사 트러스트앤코의 실제 점유·계약·영업 상태를 확인하세요. 법인 임차인의 사업자등록 등 권리요건도 별도로 검토해야 합니다.
• 공실 여부 확인. 감정 당시 공실이라는 기록과 임차인 조사 결과가 일치하는지 확인하세요. 실제 명도 비용과 인도 가능 시점은 권리상 인수액과 별개의 문제입니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 압류 5건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 예상 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 체납 관리비·점포 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 점포 유지·복구에 필요한 비용과 실제 사용 가능 상태를 확인하세요.
• 4회 유찰 원인 점검. 가격 외에 상권, 용도, 임차 관계, 물건의 구조나 사용 제한 문제가 없는지 살펴보세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 신탁·공동담보 관련 기록을 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “24%에 낙찰받아도, 시세의 24%에 사는 것은 아니다”

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준권리가 명확하고, 후순위 임차인 2명과 후순위 등기권리의 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 권리상 실질취득액도 81,154,000원입니다. 이 점은 긍정적입니다.

하지만 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 저평가 매물이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교 대상은 근린시설 112호와 면적·용도가 다릅니다. 비교 거래 지표 역시 최근 추세가 -2.0%로 하락했으며, 이를 본건 상가의 직접 시세로 적용할 수 없습니다. 여기에 4회 유찰, 임차인 2명, 공실 평가와 점유 조사 사이의 차이, 국세·지방세 압류 5건이 겹칩니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력도는 아직 입증되지 않았습니다. 동일 용도의 근린시설 시세와 실제 임대수익, 점유 상태가 확인되기 전에는 가격만을 이유로 한 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라 1층 점포의 실제 가치가 얼마인가입니다.