창원지방법원 2024타경116283. 진해구 경화동 부건2차이데아아파트 건물 내 2층 201호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실입니다. 현재 소유자 안경화는 2018.01.18 매매를 원인으로 2018.01.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 238,000,000원입니다. 같은 날 경남은행이 채권최고액 232,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 45,659,000원으로 감정가의 17.56%까지 내려왔습니다. 권리상 인수금액은 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득도 45,659,000원입니다. 하지만 6회 유찰이라는 결과 자체가 시장의 낮은 응찰 강도를 보여주고 있고, 감정평가서의 현황 용도도 주거가 아닌 근린생활시설 공실입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116283 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 진해대로694번길 23, 2층 201호 (경화동,부건2차이데아아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 2층 201호 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 안경화 · 2018.01.18 매매 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 45,659,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프지이일공육유동화전문유한회사 / 485,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.26 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 232,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 정리된다
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 말소기준은 2018.01.26 경남은행 근저당권이고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 창원시 압류와 2020년 임의경매개시결정은 이미 해제·취하 후 등기말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 하락 추세와 용도를 같이 본다
부건2차IDEA의 면적 매칭 거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 187,500,000원, 최신 거래는 2025.09의 215,000,000원입니다. 현재 최저가 45,659,000원은 최근 12개월 평균의 24.4% 수준입니다. 전체 4건 평균 213,750,000원과 비교한 비율은 21.4%지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.64㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 84.64㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 84.99㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
중요한 것은 방향입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 21.9% 낮아진 하락 추세입니다. 최신 거래 215,000,000원만 보면 반등한 모습도 있지만, 최근 2건은 160,000,000원과 215,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저가가 최근 거래수준보다 크게 낮은 것은 사실이지만, 본건 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이므로 단지·면적 매칭 거래가격을 본건의 직접 시세로 그대로 환산하는 데는 주의가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 45,659,000원 | 188,362,862원 |
| 7회 유찰 시 | 31,961,299원 | 201,814,004원 |
| 8회 유찰 시 | 22,372,909원 | 211,229,803원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,862원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 232,800,000원 | 44,437,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자 배당액은 44,437,138원이고, 미배당액은 188,362,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경화초등학교 동측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 사다리형 주상용 토지이고, 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 782.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 저촉됩니다. 비행안전제2구역과 지원항공작전기지에도 포함됩니다. 공시지가는 762,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 부건2차IDEA는 24세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 12개월 거래가격은 이전 거래군 대비 -21.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 감정평가 당시 현황은 공실이고 임차인 조사 내역은 없지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 상태 확인. 감정평가서에는 유치권 행사 내용이 있었으나 이후 부존재 취지 확정판결문이 제출됐습니다. 현장에 남아 있는 표시나 점유 상태가 판결 내용과 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
- 비교시세 용도 확인. 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 215,000,000원은 중요한 참고값이지만, 본건 현황은 근린생활시설 공실입니다. 면적 매칭만으로 동일 가치라고 단정하지 않아야 합니다.
- 6회 유찰의 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 17.56%까지 내려왔고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 낮은 가격 자체보다 실제 수요와 활용 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 회차별 가격 확인. 현재 최저가 45,659,000원, 7회 유찰 시 31,961,299원, 8회 유찰 시 22,372,909원으로 계산되어 있습니다. 유찰이 이어질수록 근저당 미배당액도 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 확정판결문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성이 승부처
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2018.01.26 경남은행 근저당이 말소기준이고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가 때 제기된 유치권 문제 역시 부존재 취지의 확정판결문이 제출돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 260,000,000원에서 현재 45,659,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 187,500,000원의 24.4% 수준입니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 결론으로 연결하기에는 본건이 근린생활시설 공실이고, 이미 6회 유찰됐으며, 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 -21.9%의 하락 추세라는 경고가 분명합니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 실제 가치 판단은 용도·수요·환금성 확인에 달린 물건입니다.
