부동산임의경매

2024타경116283 · 창원지방법원 · 건물

최저매각가 7차 · 유찰 6회 가격 메리트

45,659,000원 4,565만 감정가 260,000,000원

감정가의 18% ▼ 82% 할인

다음 매각기일

07-16

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

456만원

최저가의 10% · 4,565,900원

감정가 대비

▼ 82.4% 싸게 매수

감정가 2.60억원

최근 결과

6 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII - 0.207g 감정가 대비 82% 할인 유찰 6회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 6회 유찰로 최저가는 감정가 대비 18%까지 하락했지만 유치권 행사 관련 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 45,659,000원 = 최근12개월 평균 187,500,000원의 24.4% 수준
자금 입찰보증금 약 4,565,900원 · 인수액 0원
리스크 권리상 인수권리 없음. 다만 감정평가서상 유치권 행사 표시와 공실 이용상태 확인 필요

한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 감정가의 약 18%까지 낮아졌습니다. 권리 분석상 매수인이 인수할 권리는 0원이지만, 감정평가서에는 유치권 행사 중이라는 내용이 있어 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

260,000,000원

최저가 대비 기준

최저매각가

45,659,000원

6회 유찰

최근12개월 시세

187,500,000원

2건 평균

매수인 인수

0원

인수권리 해당없음

창원지방법원 2024타경116283. 경상남도 창원시 진해구 경화동 부건2차IDEA 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 최초 감정가는 2.60억이었으나 6회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 45,659,000원까지 떨어졌습니다. 가격만 보면 큰 할인 구간이지만, 감정평가서에는 유치권 행사 관련 문구가 있어 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경116283
소재지	경상남도 창원시 진해구 진해대로694번길 23, 2층 201호 (경화동,부건2차이데아아파트)
물건종류	대지 · 집합건물 내 2층 201호
소유자	안경화
감정가 / 최저가	260,000,000원 / 45,659,000원
신청채권	485,800,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2018.01.26 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 등기상 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 목적물 특성 확인 필요

동일 면적대 거래 자료 기준 최근12개월 평균은 187,500,000원, 최근 거래는 2025.09 기준 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 24.4% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.09	84.64㎡	5	215,000,000원
2025.07	84.99㎡	5	160,000,000원
2023.05	84.64㎡	6	230,000,000원
2022.02	84.99㎡	9	250,000,000원

⚠️ 유치권 관련 확인 감정평가서에는 해당 물건에 대해 유치권이 행사중이라는 내용이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없지만, 실제 점유·유치권 성립 여부는 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,659,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,221,862원
근저당권 · 주식회사경남은행	232,800,000원	44,437,138원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균 대비 낮지만 유치권 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 가격 할인폭은 크지만 유치권 행사 표시가 있어 단순 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 점유 관계와 유치권 성립 여부 확인이 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 경상남도 창원시 진해구 경화동 경화초등학교 동측 인근으로 주거·근린시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
토지. 일반상업지역, 방화지구 등에 해당하며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 부건2차IDEA 총 세대수 24세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 조사. 현장 점유자 확인 및 유치권 관련 서류 검토가 우선입니다.
가격 판단. 최저가는 시세 대비 낮지만 리스크 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
권리 확인. 등기상 인수권리는 없으나 현장 변수는 별도 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인이 먼저”

이 물건은 6회 유찰로 가격 메리트가 크게 생긴 사례입니다. 다만 경매에서 낮은 가격은 항상 이유가 있습니다. 등기상 인수 부담은 없지만 유치권 관련 사항이 존재하므로, 현장 확인을 끝낸 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-25	유찰	2억 6,000만원
2	2025-10-23	유찰	2억 800만원
3	2025-12-04	유찰	1억 6,640만원
4	2026-01-15	유찰	1억 3,312만원
5	2026-02-26	유찰	9,318만원
6	2026-06-04	유찰	-
7	2026-07-16	대기	4,565만원

부동산임의경매

6회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 유치권 리스크를 확인해야 한다 — 진해 부건2차IDEA 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 목적물 특성 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 45,659,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 확인이 먼저”

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