인천지방법원 2025타경5297. 부천시 소사구 심곡본동의 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 113호 근린시설입니다. 부천역 남서측 인근에 위치하는 노선상가로, 감정가 3억 2,800만원에서 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 7,875만원 수준까지 하락했습니다. 가격 하락 폭만 보면 관심을 끌 만하지만, 상업용 부동산에서는 낮은 낙찰가율 자체가 투자수익을 보장하지 않습니다.

등기상 말소기준은 2024.10.16. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액이 497,280,000원이고, 이후 우리금융캐피탈 등 여러 채권자의 가압류 및 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 경매신청채권자인 신한은행의 청구액은 426,343,035원입니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 신한은행조차 배당으로 청구액 전부를 회수하지 못합니다. 다만 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다.

임차인 문제도 구분해야 합니다. 박재한과 주식회사 트러스트앤코, 실제 임차인 2명이 조사되어 각각 보증금 10,000,000원과 월차임 1,000,000원으로 기재되어 있습니다. 두 임차인은 제공된 권리판정상 말소기준 이후의 신고로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 분석상 보증금 20,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 상가의 실제 점유, 사업자등록, 명도 비용 및 임대차 상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류가 집중됐다

권리 구조의 출발점은 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 2024.10.16. 설정된 채권최고액 497,280,000원의 근저당권이 말소기준이 되며, 이후 등기된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 군포신용협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 2023.03.24. 이미 말소되어 이번 매수인이 인수할 선순위 근저당권이 아닙니다. 무궁화신탁 및 우리자산신탁과 관련된 과거 신탁등기 역시 말소 이력이 확인됩니다. 현재 소유자는 2024.10.16. 소유권을 이전받은 명노성입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음으로 분류

두 임차인 모두 신고일이 말소기준 근저당권 설정일인 2024.10.16.보다 늦습니다. 현재 권리판정에서는 모두 대항력 없음으로 분류되며, 실질취득액 산정에 인수보증금이 더해지지 않습니다.

박재한은 2026.02.27. 배당요구를 한 사실이 확인되지만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다. 트러스트앤코 역시 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 판단만으로 임차인의 모든 배당권이 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 상가에서는 점유와 사업자등록의 효력 발생 시점, 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 별도로 검토할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 75% 넘게 떨어졌어도 싸다고 볼 수 없는 이유

감정가 328,000,000원에서 현재 최저매각가 78,753,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 24.01% 수준이라는 점은 분명하지만, 감정가와 실제 거래 가능한 가격 사이의 괴리를 먼저 검증해야 합니다.

한울에이치밸리움디그니어스의 수집된 매매 사례에는 최근 12개월 평균 403,333,333원, 최신 거래 400,000,000원(2026.07.)이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -2.0%, 하락입니다. 다만 이 거래 사례들은 전용 55.41~59.69㎡ 등의 다른 면적대에 해당하고, 본건은 1층 근린시설이며 조회 기준 면적도 29.58㎡로 일치하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,753,000원 가정)

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 실제 채무잔액·공동담보 배당관계·국세 및 지방세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 최종 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.

현재 가격 78,753,000원으로 매각되면 추정 집행비용 1,817,554원을 제외한 76,935,446원이 신한은행에 배당되는 시나리오입니다. 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다. 총 채권액 845,824,259원 대비 배당액은 76,935,446원이며, 추정 미배당액은 768,888,813원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이며, 매수인 인수액 0원과 혼동해서는 안 됩니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다

추가 유찰 시 최저매각가는 55,127,100원, 그다음에는 38,588,970원으로 낮아지는 시나리오입니다. 해당 시뮬레이션에서도 인수권리 부담은 0원으로 표시됩니다. 반면 채권자들의 미배당액은 계속 늘어납니다.

그러나 낮아진 가격이 곧 투자적정가라는 뜻은 아닙니다. 상가의 매수 가치는 실제 임대수요와 수익성에 의해 검증해야 합니다. 공실 지속 가능성이나 임대료 회복 가능성을 확인하지 않은 상태에서 추가 유찰만 기다리는 전략도 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 남서측 인근의 노선상가지대입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하며 상권 및 배후지 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경인전철 부천역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 건물 부지는 북측 약 6m, 남측 약 8m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 다만 본건 113호의 실제 출입구 위치와 상가 전면 노출 정도는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 외벽은 외장 석재마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이 기재되어 있으며 위생·급배수·소방설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 공실로 조사되었습니다. 임차인 신고사항이 존재하므로 현재 영업 여부와 점유 상태를 재확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지이용계획상 외국인 등의 특정 주택 유형을 대상으로 한 토지거래허가구역도 기재되어 있으나 본건 근린시설에 대한 적용 여부는 별도 검토 대상입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 개별 호실의 위치, 접근성, 가시성, 임대수익, 공실률에 따라 가격 편차가 큽니다. 본건은 4회 유찰 이력이 있어 매수자 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유사 상가 실거래 확인. 본건과 용도·면적·층·입지가 유사한 근린시설 매매 사례를 확보하세요. 현재 수집된 공동주택 성격의 매매 사례는 가격 산정 근거로 사용하지 않는 것이 적절합니다.
• 실제 임대수익 확인. 임차인별 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원이라는 신고 내용을 실제 계약서와 대조하고, 월세 수납 여부 및 공실 여부를 확인하세요. 신고 임대료를 곧바로 확정 수익으로 계산하면 안 됩니다.
• 점유와 대항력 재확인. 박재한과 주식회사 트러스트앤코의 실제 점유, 사업자등록, 임차 부분, 계약 내용 및 배당 관련 서류를 확인하세요. 특히 상가임대차의 대항력 요건과 최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 비용 확인. 매수인이 임차보증금을 인수하지 않더라도 실제 점유자가 남아 있다면 인도 및 명도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 조세채권 내역과 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위를 점검하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 공동담보로 기재된 112호의 권리·처분 현황과 실제 채무잔액을 대조하세요.
• 관리비·시설 상태 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 설비 상태, 출입구와 전면 노출, 영업 가능 업종 등을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 계약서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가율 24%가 수익률 76%는 아니다”

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 평가해야 합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 강점입니다. 신한은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 구조도 비교적 명확합니다.

하지만 임차인이 2명 조사되었으며, 감정평가 당시 공실 기록과 현재 점유상태 사이에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 더구나 이 물건은 아파트가 아닌 1층 근린시설입니다. 수집된 4억 원대 실거래는 다른 면적·용도의 매매 사례여서 본건의 시세를 입증하지 못합니다. 해당 매매 표본도 최근 -2.0% 하락 추세로 나타나지만, 이를 본건 상가의 직접적인 가격 추세로 적용할 수는 없습니다.

감정가 328,000,000원이 78,753,000원까지 떨어진 것은 확실합니다. 그러나 4회 유찰이라는 이력은 가격이 충분히 매력적이라는 증거가 아니라, 매수 수요와 평가가격의 차이를 추가로 검증해야 한다는 경고이기도 합니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 시세·임대수익·점유를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 C등급 검토 물건입니다. 실제 1층 상가 거래 사례와 현실적인 임대수익을 확보한 뒤에야 78,753,000원이 투자 가능한 가격인지 판단할 수 있습니다.