대전지방법원 2024타경116460. 아산시 도고면 기곡리 토비스훼미리콘도미니엄 지하1층 대회의실호입니다. 사건의 현재 말소기준권리는 2023년 4월 12일 설정된 김선동 근저당권 190,000,000원입니다. 이후 2024년 11월 26일 김선동의 임의경매개시결정과 2025년 4월 11일 아산시 압류가 들어왔으며, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리관계보다 물건성·환금성을 먼저 봐야 합니다. 감정평가상 현황은 회의실이고, 건물의 집합건축물대장 표제부에는 불법증축 15.96㎡로 위반건축물이 기재돼 있습니다. 또한 임대관계는 미상입니다. 7회 유찰 끝에 최저가가 9,463,000원까지 내려왔다는 사실은 가격이 많이 낮아졌다는 뜻이지만, 그것만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116460 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39, 지하1층대회의실호 (토비스훼미리콘도미니엄) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 현황 회의실 |
| 소유자 | 주식회사텔루스아레나홀딩스일차 |
| 감정가 / 최저가 | 114,900,000원 / 9,463,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선동 / 187,362,191원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.12. 을구 8번 근저당권 · 김선동 · 채권최고액 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2000.03.15 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수는 0원
현재 소유자는 2022.11.21 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2023.04.12 김선동 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 아산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 114,900,000원이고 현재 회차 최저매각가는 9,463,000원입니다. 현재 시나리오상 감정가의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 6,624,100원, 9회 유찰 시 4,636,870원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 9,463,000원 | 8,892,666원 | 181,107,334원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 6,624,100원 | 6,104,866원 | 183,895,134원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 4,636,870원 | 4,153,406원 | 185,846,594원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 회차에서 근저당권 채권최고액 190,000,000원 중 181,107,334원이 미배당으로 남지만, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 유찰이 더 진행돼도 같은 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 570,334원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김선동 | 190,000,000원 | 8,892,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 9,463,000원 가정. 집행비용 570,334원과 김선동 근저당 8,892,666원으로 매각대금이 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건과 관련된 회의실 부분은 현황상 회의실로 이용 중입니다.
- 입지. 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 도고 온천관광단지 남서측 인근이며, 숙박시설·근린생활시설·주택·나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대입니다.
- 교통. 콘도미니엄까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2000.03.15입니다. 공동 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 콘도 북동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·온천원보호지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 불법증축 15.96㎡로 위반건축물 기재가 있습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 사실 자체가 응찰 수요가 제한적이었다는 신호입니다. 특히 일반 주거가 아닌 회의실 용도이므로 사용 가능성·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주소 현황 대조. 공부상 도로명주소는 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39’이나, 현황상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 41’로 기재돼 있습니다.
- 건물 명칭 대조. 매각물건명세서 비고에는 공부상 ‘토비스콘도미니엄’, 현황상 ‘토비스콘도 B동’으로 표기돼 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 불법증축 15.96㎡ 기재의 위치·시정 여부·이용에 미치는 영향을 관련 공부와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.04.11 아산시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됐으나, 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 유찰가 해석 주의. 7회 유찰로 최저가가 9,463,000원까지 내려왔지만, 유찰률만으로 실제 시장가치 대비 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 리스크 0”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.12 김선동 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 아산시 압류가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 좋은 입찰 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다.
감정가 114,900,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 9,463,000원까지 내려왔고, 현황은 회의실이며 건물에는 불법증축 15.96㎡에 따른 위반건축물 기재가 있습니다. 임대관계 또한 미상이고 공부상 주소·현황상 주소 및 건물 명칭 차이까지 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 사용 가능성·점유관계·위반건축물 영향과 재매각 가능성을 확인하는 것입니다. 권리상 인수는 0원, 물건성은 고위험 확인 대상. 7회 유찰이라는 결과를 가격 할인으로만 해석하지 않는 것이 중요합니다.
