인수권리는 없고 최저가는 감정가의 17.6%까지 하락했으나 공실 근린생활시설 및 유치권 관련 확인 필요성으로 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 감정가의 17.6%까지 내려왔습니다. 권리상 매수인 인수사항은 없고 근저당은 말소기준권리로 소멸합니다. 다만 감정평가서상 유치권 행사 중이라는 기재와 공실 상태가 있어, 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
290,000,000원 50,928,000원
6회 유찰
최근 12개월 평균
175,000,000원
동일 단지 거래 3건
최저가 ÷ 시세
29.1%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
인수권리 해당 없음
창원지방법원 2024타경116283. 경상남도 창원시 진해구 경화동 부건2차IDEA 2층 204호 관련 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2018년 설정된 경남은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 법률상 인수 위험은 낮지만, 감정평가서에는 유치권 행사 중이라는 참고사항이 있어 실제 점유와 유치권 성립 여부 확인이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2024타경116283
소재지
경상남도 창원시 진해구 진해대로694번길 23, 2층 204호 (경화동,부건2차이데아아파트)
용도 / 이용상태
대지 · 현황 근린생활시설(공실)
소유자
안경화
감정가 / 최저가
290,000,000원 / 50,928,000원 (6회 유찰)
신청채권 / 청구액
케이에프지이일공육유동화전문유한회사 / 485,800,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 인수권리는 없음
말소기준권리는 2018.02.28 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 253,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 압류와 기존 경매개시결정도 등기상 정리된 상태이며, 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 핵심 확인사항 — 유치권 매각물건명세서 비고에는 주식회사 동강디엔씨 대표자 사내이사 강동주의 유치권 부존재 관련 확정판결문 제출 내용이 있으며, 감정평가서 기타사항에는 유치권 행사 중이라는 기재가 있습니다. 입찰 전 현장 확인과 유치권 관련 서류 검토가 필요합니다.
② 시세 비교 — 낮아진 가격, 그러나 용도 차이 확인
부건2차IDEA 최근 거래 기준입니다. 대상 면적과 완전히 일치하지 않는 거래가 포함되어 있어 가격 참고용으로 확인해야 합니다.
거래월
면적
층
거래가
2025.09
84.64㎡
5
215,000,000원
2025.07
84.99㎡
5
160,000,000원
2025.05
62.64㎡
6
150,000,000원
평균
12건
-
173,750,000원
최근 12개월 평균 거래가는 175,000,000원, 최신 거래는 2025.09 215,000,000원입니다. 현재 최저가 50,928,000원은 최근 12개월 평균 대비 29.1% 수준으로 가격 자체는 큰 폭으로 낮아진 상태입니다. 다만 대상 물건은 현황상 근린생활시설 공실이며 거래 면적이 동일하지 않으므로 단순 비교는 주의해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,928,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,316,704원
근저당권 · 주식회사경남은행
253,000,000원
49,611,296원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래 참고
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 대상 용도 차이를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 경화초등학교 동측 인근이며 주변은 다가구·다세대·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
용도. 일반상업지역, 방화지구, 도시지역 등 토지이용계획이 적용됩니다.
환금성. 부건2차IDEA는 24세대 규모이며 최근 거래 사례는 있으나 규모상 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 현장 점유자와 유치권 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.
권리 분석. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수권리는 없습니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 물건 용도와 거래 사례 차이를 반영해야 합니다.
현장 확인. 공실 상태, 실제 이용현황, 관리 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인이 먼저”
이 물건은 6회 유찰을 거치며 가격 경쟁력이 생겼고, 등기상 인수 위험도 낮은 편입니다. 다만 경매에서 가격이 낮아진 이유를 확인하는 과정이 중요합니다. 감정평가서상 유치권 관련 사항과 현황 공실 여부를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 단순하지만, 현장은 반드시 봐야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
6.0회 유찰
소재지
경상남도 창원시 진해구 진해대로694번길 23, 2층 204호 (경화동,부건2차이데아아파트)
