200,827,000원
대전지방법원 2024타경114198. 천안 불당동 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설2동 1층 에프112호입니다. 감정평가상 가격조사일 현재 근린생활시설, 상호 작심스터디카페로 이용 중인 물건이고, 매각물건 비고상 에프113호와 함께 무인스터디카페로 쓰이고 있습니다. 즉 주거용 아파트처럼 단순히 “몇 평, 얼마”로 비교할 물건이 아니라, 실제 영업공간이 어떻게 나뉘는지부터 확인해야 하는 상가형 물건입니다.
권리의 기준점은 2023.03.31 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인으로 확인되는 심미향 씨는 보증금 300,000,000원, 차임 2,100,000원으로 신고되어 있으나 전입일이 2024.03.26이라 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당26로 50, 근린생활시설2동 1층에프112호 (불당동, 천안불당지웰시티푸르지오2단지) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(작심스터디카페) · 대상 면적 150.7586㎡ |
| 소유자 | 주식회사파인트리글로벌 (2023.03.31 거래가액 1,748,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,707,000,000원 / 200,827,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,226,208,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준은 농협 근저당, 임차인은 대항력 없음
등기 이력에는 2018.10.22 주식회사이랜드리테일 전세권 150,000,000원이 보이나, 2019.10.14 전세권설정등기 말소 이력이 함께 확인됩니다. 예상배당 산정에는 해당 전세금이 선순위로 반영되어 있지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 그 다음입니다. 2023.03.31 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 천안시·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인 판단 — 보증금은 크지만, 대항력은 없다
| 임차인 | 사용 / 전입 | 보증금·차임 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 심미향 | 주거 · 2024.03.26 | 300,000,000원 2,100,000원 | 2024.10.29 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자로 보되, 전입신고가 말소기준권리인 2023.03.31보다 뒤인 2024.03.26이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크더라도, 이 물건은 “대항력 있는 임차인 보증금 때문에 실질취득가가 보증금으로 고정되는” 유형이 아닙니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 낮아진 이유까지 봐야 한다
본건 최저가는 200,827,000원으로 감정가 1,707,000,000원의 11.76% 수준까지 낮아졌습니다. 다만 본건은 근린시설이고, 아래 실거래 표본은 지웰시티푸르지오2단지 내 주거형 면적대 거래입니다. 본건 대상 면적 150.7586㎡ 근린시설과 용도·면적이 달라, 이 표는 직접 시세가 아니라 입지 가격대 참고자료로만 읽어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 99.93㎡ | 6 | 835,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 20 | 308,000,000원 |
| 2026.04 | 99.92㎡ | 5 | 823,000,000원 |
| 2026.03 | 99.93㎡ | 10 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 6 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 16 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 21 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 99.93㎡ | 19 | 864,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 19 | 287,000,000원 |
| 2026.01 | 99.93㎡ | 10 | 875,000,000원 |
| 2026.01 | 112.25㎡ | 12 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 99.92㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 631,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 200,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,611,578원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,616,000,000원 | 47,215,422원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 서울신용보증재단 | 87,360,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,853,360,000원 중 197,215,422원만 배당되고, 미배당은 2,656,144,578원으로 산정됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박 — 다음 회차부터 더 민감하다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 200,827,000원 | 197,215,422원 | 2,656,144,578원 | 47,215,422원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 140,578,900원 | 137,810,795원 | 2,715,549,205원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 98,405,230원 | 96,233,936원 | 2,757,126,064원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 농협은행주식회사에 47,215,422원이 배당되는 구조입니다. 그러나 7회 유찰 시나리오부터는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 권리 인수액은 계속 0원이지만, 절차 진행과 배당구조가 예민해질 수 있는 가격대입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 천안아름초등학교 동측 인근에 위치합니다. 부근은 대규모 아파트단지, 상가주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 가격조사일 현재 근린생활시설, 상호 작심스터디카페로 이용 중입니다. 매각물건 비고상 에프113호와 함께 무인스터디카페로 이용 중인 점이 핵심 확인사항입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 단층 건물 내 제1층 에프112호·에프113호이며 사용승인일자는 2017.12.27입니다. 위생 및 급배수시설, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 자체는 355세대, 2017.12.27 사용승인 단지이나 본건은 주거세대가 아니라 상가입니다. 상가 수요·동선·영업장 분리 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- F112호 단독 경계 확인. 에프113호와 함께 무인스터디카페로 이용 중이므로, 실제 벽체·출입구·전기·수도·냉난방·간판·영업시설이 호실별로 분리되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 심미향 씨는 대항력 없음으로 보이나, 보증금 300,000,000원·차임 2,100,000원 신고가 있으므로 실제 점유자, 영업자, 전대 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 배당 반영. 예상배당에는 주식회사이랜드리테일 전세금 150,000,000원이 선순위로 반영되어 있습니다. 등기 말소 이력과 배당요구·채권계산 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 표시됩니다. 당해세 해당 시 배당순위가 바뀔 수 있으므로 매각기일 전 배당요구종기 이후 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비. 상가 공용부분 관리비, 전기·수도 체납, 간판·영업시설 원상회복 비용은 낙찰가 외 비용으로 작동할 수 있습니다.
- 재임대 가능성. 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 현 임차·업종·상권 동선·공실기간·재임대 임대료를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 낮고, 운영 리스크는 높다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 전입한 임차인이라 대항력 인수는 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 최저가 역시 200,827,000원까지 내려와 표면상으로는 매우 낮아 보입니다. 그러나 본질은 6회 유찰된 근린시설입니다. 특히 에프113호와 함께 무인스터디카페로 운영되는 점은 낙찰 후 단독 사용·명도·재임대의 난도를 높일 수 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 매력적일 수 있으나, 상가 환금성과 물리적 분리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
