인천지방법원 2025타경32762. 부천시 원미구 심곡동 마스터웍바이로뎀 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 이장형이고, 2021년 9월 14일 세화새마을금고가 채권최고액 1,740,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 붙은 압류·가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 해당 근저당권은 2023년 7월 4일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
권리 자체보다 까다로운 부분은 물건의 실제 상태입니다. 감정평가에서는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 확인됐고, 기준시점 당시 101호와 102호 사이에 경계벽이 없어 두 호가 구분되지 않는 상태이며 공실로 조사됐습니다. 여기에 관리사무소 조사상 101호·102호와 인접한 103호·104호까지 전기가 하나로 통합돼 있어, 낙찰 전 독립 사용 가능 여부와 분리 공사 필요성을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32762 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 기준시점 공실 |
| 소유자 | 이장형 · 2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 1,127,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 200,724,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,819,525,972원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 조건 | 일반상업지역 · 공시지가 5,485,000원/㎡ · 토지면적 1,320.3㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.14 세화새마을금고 근저당권입니다. 이후 부천시·국민건강보험공단·고양시·포천시·국·파주시의 압류와 하나은행·서민금융진흥원·농업협동조합자산관리회사의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다.
② 점유·임차 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 · 101호 | 주거 | 2022.03.21 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 없음 보증금 미상 |
전입일 2022.03.21은 말소기준권리인 2021.09.14보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 이 점유자는 대항력이 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 관계 자체는 원문 서류와 다시 대조할 필요가 있습니다. 감정평가 기준시점에는 101호·102호가 공실로 조사돼 있어 실제 점유 상태도 입찰 직전 재확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 63.6%지만 ‘같은 물건’ 비교가 아니다
마스터웍바이로뎀 거래 자료의 최근 12개월 평균은 315,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 317,000,000원입니다. 현재 최저가는 200,724,000원으로 최근 12개월 평균의 63.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 82.13㎡ | 20 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 66.27㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 82.13㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 315,666,666원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 비교 목표면적은 53.21㎡인데, 거래 표본 면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 63.6%라는 비율만 보고 곧바로 “시세보다 36% 싸다”고 단정할 수 없습니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.4% 하락했습니다. 전체 12건 평균 331,791,666원보다 최근 평균이 낮은 만큼, 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선하되 면적·용도 차이를 반드시 보정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,610,136원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세화새마을금고 | 1,740,000,000원 | 197,113,864원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,241,162원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 2,373,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 6,085,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,754,699,275원 중 예상 배당은 197,113,864원이며, 예상 미배당은 1,557,585,411원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 존재하면 선순위에서 차감될 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 경계벽과 전기 통합
- 경계벽. 101호와 102호는 경계벽에 의한 구분이 없고 감정 기준시점 공실 상태입니다.
- 전기. 101호·102호와 인접한 103호·104호의 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사됐습니다.
- 인접 호실. 102호와 103호 사이 경계벽은 건축물대장 현황도와 달리 102호 일부를 침범한 상태로 판단됐습니다.
- 이용상태. 본건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장말삼거리 남동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선 부천역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 서측과 동측으로 각각 약 30m, 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 1층 101호이며 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 거래 흐름. 최근 거래군 평균은 이전 거래군보다 6.4% 낮아 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101·102호 경계 확인. 현장에서 현재 경계벽 설치 여부와 독립 출입·사용 가능 상태를 직접 확인합니다.
- 전기 분리 확인. 101~104호 통합 전기 사용 상태와 분리 공사 가능 여부를 관리주체 및 현장에서 재확인합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실과 별개로 이동훈의 전입 기록이 있으므로 매각기일 직전 실제 점유자를 다시 확인합니다.
- 시세 보정. 최근 실거래 면적이 본건 비교 목표면적 53.21㎡와 일치하지 않으므로 단순 평균가를 그대로 적용하지 않습니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 판단 난도는 올라갔다”
등기상으로는 매수인이 떠안을 권리가 없고, 확인된 점유자도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 가격도 4회 유찰 끝에 감정가 836,000,000원에서 200,724,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 거래 평균의 63.6%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
하지만 이 물건은 숫자 하나로 결론내기 어렵습니다. 비교 실거래 면적이 맞지 않고 최근 시세 흐름은 -6.4%이며, 무엇보다 101호와 102호가 경계벽으로 구분되지 않고 101~104호 전기가 통합됐다는 물리적 문제가 있습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만, 물건 상태와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 유형입니다. 현재 가격이 싸 보인다는 이유만으로 접근하기보다, 독립 사용·분리 공사·전기 계량 문제를 현장에서 해소할 수 있을 때 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
