서울남부지방법원 2025타경514. 가산디지털단지역 북서측 인근에 있는 하우스디가산퍼스타 제4층 제오402호입니다. 대장상 용도는 지원시설(업무시설-사무소)이고, 현황도 사무실로 이용 중이며 복층구조와 다락이 있습니다. 감정가 167,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,880,000원, 감정가의 64%입니다.

등기 권리의 말소기준은 2022.01.13. 농협은행주식회사 근저당권 146,400,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 기재된 김태준과 주식회사 알리아스비의 전입일도 각각 2022.02.04., 2023.11.10.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

다만 말소기준권리보다 앞선 2021.10.18. 구분지상권설정등기가 별도로 존재하고, 매각물건명세서에는 이 권리가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이어도 실질취득은 단순히 최저가만으로 확정할 수 없습니다. 구분지상권의 존속기간·범위·대가와 대상 토지 이용에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소권리와 인수권리를 분리해야 한다

2022.01.13. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 146,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 신한자산신탁주식회사 가압류 159,227,600원, 금천구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

신영부동산신탁주식회사의 188,423,840원 가압류는 2025.01.09. 등기됐으나 2025.06.27. 해제로 말소된 기록이 있습니다. 배당 시뮬레이션에는 해당 청구가 포함돼 있으므로, 실제 배당요구와 채권 존속 여부는 배당요구종기 서류 및 최신 등기사항을 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

현황조사상 신고된 점유자는 2건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 전입일 모두 2022.01.13. 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 원본 계약서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 64%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가 106,880,000원은 감정가 167,000,000원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차의 결과일 뿐, 시장가 대비 할인율과 동일하지 않습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 대장상 지원시설인 업무시설 사무소이며, 가산디지털단지역 인근 업무·산업시설 혼재 지역에 있습니다. 가격 검토 시 동일 건물 또는 유사한 지원시설 사무소의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다. 여기에 구분지상권 인수까지 반영해야 하므로 실질취득 판단은 106,880,000원 + 인수권리의 경제적 영향으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,880,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정됐으며, 현재 가정에서 채권자 총 청구액 494,051,440원 중 104,583,680원이 배당되고 389,467,760원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대장상 지원시설(업무시설-사무소)이며 현황 사무실로 이용 중입니다. 복층구조로 다락이 있습니다.
• 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주위에 업무시설, 산업시설(공장), 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 전반적으로 보통입니다.
• 토지·도로. 인접 필지 대비 등고평탄한 방형 토지로 산업시설과 지원시설 건부지로 이용 중이며, 남측으로 중로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 12층 건물로 외벽은 석재붙임과 강화유리 마감, 공동 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 업무·산업시설 수요를 기반으로 판단해야 하는 사무실 물건으로, 주거용 실거래가가 아니라 동일 용도·동일 건물의 거래와 임대조건을 기준으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 27번 등기의 설정 목적, 범위, 존속기간, 지료, 지상·지하 이용 제한과 도면을 확인하세요.
• 시세 원본 확보. 감정가 대비 64%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물 지원시설·사무소의 최근 거래와 현재 임대료를 확인하세요.
• 대상 호실 점유 확인. 오402호를 사용하는 주식회사 알리아스비의 실제 점유, 임대차계약, 사업자등록과 퇴거 의사를 확인하세요.
• 오401호 기재 범위 확인. 현황조사에는 김태준의 오401호 점유도 함께 기재돼 있으므로, 경매 대상과 조사 범위 및 공용 출입·복층 이용관계를 원본 도면으로 대조하세요.
• 우선변제 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 확인하세요.
• 채권·등기 최신성 확인. 신영부동산신탁 가압류는 해제로 말소된 기록이 있으므로 배당표와 최신 등기사항을 대조하세요.
• 세금·관리비 확인. 금천구 압류의 체납세액과 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 용도·산업단지 제한 확인. 국가산업단지와 산업시설구역 내 지원시설의 취득·사용·임대 조건을 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 “인수권리 1건”이 먼저다

이 물건의 임차관계는 비교적 명확합니다. 현황조사상 두 점유자는 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당표상 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸합니다.

그러나 핵심 위험은 임차인이 아니라 구분지상권입니다. 2021.10.18. 설정된 1토지 을구 27번 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔어도 비교 가능한 시세가 없고, 인수권리의 경제적 영향도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “임차인 권리는 정리되지만 토지 권리는 남는다”입니다. 구분지상권 원문과 사무실 시세를 모두 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.