인천지방법원 2025타경32762. 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 102호입니다. 권리관계의 핵심 말소기준권리는 2021.09.14 설정된 세화새마을금고 근저당권이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있어 권리상 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 이 사건은 단순히 최저가만 볼 수 있는 물건이 아닙니다. 감정가 1,153,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 395,479,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 12개월 실거래는 2026.06의 350,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 거래보다 45,479,000원 높습니다. 따라서 유찰 횟수가 많다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32762 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 102호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부천로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 기준시점 공실상태 |
| 소유자 | 이장형 |
| 단지 | 마스터웍바이로뎀 · 36세대 · 2019.03.29 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,000,000원 / 395,479,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,819,525,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 0원이지만 등기부는 복잡하다
말소기준권리는 2021.09.14의 을구 1번 세화새마을금고 근저당권입니다. 이후 갑구의 압류·가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.07.04에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부 주식회사로 이전되었고, 2024.06.10에는 근저당권부채권에 질권이 설정되어 있습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.03.05 등기된 엠씨아이대부 주식회사 명의입니다.
② 임차인 — 101호 임차인은 본건 102호의 인수권리와 별개
| 임차인 | 호수 | 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 101호 | 주거 | 2022.03.21 | 미상 | 2,000,000원 | 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
임차인은 101호에 관한 것으로 기재되어 있고, 대항력도 없는 것으로 조사되었습니다. 보증금은 미상이며 매각물건명세서 보완이 필요합니다. 따라서 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조로 단정할 수 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수 0원과도 일치합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 실거래보다 높다
마스터웍바이로뎀은 36세대이며, 비교 대상 거래는 총 10건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 1건, 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 350,000,000원이고, 현재 최저매각가 395,479,000원은 이 평균의 113.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.27㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 73.1㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 66.27㎡ | 16 | 342,000,000원 |
| 2024.05 | 66.27㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 73.1㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2024.04 | 73.1㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.11 | 73.1㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 68.23㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2023.06 | 68.23㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.09 | 66.27㎡ | 14 | 400,000,000원 |
전체 10건 평균은 350,000,000원, 최저 거래가는 320,000,000원, 최고 거래가는 400,000,000원입니다. 최신 거래가 350,000,000원인 가운데 현재 최저가는 395,479,000원이므로, 최근 거래 기준으로도 현재 가격은 낮지 않습니다. 최근 12개월 평균 대비 100%를 넘기 때문에 가격 메리트를 근거로 한 가점은 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 395,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,336,706원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세화새마을금고 | 1,740,000,000원 | 389,142,294원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,241,162원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 2,373,066원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 6,085,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오상 채권자 총 청구액은 1,754,699,275원, 배당합계는 389,142,294원, 미배당은 1,365,556,981원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모
- 입지. 장말삼거리 남동측 인근이며, 노선을 따라 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 위치한 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 1호선 부천역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 경계 상태. 101호·102호는 경계벽에 의한 구분이 없고, 103호와의 경계벽은 102호를 일부 침범한 상태로 판단되어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 전기. 101호·102호·103호·104호의 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사되었습니다.
- 공실. 기준시점 현재 기호(1),(2)는 공실상태이며, 본건 102호 역시 현장상태 확인이 중요합니다.
- 환금성. 단지 36세대, 최근 거래 10건이며 최근12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격 350,000,000원과 현재 최저가 395,479,000원의 간극을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근12개월 평균 350,000,000원의 113.0%이므로, 단순히 3회 유찰이라는 이유로 현 회차 가격을 정당화하지 마세요.
- 현장 구획. 101호·102호 경계벽 미구분 및 103호의 일부 침범 상태를 실제 현장에서 확인하세요.
- 전기 통합. 101~104호 전기 통합 조사내용과 계량·분리 상태를 재확인하세요.
- 임차인 확인. 101호 이동훈의 보증금이 미상으로 남아 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 세금·배당. 국세·지방세 압류 10건이 있어 당해세 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있음을 감안하세요.
- 후속 회차. 4회 유찰 시 매각가는 276,835,300원, 5회 유찰 시 193,784,710원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 원본으로 최종 확인하세요.
⑦ 회차 시나리오 — 추가 유찰 때 가격이 달라진다
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 395,479,000원 | 34.3% | 1,365,556,981원 |
| 4회 유찰 시 | 276,835,300원 | 24.0% | 1,482,539,669원 |
| 5회 유찰 시 | 193,784,710원 | 16.8% | 1,564,427,551원 |
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 즉시 매력적 가격”
이 물건은 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 배당 시나리오에도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있어 권리 인수 측면은 비교적 명확합니다. 하지만 현재 최저매각가 395,479,000원은 최근12개월 실거래 평균 350,000,000원의 113.0%이고 최신 거래도 2026.06의 350,000,000원입니다.
게다가 101호·102호 경계벽 미구분, 103호의 일부 침범, 101~104호 전기 통합, 101호 임차인의 보증금 미상, 국세·지방세 압류 10건 등 가격 외 확인사항도 많습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수비용이 아니라 현장 확인과 매입가격입니다. 현재 회차는 실거래 기준으로 가격 메리트가 확인되지 않으며, 추가 유찰 시나리오와 현장상태를 함께 보는 것이 핵심입니다.
