대전지방법원 2024타경116460. 충남 아산시 도고면 도고 온천관광단지 인근에 있는 토비스훼미리콘도미니엄의 1층 식당호입니다. 공부에는 식당과 주방으로 등록되어 있지만 현황은 콘도 로비와 프런트, 사무실입니다. 일반적인 상가처럼 낙찰 후 독립적으로 영업하거나 임대할 수 있을지는 별도 확인이 필요합니다.
현재 소유자는 주식회사텔루스아레나홀딩스일차입니다. 2022년 11월 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 이후 김선동 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 그 근저당권에 기초한 임의경매가 2024년 11월 개시됐습니다.
최저가가 감정가의 약 4%까지 내려왔다는 것은 가격만 놓고 보면 매우 큰 하락입니다. 그러나 9회 유찰이라는 사실 자체가 시장의 수요·환금성·이용 가능성을 면밀히 검토해야 한다는 경고 신호이기도 합니다. 실거래 비교 시세가 확인되지 않는 상황에서 최저가와 감정가의 차이만으로 투자 가치를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39, 1층식당호 (토비스훼미리콘도미니엄) |
| 현황 주소 | 충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 41 |
| 물건종류 | 기타 · 집합건물(콘도미니엄 내 식당호) |
| 공부상 용도 | 식당 및 주방 |
| 현황 이용상태 | 콘도 로비 · 프런트 · 사무실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 |
| 사용승인일 | 2000.03.15 |
| 소유자 | 주식회사텔루스아레나홀딩스일차 |
| 감정가 | 76,600,000원 |
| 최저매각가 | 3,091,000원 |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 김선동 |
| 청구금액 | 187,362,191원 |
| 현재 근저당 채권최고액 | 190,000,000원 |
| 전입·임대차 | 임대차관계 미상의 전입자 존재 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장 표제부상 불법증축 15.96㎡ 기재 |
① 권리 흐름 — 현재 근저당과 과거 압류를 구별해야 한다
등기부상 핵심은 2023.04.12 설정된 김선동 근저당권(채권최고액 190,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 2024년 임의경매개시결정보다 앞서 있으며, 현재 등기 흐름상 매각으로 소멸하는 기준 권리로 판단됩니다.
주의할 점은 2019.07.02 아산시 압류입니다. 이 압류는 과거 권리였으나, 2022.11.25 임의경매 매각에 따른 말소등기 대상으로 명시되어 있습니다. 2022.10.19 아산시 압류 역시 같은 말소 내역에 포함됩니다. 따라서 과거에 존재한 압류를 현재도 유효한 선순위 압류로 단정하거나, 현재 사건의 실질적인 말소기준으로 그대로 적용하는 것은 부정확합니다.
2023.08.29 양평군이 김선동의 근저당권부 채권을 압류한 이력도 있으나, 해당 압류는 2025.02.26 해제에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 기존에 설정되었던 신한은행·리솜리조트 등의 근저당권 역시 과거 매각으로 말소된 이력입니다.
현재 확인되는 김선동 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다. 다만 등기상 담보권 소멸과 점유자의 대항력·인도 문제는 별개의 사안입니다. 이 물건은 미상 전입자와 실제 콘도 운영공간 점유를 별도로 검토해야 하므로 권리가 완전히 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.
② 점유·임대차 — 가장 중요한 미확인 위험
| 구분 | 점유·임대차 상태 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 전입자 | 임대차관계 미상 · 실제 임차인 여부 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
| 현황 이용자 | 콘도 로비·프런트·사무실로 사용 중 | 권원 확인 | 해당 여부 미상 | 인도 위험 확인 |
실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 전입자 존재만으로 임차인이라고 단정하지 않으며, 보증금·확정일자·점유 개시일 등도 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다.
대항력 있는 임차인이 실제로 존재하고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 실질취득비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
현재는 보증금과 임차권 성립 여부를 알 수 없으므로 위 구조의 실제 적용 여부나 인수액을 산정할 수 없습니다. 최저가 3,091,000원만을 기준으로 경제적 취득가격이 낮다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 9회 유찰과 감정가 4%의 의미
이 물건의 감정가는 76,600,000원이고 현재 최저매각가격은 3,091,000원입니다. 감정가 대비 약 4.04% 수준이며, 이미 9회 유찰되었습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 76,600,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,091,000원 | 4.04% | 현재 최저매각가격 |
| 10회 유찰 시 | 2,163,700원 | 2.82% | 추가 유찰 가정 |
| 11회 유찰 시 | 1,514,590원 | 1.98% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 향후 매각기일·최저매각가격 확정을 의미하지 않습니다.
감정가 대비 할인율이 극단적으로 크지만, 실제 시장 거래가격이나 독립적인 사용·임대 가능성을 입증하는 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이를 시세차익 또는 안전마진으로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 455,638원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 김선동 | 190,000,000원 | 2,635,362원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 3,091,000원 |
현재 최저가로 매각된다면 추정 집행비용 455,638원을 제외하고 김선동 근저당권자에게 2,635,362원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 190,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 187,364,638원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 187,362,191원으로, 근저당 채권최고액 190,000,000원과는 별개의 금액입니다. 배당표의 미배당 계산은 채권최고액 기준이므로 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세, 법정 우선채권, 미상 임차인의 최우선변제 여부 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위·배당금·미배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 회차별 배당과 실질 부담 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 9회 유찰 | 3,091,000원 | 2,635,362원 | 187,364,638원 | 0원* |
| 10회 유찰 가정 | 2,163,700원 | 1,724,753원 | 188,275,247원 | 0원* |
| 11회 유찰 가정 | 1,514,590원 | 1,087,327원 | 188,912,673원 | 0원* |
* 산출 인수 0원은 확인된 채권을 대상으로 한 배당 계산 결과일 뿐, 실제 인수위험이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 미상 전입자, 점유권원, 법정 우선채권 및 기타 비용은 별도 확인해야 합니다.
가격이 낮아질수록 근저당권자에게 배당되는 금액은 줄어들고 미배당 채권액은 커집니다. 그러나 근저당 미배당이 증가한다고 해서 낙찰자가 그 채무를 당연히 떠안는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권과 인수될 수 있는 임차인 보증금은 구분해야 합니다.
⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 (감정평가 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 도고 온천관광단지 남서측 인근입니다. 숙박시설, 근린생활시설, 주택 및 나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 콘도미니엄까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2000.03.15 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 콘도미니엄입니다. 공동 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 1층 식당 및 주방이지만 실제로는 콘도 로비·프런트·사무실로 이용됩니다. 독립 점포나 영업시설로 전환 가능한지 판단하려면 건축물 현황과 허가사항을 확인해야 합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 도시지역, 온천원보호지구(도고온천), 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 대지권 관련 토지의 규제와 이용 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 불법증축 15.96㎡가 기재되어 있습니다. 대상 호실과의 관련성, 시정명령 및 이행강제금 발생 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 도로명주소는 기곡로77번길 39이나 현황은 41이며, 건물명도 공부와 현황 표기가 다릅니다. 현장 위치와 경매 대상 호실의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 9회 유찰, 숙박시설 내 특수 용도, 공용공간으로 사용되는 현황을 고려하면 매수층과 활용 방법이 제한될 가능성이 큽니다. 환금성 위험이 높은 물건으로 보는 것이 타당합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 등기부 말소관계 재확인. 2019·2022년 아산시 압류가 2022년 매각으로 말소된 사실과, 현재 유효한 2023년 김선동 근저당권의 순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 전입자 조사. 전입자의 신원, 임대차계약, 보증금, 점유 개시일, 확정일자 및 대항요건을 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
- 실제 점유자 조사. 콘도 프런트·로비·사무실을 누가 운영하고 있으며 어떤 권원으로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
- 호실 독립성 검증. 전유부분의 경계, 구조, 출입 동선 및 공용부분과의 관계를 건축물대장·도면·현장에서 대조해야 합니다.
- 용도변경 가능성. 공부상 식당·주방으로 등록된 공간을 독립적으로 활용할 수 있는지, 기존 시설 운영과 분리 가능한지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 표제부상 불법증축 15.96㎡의 위치, 시정조치 상황 및 대상 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
- 주소 불일치 확인. 공부상 기곡로77번길 39와 현황상 41이 동일한 경매 대상 건물을 가리키는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·시설비. 당해세와 미납 관리비, 공용부분 부담금 및 시설 운영 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 절차 확인. 2026.05.07 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 그 결정의 대상과 효력, 현재 매각 진행 여부를 확인해야 합니다. 2026.11.10 매각기일이 그대로 진행되는지도 법원 공고와 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 입찰가 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득비용, 인도 비용, 시설 사용 가능성, 환금성 및 예상 처분가치를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 4%”보다 중요한 것은 실제로 사용할 수 있느냐
이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 9회 유찰과 3,091,000원이라는 최저매각가격입니다. 그러나 낮은 가격만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다.
현재 등기상 주요 담보권은 매각으로 소멸할 것으로 판단되지만, 임대차관계가 확인되지 않은 전입자가 존재하고, 공부상 식당호는 실제로 콘도 로비·프런트·사무실로 사용 중입니다. 또한 건물에 위반건축물 기재가 있고 공부와 현황에 차이가 있습니다.
따라서 매수인 인수액을 확정적으로 0원이라고 판단할 수 없으며, 최저가만을 실질취득비용으로 보아 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 독립적인 점유·사용·임대·매각 가능성을 입증할 수 있어야 비로소 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
권리관계는 일부 정리되어 있지만, 점유와 이용 가능성은 여전히 불확실합니다. 가격이 아니라 권원과 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 고위험 경매물건입니다.
