서울남부지방법원 2025타경514. 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 제4층 제오401호에 관한 경매입니다. 사건의 물건 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 건물은 지원시설인 업무시설·사무소로서 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 복층구조에 다락이 있는 것으로 조사되었습니다. 감정평가서에는 오401호와 오402호가 함께 등장하지만, 사건의 소재지에는 오401호가 기재되어 있습니다. 따라서 두 호실의 일괄매각 여부와 각 호실에 귀속되는 권리·평가액을 먼저 확정해야 합니다.

이 물건은 감정가와 최저가 사이의 격차가 큽니다. 하지만 가격 하락과 권리 위험은 별개의 문제입니다. 임차보증금 인수 가능성이 있고, 매각물건명세서에는 구분지상권이 매각으로 소멸하지 않는다고 명시되어 있습니다. 선행 근저당권의 말소·이전 기록도 서로 대조할 필요가 있어, 단순히 유찰 횟수만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 구분지상권과 선행 근저당을 함께 봐야 한다

2025.01.09. 신영부동산신탁의 가압류는 2025.06.27. 해제로 말소되었습니다. 우리카드·농협은행·신한자산신탁의 가압류 및 경매개시결정, 금천구 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 항목입니다. 다만 매각으로 소멸하는 압류·가압류와 매수인이 인수하는 구분지상권은 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 두 호실의 귀속 확인

조사된 실제 임차인은 2명입니다. 김태준은 오401호, 주식회사 알리아스비는 오402호에 각각 기재되어 있습니다. 두 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 표시되어 있고, 배당 시뮬레이션은 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 우선변제권 및 배당 결과는 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 41%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 172,000,000원에 대해 현재 최저매각가는 70,451,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 40.96% 수준까지 내려왔습니다.

그러나 임차보증금 인수를 함께 고려하면, 현재 시뮬레이션 기준 실질취득 추정액은 81,451,000원입니다. 해당 금액에도 구분지상권의 경제적 영향, 취득 관련 부대비용, 명도비용 등은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,451,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다는 가정하에 산출된 배당 내역입니다. 임차보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리되었습니다. 선행 근저당권의 실제 효력과 채권별 배당 순위가 확인되지 않았으므로 다음 금액은 조건부 시뮬레이션입니다.

채권액 합계 188,692,364원 · 예상 채권자 배당 합계 68,782,882원 · 미배당 119,909,482원 · 소유자 잔여 0원. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 농협은행의 경매신청 청구액 262,944,775원은 위 가압류 채권액과 동일한 채권으로 단정할 수 없으며, 선행 근저당권의 이전·말소 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 그대로 남는다

현재 배당 시뮬레이션은 추가 유찰 시에도 임차보증금 인수액을 11,000,000원으로 처리하고 있습니다. 최저가가 하락하면 실질취득 추정액도 내려가지만, 인수권리와 구분지상권은 가격 인하만으로 해결되지 않습니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 두 임차인의 보증금 합계 11,000,000원을 더한 단순 계산입니다. 오402호의 매각 포함 여부, 실제 배당, 구분지상권의 경제적 영향 및 부대비용에 따라 최종 취득 부담은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 산업시설(공장), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 대장상 지원시설인 업무시설·사무소로, 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 복층구조 및 다락이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등이며 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남측으로 중로에 접하며, 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 방형입니다.
• 토지이용 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 업무시설로서 사무실 이용 및 임대수요를 확인해야 합니다. 실거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 가격 수준이나 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 27번 구분지상권의 설정계약, 권리 목적, 공간적 범위, 존속기간 및 이용 제한을 확인합니다. 매각 후 존속한다는 점이 가장 중요한 권리 위험입니다.
• 매각 대상 확정. 매각물건명세서·감정평가서·매각목록을 대조해 오401호와 오402호의 일괄매각 여부 및 감정가 귀속 범위를 확인합니다.
• 선행 근저당권 정리. 농협은행의 2022.01.13. 근저당권, 2025.12.08. 농업협동조합자산관리회사 이전등기, 말소 처리 내역을 원본으로 대조합니다.
• 임차인별 권리 확인. 김태준과 알리아스비의 임대차계약서, 점유·전입 및 사업자등록 관계, 확정일자·배당요구·실제 보증금 반환 여부를 확인합니다.
• 인수액 분리 계산. 두 임차인의 보증금 합계 11,000,000원을 오401호에 모두 귀속시킬 수 있는지 확인합니다. 오402호가 별도 매각 대상이라면 그 보증금을 구분해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 검토. 낙찰대금뿐 아니라 실제 인수보증금, 취득 부대비용 및 구분지상권의 영향을 함께 반영한 뒤 동일 건물의 최근 거래가격과 비교합니다.
• 사무실 이용 가능성. 산업단지 및 지원시설 관련 허용 업종, 임대 가능성, 실제 사용 제한을 확인합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 현재 점유자의 인도·명도 협의 필요성을 확인합니다.
• 배당표 재검토. 선행 근저당권의 효력, 세금채권 및 임차인 우선변제 여부에 따라 현재 배당 시뮬레이션이 변경될 수 있는지 검토합니다.
• 매각기일 직전 재확인. 2026.09.30. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 41%”보다 중요한 것은 인수권리다

이 사건은 172,000,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 70,451,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로 보이는 가격 하락 폭은 크지만, 배당 시뮬레이션에는 임차보증금 11,000,000원의 매수인 인수가 반영되어 있습니다. 이에 따른 실질취득 추정액은 81,451,000원입니다.

그러나 보증금만 계산하고 끝낼 수는 없습니다. 구분지상권이 매각 후에도 존속하고, 선행 근저당권의 말소·이전 상태에는 추가 검증이 필요합니다. 오401호와 오402호의 매각 범위도 확정해야 실제 보증금 인수액을 정확히 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가격과 시장 추세가 확인되지 않아, 최저가나 실질취득 추정액이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 구분지상권의 내용, 매각 대상, 선행 근저당권 및 임차보증금 인수액을 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 현재는 낮은 최저가보다 해결되지 않은 권리관계가 더 중요한 사건입니다.