대전지방법원 2024타경116460. 충청남도 아산시 도고면에 있는 토비스훼미리콘도미니엄의 지하1층 대회의실입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아니라 콘도미니엄 내부의 회의실 용도 집합건물이라는 점부터 구분해야 합니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사텔루스아레나홀딩스일차이며, 2022년 11월 25일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.

2023년 4월 12일 김선동 명의의 채권최고액 190,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김선동의 임의경매개시결정과 아산시 압류가 등기됐습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 매수인의 실제 인수 부담이 없다는 결론은 다릅니다. 전입자의 임대차관계가 확인되지 않았기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개

말소기준은 2023년 4월 12일 설정된 김선동 근저당권입니다. 채권최고액은 190,000,000원이고, 채무자는 김동안입니다. 이 근저당권은 동일 콘도미니엄의 1층 식당호 및 지하1층 소회의실호와 공동담보 관계에 있습니다.

그 이후 등기된 2024년 임의경매개시결정과 2025년 아산시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한빛은행·우리은행·신한은행·리솜리조트 등의 근저당권 및 이전 경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 다만 아산시 압류에 관계된 조세의 배당순위와 실제 부담은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 위험

매각물건명세서에는 정재영이라는 전입자가 기재돼 있고, 용도는 주거로 표시돼 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 임대차관계 자체도 미상입니다.

정재영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 전입자로 기재돼 있습니다. 실제 임차인인지, 대항력과 우선변제권을 갖추었는지는 확인되지 않았습니다.

더구나 대상 물건은 회의실인데 전입자의 사용 용도는 주거로 기재돼 있습니다. 실제 거주 여부, 점유 공간, 임대차계약의 대상과 내용, 주택임대차보호법 적용 가능성을 확인해야 합니다. 단순히 전입자가 있다는 이유만으로 대항력이 있다고 단정하거나, 반대로 회의실이라는 이유만으로 대항력을 부정하는 것은 위험합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 4%가 저가 매수의 증거는 아니다

감정가 114,900,000원인 물건의 최저매각가는 9회 유찰 후 4,637,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 4.04%라는 극단적인 가격 수준입니다.

그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 콘도미니엄 내 지하 회의실입니다. 동일 용도의 확인 가능한 실거래 비교가격이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

특수 용도에 따른 매수 수요의 제한, 운영시설과의 관계, 점유자 문제, 위반건축물 표시가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 9회 유찰은 큰 폭의 가격 하락을 뜻하지만, 그만큼 시장에서 매수자가 형성되지 않았을 가능성도 함께 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,637,000원 가정)

매각가 4,637,000원 기준 집행비용은 483,466원으로 추정되고, 김선동 근저당권에 대한 예상배당액은 4,153,534원입니다. 채권최고액 기준 185,846,466원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각대금의 약 10.4%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

유찰이 추가되면 매각가격은 하락하지만 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다. 각 시나리오에서 소유자 잔여금은 0원이며, 신청채권자의 청구금액 187,362,191원도 전액 충족되지 않습니다.

다만 채권자의 미회수금액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 여기서 별도로 확인해야 할 것은 정재영의 점유 및 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분이 확정되기 전까지는 어느 회차에서도 실질취득금액이 낙찰가와 같다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 도고면 기곡리 도고 온천관광단지 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설·근린생활시설·주택·나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대로 평가됩니다.
• 교통. 콘도미니엄까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측에는 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하2층·지상9층 건물로 사용승인일은 2000.03.15입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전 등 소방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 대회의실과 소회의실은 회의실로 이용 중입니다. 같은 건물의 식당 및 주방으로 등재된 공간은 현황상 콘도 로비·프런트·사무실로 사용 중입니다.
• 공간 이용. 회의실 구역은 도면상 구획 사이 부분을 함께 사용하는 상태가 기재돼 있습니다. 대회의실의 실제 경계와 독립적인 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 자연녹지지역·온천원보호지구·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 170,000원/㎡입니다. 토지는 부정형으로 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 위반건축물. 건물의 집합건축물대장 표제부에 불법증축 15.96㎡가 기재돼 있습니다. 위반 부분의 위치, 본건과의 관련성 및 시정 의무를 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 콘도미니엄 내부의 회의실이라는 용도상 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 운영시설과의 관계, 출입 동선 및 독립적인 사용·처분 가능성을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 정재영 확인. 실제 점유 공간, 전입일, 임대차계약 체결 여부, 보증금 및 차임을 확인하세요. 대항력 판단을 가장 먼저 마쳐야 합니다.
• 실질취득금액 재산정. 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 계산하세요. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이면 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
• 주소·호실 대조. 공부상 기곡로77번길 39와 현황상 41의 차이, 토비스콘도 B동의 실제 위치, 지하1층 대회의실의 범위를 현장에서 확인하세요.
• 위반건축물 조사. 불법증축 15.96㎡가 본건 또는 공용부분과 어떻게 연결되는지, 시정명령이나 이행강제금 관련 사항이 있는지 확인하세요.
• 용도 적합성. 회의실의 허용 용도, 주거 사용 여부, 용도변경 가능성 및 건축 관련 제한사항을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 김선동 근저당권의 공동담보인 식당호·소회의실호와 본건의 권리·배당 관계를 확인하세요.
• 관리비와 시설비. 콘도미니엄 공용시설 관리비, 체납액, 시설 운영에 따른 분담금 및 설비 유지비를 확인하세요.
• 환금성 검증. 콘도미니엄 운영자와의 시설 이용 관계, 독립 출입 가능 여부, 실제 매수 수요와 처분 가능가격을 조사하세요.
• 배당 원본 확인. 집행비용, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 원본 서류로 확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “4% 가격표보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하느냐”

대전지방법원 2024타경116460은 숫자만 보면 매우 저렴해 보이는 경매물건입니다. 감정가 114,900,000원에서 9회 유찰을 거쳐 최저가가 4,637,000원까지 내려왔기 때문입니다.

하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아닙니다. 콘도미니엄의 지하 대회의실이며, 정재영이라는 전입자의 보증금과 대항력이 확인되지 않았습니다. 건물에는 불법증축에 따른 위반건축물 표시가 있고, 실제 주소와 공부상 주소도 다릅니다.

말소기준권리를 중심으로 한 등기상 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 점유 관계와 실제 인수금액, 이용 가능성 및 환금성은 아직 불확실합니다. 이 문제들을 해결하지 못한다면 낙찰가가 더 내려가더라도 안전한 투자라고 평가할 수 없습니다.

결론은 ‘권리상 후순위 소멸 확인, 실질취득금액 미확정, 입찰 보류 권고’입니다. 먼저 전입자의 지위와 회의실의 독립 이용 가능성, 위반건축물 관련 위험을 확인해야 합니다. 이 물건의 진짜 가격은 법원이 정한 최저가가 아니라, 낙찰 후 부담할 금액과 실제 사용·처분 가능한 가치로 판단해야 합니다.