65,798,000원
서울남부지방법원 2025타경369. 서울 금천구 가산동 가산테라타워 9층 937호로, 감정평가상 공부대로 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사이루다크리에이티브이며, 말소기준권리는 2020.03.25. 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 이후 신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 물건은 ‘말소기준 이후 권리가 소멸한다’는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수하는 별도등기로 2020년 2월 3일 제24485호 구분지상권설정(지상권자 금천구)이 명시돼 있습니다. 또한 현황조사에는 937호 점유자로 주식회사 엠앤디가 확인됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 여부는 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경369 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층 937호 |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사이루다크리에이티브 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 65,798,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 352,890,336원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2020.03.25. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 1,851,912,500원, 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 2025.02.19. 임의경매개시결정, 2025.05.02. 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 기존 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 점유관계 — 주식회사 엠앤디, 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠앤디 | 937호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 937호 점유자로 주식회사 엠앤디가 확인됐지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 하락에 따른 실질취득비용을 확정할 수 없으므로, 매각물건명세서와 점유·임대차 원본 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,364원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 64,213,636원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,851,912,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,584,364원을 제외한 64,213,636원이 우리은행에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,431,912,500원 대비 미배당액은 2,367,698,864원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 65,798,000원 | 64,213,636원 | 2,367,698,864원 |
| 7회 유찰 시 | 52,638,400원 | 51,290,909원 | 2,380,621,591원 |
| 8회 유찰 시 | 42,110,720원 | 40,952,727원 | 2,390,959,773원 |
현재 최저가는 감정가의 26% 구간까지 내려와 있지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 지식산업센터라는 용도, 6회 유찰 이력, 별도 구분지상권, 미상 점유관계를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 근거리에 위치하며, 주변에 지식산업센터·아파트·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 중로에 접해 차량 주정차가 가능하고, 인근 버스정류장 및 가산디지털단지역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상17층 건물의 제9층 제937호이며, 2020.02.14. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 엘리베이터, 화재탐지·화재경보, 소화전, 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2020년 2월 3일 제24485호 구분지상권의 범위·내용과 937호 사용·처분에 미치는 영향을 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 주식회사 엠앤디의 점유 근거, 전입신고일, 보증금, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인해야 대항력과 실질 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 1,935,201원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 가산테라타워관리위원회에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 26%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당·점유 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”와 “안전하게 싸다”는 다르다
이 물건은 감정가 251,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가 65,798,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 우리은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 토지에 남는 구분지상권, 보증금·전입신고일이 확인되지 않은 점유자, 매수인에게 인수될 수 있는 공용부분 관리비 1,935,201원이 함께 존재합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 그것만으로 실제 부담을 0원으로 확정할 수 없는 사건입니다. 실거래 시세도 확인되지 않으므로, 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 인수권리와 점유관계를 원문으로 확정한 뒤 가격을 검증하는 것입니다.
