인천지방법원 2025타경32762. 등기상 소유자는 이장형이고, 2021.09.14. 소유권이전과 동시에 세화새마을금고의 채권최고액 1,740,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2023.07.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다. 권리 자체는 매수인 인수액 0원으로 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기보다 1층 소매점의 물리적 구획과 환금성입니다.
감정평가 기준 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 101호와 102호는 경계벽에 의한 구분이 없고, 102호와 103호 사이 경계벽은 건축물 현황도와 다르게 102호를 일부 침범한 상태로 판단됐습니다. 또한 101호·102호·103호·104호의 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사됐습니다. 4회 유찰을 단순히 ‘싸졌다’로만 해석하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 102호 · 경기도 부천시 원미구 부천로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이장형 · 2021.09.14. 소유권이전 · 거래가액 1,580,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,000,000원 / 276,835,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,819,525,972원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구(중심) · 과밀억제권역 |
| 공시지가 | 5,485,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.14. 근저당
말소기준은 2021.09.14. 세화새마을금고 근저당입니다. 이후 고양시일산동구, 국민건강보험공단, 부천시, 고양시, 포천시, 국, 파주시 등의 압류와 하나은행·서민금융진흥원· 농업협동조합자산관리회사의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 101호 신고와 본건 102호를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 신고 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 101호 | 주거 | 2022.03.21 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사상 실제 임차인 신고는 이동훈 1명이며 신고 부분은 101호입니다. 전입일 2022.03.21.은 말소기준인 2021.09.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 본건 102호는 공실로 조사됐습니다. 다만 101호와 102호 사이에 경계벽이 없어 현장에서는 두 호실의 실제 이용구획을 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 276,835,000원은 최근 거래의 79.1%
마스터웍바이로뎀 거래표본은 66.27㎡~73.10㎡에서 확인되며, 가장 최근 거래는 2026.06. 350,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건, 평균 350,000,000원이고 현재 최저가 276,835,000원은 이 금액의 79.1%입니다. 추세지표는 0.0%로 하락 추세 수치는 잡히지 않았습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.27㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 73.10㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 66.27㎡ | 16 | 342,000,000원 |
| 2024.05 | 66.27㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 73.10㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2024.04 | 73.10㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.11 | 73.10㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 68.23㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2023.06 | 68.23㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.09 | 66.27㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 350,000,000원 |
숫자만 놓으면 현재 실질취득가 276,835,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 350,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교를 곧바로 ‘시세보다 싼 소매점’으로 단정해서는 안 됩니다. 본건은 감정상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이고, 위 거래표본은 같은 건물의 66.27㎡~73.10㎡ 거래입니다. 특히 본건에만 확인된 경계벽 침범과 전기 통합 문제까지 있어 거래금액은 가격 참고치로 보수적으로 활용하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,690원 |
| 2. 근저당 · 세화새마을금고 | 1,740,000,000원 | 272,159,310원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,241,162원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 2,373,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 6,085,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,754,699,275원 중 예상 배당은 272,159,310원이고 미배당은 1,482,539,965원입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 24% | 276,835,000원 | 272,159,310원 | 1,482,539,965원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 193,784,500원 | 190,271,517원 | 1,564,427,758원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 135,649,150원 | 132,950,062원 | 1,621,749,213원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장말삼거리 남동측 인근. 노변을 따라 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 1호선(경인선) 부천역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 각각 약 30미터, 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역이며 대로2류와 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없지만 102호와 103호 경계벽은 건축물 현황도와 다르게 102호를 일부 침범한 상태로 판단됐습니다.
- 경매 환금성. 같은 건물 경매통계상 평균 유찰 3.4회, 매각률 0.0%이고 본건도 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101·102호 실물 경계 확인. 두 호실 사이에 경계벽이 없으므로 집합건물 전유부분의 실제 구획과 원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 103호 침범 확인. 건축물 현황도와 실제 경계벽이 다르고 103호 벽이 102호를 일부 침범한 것으로 판단됐으므로 실측·도면 대조가 핵심입니다.
- 전기 분리 확인. 101호·102호·103호·104호 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사된 만큼 독립 사용을 위한 분리 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 101호 임차신고와 점유구획 확인. 이동훈의 신고 부분은 101호이고 대항력은 없지만 101·102호 사이 경계벽이 없어 현장 이용 범위는 재확인해야 합니다.
- 시세 비교는 용도 차이를 반영. 현재 가격은 최근 거래 350,000,000원의 79.1%이나 본건은 감정상 1층 소매점입니다. 같은 건물 거래금액을 곧바로 본건 확정 시세로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 배당주체 원본 대조. 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 등기부와 실제 배당요구·배당표를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 10건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 할인에는 이유가 있다”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조도 아니고, 말소기준보다 앞선 인수권리가 남는 사건도 아닙니다. 그래서 실질취득가는 현재 최저가 276,835,000원으로 볼 수 있고, 최근 거래 350,000,000원의 79.1%라는 숫자만 보면 가격 여지는 분명합니다.
하지만 감정가 1,153,000,000원에서 이미 4회 유찰됐고, 본건은 1층 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 더 중요한 것은 101호와의 경계벽 부재, 103호 경계벽의 일부 침범, 4개 호실 전기 통합이라는 물리적 독립성 문제가 확인된 점입니다. 권리분석은 비교적 정리돼 있지만 실물은 단순하지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 참고, 현장 구획 확인이 최종 관문인 사건입니다.
