대전지방법원 2024타경116460. 도고 온천관광단지 남서측 인근 토비스훼미리콘도미니엄의 1층 식당호입니다. 사건 분류는 ‘기타’이고, 감정평가상 이 호실은 공부상 식당 및 주방이나 현재 콘도 로비·프런트·사무실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사텔루스아레나홀딩스일차이며 2022.11.21 임의경매 매각을 원인으로 2022.11.25 소유권을 취득했습니다.
현재 최저가는 감정가 76,600,000원에서 7회 유찰된 6,308,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 공부와 현황의 용도 차이, 주소·건물명 현황 차이, 위반건축물 기재, 콘도미니엄 내 비주거 호실이라는 특성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116460 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39, 1층식당호 (토비스훼미리콘도미니엄) |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 식당 및 주방 · 현황 콘도 로비, 프런트, 사무실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 사용승인일 2000.03.15 |
| 소유자 | 주식회사텔루스아레나홀딩스일차 |
| 감정가 / 최저가 | 76,600,000원 / 6,308,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선동 / 187,362,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 예상 인수 0원, 다만 기준권리 원문 대조 필요
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 남아 있는 담보권 중 경매신청채권자 김선동의 을구 8번 근저당권은 2023.04.12 접수, 채권최고액 190,000,000원이고, 2024.11.26 같은 김선동의 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰은 ‘싼 가격’의 증명이 아니다
현재 회차는 7회 유찰, 최저가 6,308,000원이고 시나리오상 감정가 8% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 4,415,600원, 9회 유찰 시 3,090,920원으로 제시되어 있습니다. 그러나 동일·유사 부동산의 실거래나 최근 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저평가라고 결론낼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 6,308,000원 | 5,794,456원 | 184,205,544원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,415,600원 | 3,936,119원 | 186,063,881원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 3,090,920원 | 2,635,283원 | 187,364,717원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,544원 |
| 을구 8번 근저당권 · 김선동 | 190,000,000원 | 5,794,456원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 김선동 근저당권의 미배당액은 184,205,544원이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 도고 온천관광단지 남서측 인근이며, 숙박시설·근린생활시설·주택·나대지가 혼재하는 농촌지역 내 상업지대입니다.
- 교통. 콘도미니엄까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 식당 및 주방이나 현황상 콘도 로비, 프런트, 사무실로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글잇기지붕 지하2층 지상9층 건물이며 공동 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건이 속한 콘도의 북동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 온천원보호지구·가축사육제한구역·도시지역에 포함되고, 공시지가는 170,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에는 불법증축 15.96㎡로 위반건축물 기재가 있습니다. 해당 위반 부분과 이 호실의 관계를 원장과 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원문 대조. 2019.07.02 아산시 압류가 기준으로 산정된 정보와 2022.11.25 말소기재가 함께 존재하므로, 현재 등기 원문과 매각물건명세서에서 최종 확인이 필요합니다.
- 현황 주소 확인. 공부상 기곡로77번길 39와 현황상 기곡로77번길 41의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 명칭 확인. 공부상 토비스콘도미니엄과 현황상 토비스콘도 B동 표기가 같은 대상인지 확인해야 합니다.
- 용도·사용관계 확인. 공부상 식당이 현재 로비·프런트·사무실로 사용되고 있으므로 독립 사용 가능성, 공용부분과의 경계, 실제 점유·운영 주체를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부의 불법증축 15.96㎡가 대상 호실의 사용·처분에 미치는 영향을 건축물대장과 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 6,308,000원이라는 최저가만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 콘도 상가의 실제 거래와 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8%”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 76,600,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가가 6,308,000원까지 내려와 있습니다. 권리 시뮬레이션만 보면 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 7회 유찰, 공부상 식당과 현황상 로비·프런트·사무실의 차이, 주소·건물명 현황 차이, 위반건축물 기재, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다.
따라서 이 사건은 “얼마나 싸게 떨어졌는가”보다 “낙찰 후 무엇을 독립적으로 사용할 수 있고, 누구에게 다시 팔거나 임대할 수 있는가”가 핵심입니다. 권리상 예상 인수는 0원이지만, 물건성·환금성 확인 없이 최저가만 보고 접근하기에는 확인할 변수가 많은 사건입니다.
