창원지방법원 2024타경116283. 진해구 경화동 부건2차이데아아파트 2층 204호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실입니다. 소유자 안경화가 2018.02.28 거래가액 273,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 253,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
현재 경매개시결정은 2024.12.05 케이에프지이일공육유동화전문유한회사를 채권자로 하여 등기됐고, 등기 내용에는 양도인이 주식회사 경남은행으로 표시돼 있습니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116283 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 진해대로694번길 23, 2층 204호 (경화동,부건2차이데아아파트) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 2층 204호 |
| 소유자 | 안경화 · 2018.02.28 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 50,928,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프지이일공육유동화전문유한회사 / 485,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 조사 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2018.02.28 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준이고, 2024.12.05 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2020.12.09 경남은행의 임의경매개시결정은 2024.07.16 취하돼 2024.07.23 말소됐고, 2021.12.21 창원시 압류도 2022.05.27 해제돼 2022.05.30 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 숫자상 격차는 크지만 면적 매칭이 안 된다
단지 실거래 자료의 최근 12개월 표본은 3건, 평균은 175,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.09, 84.64㎡, 5층, 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가 50,928,000원은 최근 12개월 평균의 29.1%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 값은 1.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.64㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 62.64㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 175,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,704원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 253,000,000원 | 49,611,296원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 253,000,000원 중 49,611,296원이 배당되는 계산이며 미배당액은 203,388,704원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 50,928,000원 | 203,388,704원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,649,600원 | 218,392,093원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 24,954,720원 | 228,894,465원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 판단의 핵심은 인수금 증가가 아니라 실제 사용가치·공실 상태·환금성·유치권 관련 현장 확인입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 2층 204호는 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 경화초등학교 동측 인근으로 주거시설과 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 공시지가는 762,000원/㎡, 토지면적은 782.0㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 원본 확인. 창원지방법원 2022가단111670, 창원지법 2023나108177 확정판결문의 당사자·목적물·확정 범위를 매각서류와 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가에는 유치권 행사중이라는 현장 기재가 있으므로 현재 점유자와 표시물 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 근린생활시설 공실이므로 내부 상태, 실제 사용 가능 여부와 임대수요를 현장에서 확인하세요.
- 시세 면적 보정. 비교 대상 98.9232㎡와 실거래 면적이 일치하지 않으므로 29.1%라는 비율만으로 적정가를 정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 현재 경매개시결정, 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 등기부와 원문으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 2018.02.28 주식회사경남은행 근저당권입니다. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 50,928,000원으로 최근 12개월 단지 실거래 평균 175,000,000원의 29.1%지만, 대상면적과 실거래 면적이 일치하지 않고 현황이 공실 근린생활시설이며 이미 6회 유찰됐습니다. 감정평가의 유치권 행사 기재와 특정 유치권 부존재 확정판결도 함께 존재합니다. 결국 이 물건은 인수금보다 현장·용도·환금성·판결문 확인이 입찰가 판단의 중심입니다.
