인천지방법원 2025타경32762. 부천시 원미구 심곡동 ‘마스터웍바이로뎀’ 1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 이장형은 2021.09.14 거래가액 1,127,500,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 세화새마을금고가 채권최고액 1,740,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장입니다. 감정평가와 매각물건명세서 비고에 따르면 101호와 102호 사이에는 경계벽에 의한 구분이 없고 공실 상태로 조사됐으며, 101호·102호와 인접한 103호·104호는 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사됐습니다. 따라서 낙찰 후 독립적인 점포 사용이 가능한지, 구획과 전기설비를 어떻게 정리할지가 실제 취득가만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 101호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부천로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이장형 · 2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 1,127,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 286,748,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,819,525,972원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.14 세화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.14 세화새마을금고 근저당권입니다. 이후 부천시·국민건강보험공단·고양시·포천시·국·파주시 등의 압류와 하나은행·서민금융진흥원· 농업협동조합자산관리회사의 가압류가 이어졌고, 현재 경매는 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정으로 진행됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 조사됐으며, 예상배당 모델의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
임차인 현황 — 조사상 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 101호 · 주거 | 2022.03.21 | 보증금 미상 · 월 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
조사상 실제 임차인은 1명입니다. 이동훈의 전입일 2022.03.21은 말소기준일 2021.09.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 매각물건명세서상 인수권리는 해당 없음이고 계산상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 감정평가와 비고에는 101호·102호가 공실로 조사돼 있어 임차 조사와 현장 점유상태가 서로 다르게 나타납니다. 입찰 전 현재 점유자를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 90.8%라는 숫자보다 ‘비교 가능성’을 먼저 봐야 한다
마스터웍바이로뎀의 실거래 표본은 총 12건이며 전체 평균은 331,791,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건·평균 315,666,666원, 최신 거래는 2026.07 · 317,000,000원입니다. 현재 최저가 286,748,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 82.13㎡ | 20 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 66.27㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 82.13㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.32㎡ | 20 | 307,500,000원 |
| 2025.01 | 81.0㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2024.06 | 73.1㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 66.27㎡ | 16 | 342,000,000원 |
| 2024.05 | 66.27㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 73.1㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2024.04 | 73.1㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.11 | 73.1㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 68.23㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 53.21㎡ 대상과 불일치 | 3건 | 315,666,666원 |
표면적으로는 현재 실질취득액 286,748,000원이 최근 12개월 평균의 90.8%여서 할인처럼 보입니다. 그러나 시세 비교 대상면적은 53.21㎡이고 실거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최근 12개월 거래와 이전 거래의 추세는 -6.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 331,791,666원 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 방식은 적절하지 않고, 현재 가격이 싸다고 단정할 수 있는 근거도 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,814,472원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세화새마을금고 | 1,740,000,000원 | 281,933,528원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,241,162원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 2,373,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 6,085,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,754,699,275원 중 예상배당은 281,933,528원이고, 미배당액은 1,472,765,747원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하며 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장말삼거리 남동측 인근이며 노변을 따라 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선(경인선) 부천역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로2류와 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,320.3㎡, 공시지가 5,485,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 현장 구조. 101호와 102호는 경계벽에 의한 구분이 없고 공실로 조사됐으며, 인접 103호·104호까지 전기가 하나로 통합돼 있다고 조사됐습니다.
- 환금성. 마스터웍바이로뎀은 36세대, 2019.03.29 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 현재 본건도 3회 유찰 상태라 가격뿐 아니라 점포 독립성·용도 적합성이 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101·102호 경계 재확인. 두 호실 사이 경계벽이 없는 상태로 조사됐습니다. 현황과 건축물 현황도, 복구 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전기 분리 가능성. 101호·102호·103호·104호 전기가 하나로 통합됐다고 조사됐습니다. 개별 계량·분리공사 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 이동훈의 임차 조사기록과 공실 조사결과가 함께 존재합니다. 실제 점유자와 인도 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근12개월 평균 대비 최저가 비율은 90.8%지만, 대상면적 53.21㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 최근 추세 -6.4%도 함께 반영해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인 1층 물건입니다. 주거용 자산과 같은 환금성·임대수익 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장이 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준이 명확하고 조사된 임차인의 대항력도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 286,748,000원은 최근 12개월 실거래 평균 315,666,666원의 90.8% 수준이지만, 비교면적이 일치하지 않고 시장 추세가 -6.4%라는 점 때문에 단순히 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 더 중요한 것은 3회 유찰과 함께 드러난 1층 소매점의 구획·전기설비 문제입니다.
101호와 102호 사이에 경계벽이 없고, 101~104호 전기가 통합돼 있다고 조사된 상태라면 낙찰가 외에 독립 사용을 위한 정리 가능성과 비용, 이후 임대·매각 가능성이 수익성을 좌우합니다. 권리 인수는 낮지만 현장 난도와 가격 신뢰도는 낮지 않은 물건입니다. 권리만 보면 합격이지만, 3회 유찰·면적 불일치 시세·하락 추세·점포 구조 리스크를 함께 보면 보수적으로 접근해야 합니다.
