82,248,000원
서울남부지방법원 2025타경369. 가산디지털단지역 남동측 근거리에 있는 가산테라타워 9층 938호입니다. 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 주식회사이루다크리에이티브입니다. 2020년 3월 25일 우리은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금과 서울보증보험의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 사실만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수하는 별도등기가 명시되어 있습니다. 2020년 2월 3일 접수 제24485호, 지상권자 금천구의 구분지상권입니다. 말소기준권리보다 앞서 설정된 토지 권리이므로 낙찰 후에도 존속하며, 이용·처분에 미치는 구체적인 영향은 별도등기 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경369 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층 938호 도로명: 서울특별시 금천구 디지털로10길 78 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 17층 · 2020.02.14. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사이루다크리에이티브 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 82,248,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 352,890,336원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해 봐야 한다
말소기준은 2020.03.25. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 가산테라타워 9층 937호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2024.12.17. 신용보증기금 가압류 1,851,912,500원, 2025.01.08. 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 2025.02.19. 우리은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 937호와 938호를 반드시 구분
현황조사상 확인된 점유자는 주식회사 엠앤디 1곳이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 점유 부분이 937호로 기재되어 있고, 본건 소재지는 938호입니다. 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 확인되지 않아 본건에 대한 점유 여부와 권리관계를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠앤디 | 937호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 82,248,000원으로 감정가 251,000,000원의 32.77%입니다. 5회 유찰되며 진입가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 33%이므로 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 82,248,000원 | 80,367,536원 | 2,351,544,964원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 65,798,400원 | 64,214,029원 | 2,367,698,471원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 52,638,720원 | 51,291,223원 | 2,380,621,277원 |
유찰이 추가되면 낙찰대금은 낮아지지만 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 이는 권리가 매수인에게 금액으로 승계된다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 채권을 모두 변제하지 못한다는 의미입니다. 다만 토지 구분지상권은 배당과 무관하게 존속하며, 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득비용은 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,880,464원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 80,367,536원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,851,912,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,431,912,500원 중 채권자 예상배당은 80,367,536원, 총 미배당액은 2,351,544,964원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액 352,890,336원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 근거리에 위치하며, 주변에 지식산업센터·아파트·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 중로에 접해 차량 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 17층 건물로, 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지·화재경보·소화전·냉난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 공장인 지식산업센터로 이용 중이며, 토지는 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역이며 지구단위계획구역, 일단의공업용지조성사업지역 등 제한이 중첩됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번, 2020.02.03. 접수 제24485호의 설정 목적·범위·존속기간과 이용 제한을 확인하세요.
- 937호·938호 현장 대조. 본건 주소는 938호이나 점유자는 937호로 조사됐고, 감정요항에는 937호 및 938호가 함께 기재되어 있습니다. 출입구·벽체·통합사용 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 권리 확인. 주식회사 엠앤디의 보증금·전입신고일·확정일자·점유권원이 모두 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 확인 전에는 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 937호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당과 각 호실의 매각 범위를 원문에서 대조하세요.
- 관리비 확인. 가산테라타워관리위원회가 2025.11.20. 공용부분 관리비 1,764,695원의 미납내역서를 제출했으며 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 가격 검증. 82,248,000원은 감정가 대비 32.77%이지만, 최근 12개월 실거래·최신 거래가 확인되지 않아 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 매각 대상과 별도등기, 점유 부분을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 33%”보다 중요한 확인사항
5회 유찰과 82,248,000원이라는 최저가는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 금천구 구분지상권이라는 명시적 인수권리가 있고, 본건은 938호인데 점유조사는 937호로 기재되어 있으며 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상입니다. 여기에 공용부분 관리비 1,764,695원도 매수인 부담 가능성이 있습니다.
우리은행 근저당 이후의 가압류는 소멸하지만, 그것만으로 안전형 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 가격은 검증 불가, 인수권리는 존재, 점유관계는 미상. 구분지상권 원문과 937호·938호의 실제 이용관계를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.
