인천지방법원 2025타경34024. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 132호로, 감정평가상 제1종근린생활시설이며 오토바이 관련 판매시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사이현개발이고, 말소기준권리는 2022년 5월 9일 설정된 중앙농업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 해당 회사가 신청했습니다.
등기상 압류 6건과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 임차인도 말소기준일 이후인 2022년 6월 3일 전입해 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 보증금 160,000,000원이 확인되지만, 이 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 내부가 여러 호실과 연결돼 있어 등기상 권리가 깨끗하다는 사실만으로 명도까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 132호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 오토바이 관련 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사이현개발 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 311,101,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,972,414,737원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 특이 이용상태 | 내부 경계벽 없이 130호부터 139호까지 통합 사용 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸한다
말소기준은 2022.05.09. 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 개시된 종전 임의경매는 2025년 6월 5일 취하로 말소됐고, 2025년 7월 24일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.6억, 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)이지에이홀딩스 트아리엄프 인천 | 2022.06.03 | 160,000,000원 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 160,000,000원을 떠안지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 우선변제 여부는 배당 문제일 뿐 대항력 없는 보증금의 매수인 승계로 이어지지는 않습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 34.3%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 907,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 311,101,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 311,101,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 실제 가치는 전면 폭·출입 구조·가시성· 임대수익·공실 가능성·독립 사용 가능성에 따라 크게 달라집니다. 3회 유찰은 가격이 내려왔다는 의미와 함께, 시장의 응찰 수요가 제한됐다는 신호이기도 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 311,101,000원 | 34.3% | 1,734,054,414원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 217,770,700원 | 24.01% | 1,826,078,090원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 152,439,490원 | 16.81% | 1,890,494,663원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 311,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,155,414원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 305,945,586원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,734,054,414원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 투입되며, 근저당권은 1,734,054,414원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥길버들초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·지식산업센터·공원·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 전체를 기준으로 남서측 약 24m, 남동측 약 20m, 북동측 약 30m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물의 1층으로, 승강기·소방·주차·방송·공동위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이고 토지는 평탄한 정방형입니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 제1종근린생활시설이고 3회 유찰됐으며 여러 호실과 통합 사용 중이어서, 아파트보다 매수층과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 132호의 물리적 경계. 130호부터 139호까지 연결된 내부에서 132호의 위치·면적·출입구·설비 분담 상태를 현장 확인하세요.
- 점유자와 명도 범위. 임차 법인 외에 통합 매장 운영주체나 다른 호실 관계인이 함께 점유하는지 확인하세요.
- 사업자등록·배당요구. 임차인의 사업자등록 현황, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 6건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 독립 사용 가능성. 낙찰 후 132호만 분리 사용하거나 임대하는 데 필요한 내부 경계·출입·소방·설비 조건을 확인하세요.
- 관리비와 공용비용. 통합 사용 중인 여러 호실의 관리비·전기·수도·공용설비 비용이 어떻게 배분되는지 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 임대료·공실률·수익률과 실제 매매사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후의 압류와 경매등기가 소멸하고, 대항력 없는 임차인의 보증금도 승계하지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 그러나 감정가 907,000,000원에서 311,101,000원까지 내려온 이유를 단순한 할인으로만 해석해서는 안 됩니다.
132호는 독립된 하나의 점포가 아니라 130호부터 139호까지 연결된 영업공간의 일부로 사용되고 있습니다. 낙찰 후 실질적인 사용·임대·명도 가능성은 등기부가 아니라 현장의 경계와 동선, 통합 운영 관계에서 결정될 가능성이 큽니다. 실거래 비교자료도 없으므로 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 현장과 명도는 핵심 확인사항. 이것이 이 사건의 결론입니다.
