인천지방법원 2025타경5297. 부천시 소사구 심곡본동 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 113호 근린시설입니다. 소유자 명노성은 2024.10.10. 매매를 원인으로 거래가액 439,612,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날인 2024.10.16. 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 497,280,000원이며 202동 1층 112호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 우리금융캐피탈·경기신용보증재단·계동준· 서울보증보험의 가압류와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5297 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 113호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 현황 공실 |
| 소유자 | 명노성 · 거래가액 439,612,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 112,504,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 426,343,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 군포신용협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당은 2023.03.24. 이미 말소됐고, 우리자산신탁 명의 신탁등기도 2024.10.16. 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 신한은행 채권최고액 497,280,000원 근저당입니다. 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 2건 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재한 | 2025.03.06 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 트러스트앤코 | 2025.04.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 임차관계 모두 전입일이 말소기준일인 2024.10.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 박재한은 2026.02.27. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 27.9%를 그대로 할인율로 보면 안 된다
단지 실거래 통계상 최근 12개월 평균은 403,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 400,000,000원입니다. 현재 최저가 112,504,000원은 최근 12개월 평균의 27.9%로 계산돼 있습니다. 수치만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 본건의 실거래 참고 타깃면적은 29.58㎡인데, 제공된 최근 거래들은 53.99㎡·55.41㎡·58.17㎡·59.69㎡입니다. 즉 면적 매칭이 되지 않았습니다. 더구나 본건 용도는 근린시설이므로 이 거래들을 본건의 직접 시세로 사용해 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.69㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 55.41㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 58.17㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2025.02 | 59.69㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2023.11 | 53.99㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2023.09 | 55.41㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 55.41㎡ | 5 | 388,610,000원 |
| 2023.05 | 55.41㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 403,333,333원 |
최근 12개월 가격은 이전 구간보다 -2.0%인 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 409,467,500원보다도 최근 12개월 평균 403,333,333원이 낮습니다. 다만 이 하락 추세 역시 본건과 면적·용도가 직접 일치하는 표본이 아니므로 근린시설 113호의 적정 응찰가를 정하는 직접 근거로는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,375,056원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 497,280,000원 | 110,128,944원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계동준 | 61,025,753원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 845,824,259원, 예상 배당액은 110,128,944원, 미배당은 735,695,315원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 대신 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 735,695,315원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,752,800원 | 76,935,250원 | 768,889,009원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 55,126,960원 | 53,734,675원 | 792,089,584원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인전철 부천역 남서측 인근. 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 노선상가지대이며 상권 및 배후지 상태는 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 112호·113호는 현황 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 8미터, 동측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 공시지가 2,742,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외장 석재마감 등이며 위생·급배수·소방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 주거용 실거래와 직접 비교하기 어려워 가격 검증이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 적정 시세 별도 확인. 현재 제공된 실거래는 면적이 맞지 않습니다. 1층 113호 근린시설과 실제로 비교 가능한 상가 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유상태 확인. 감정상 공실과 임차 조사자료가 함께 존재합니다. 실제 열쇠·점유·영업 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박재한과 주식회사 트러스트앤코 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 배당요구 및 확정일자 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부에 따라 예상 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 202동 1층 112호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 기준권리는 2024.10.16. 신한은행 근저당이고, 그 뒤의 임차관계 2건은 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 328,000,000원에서 3회 유찰돼 112,504,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다.
최근 12개월 평균 403,333,333원, 최신 거래 400,000,000원, 최저가 대비 27.9%라는 숫자는 눈에 띄지만 이를 그대로 본건 근린시설의 시세로 적용하면 안 됩니다. 게다가 최근 가격 추세는 -2.0%입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 검증입니다. 3회 유찰이라는 사실 자체보다 1층 근린시설 113호와 실제로 맞는 비교사례를 확보할 수 있는지가 입찰 판단의 승부처입니다.
